уменьшение стоимости залога при ипотеке

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

— Влияет ли заниженная цена в договоре купли-продажи на решение банка о выдаче ипотеки?

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости. Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости. При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет. Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.

При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).

Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:

Таким образом, занижение цены при купле-продаже квартиры довольно распространено в настоящее время, и категорического «нет» от банка Вы не услышите. Впрочем, каждый банк вправе формулировать особые условия для заключения подобных сделок.

Отвечает президент компании Century21 Zavidov Юрий Завидов:

В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование. В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом. Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).

Нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью. Иногда разница в стоимости бывает очень существенной. Ведь в случае оспаривания сделки, признания этой сделки недействительной и реституции покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи. Прежде чем осуществлять такую сделку, необходимо все тщательно проверить, максимально подробно изучить историю квартиры или поручить проверку опытным специалистам.

Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:

Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность. Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом. Встречаются и случаи, когда сумма в договоре на неотделимые расходы превышает указанную заниженную цену квартиры в разы, и банки на это идут. Однако в таком случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.

Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше. Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам. Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.

Есть еще один существенный момент. В большинстве случаев банки идут на занижение стоимости, выставляя свои условия: больший размер первоначального взноса и увеличенная ставка.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Да, влияет, когда речь идет о покупке на вторичном рынке. Процедура ипотечного кредитования устроена таким образом: 1) будущий покупатель обращается в банк с просьбой о займе денег на покупку недвижимости; 2) получает принципиальное согласие на кредит; 3) выбирает конкретное предложение и подписывает договор с продавцом, в котором указана сумма сделки; 4) кредитная организация выплачивает сумму займа в соответствии с указанной в договоре ценой. Таким образом, от банка Вы получите в кредит ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года. Эта связанно с тем, что при недостаточном сроке владения сделка будет облагаться НДФЛ. Однако такой шаг влечет за собой определенные риски. Несоответствие заявленной цены рыночной может заинтересовать налоговые органы, и они вправе провести проверку. Кроме того, цена по которой рассчитывается налог, не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:

Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью. В рамках этих сделок банки предоставляют кредиты, основываясь на рыночной стоимости объектов, определяемой аккредитованными оценочными компаниями.

Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, например, 2 млн рублей, что значительно ниже стоимости по кадастровому справочнику (5 млн рублей), но при этом, согласно отчету аккредитованной банком оценочной компании, ее стоимость равна 4,8 миллиона, то банк предоставит кредит, исходя из оценочной стоимости за вычетом первоначального взноса клиента. При этом в большинстве банков такая форма проводимой сделки никак не повлияет на ставку по кредиту.

В данном вопросе надо также учитывать, что государство принимает активные меры, направленные на борьбу с так называемой налоговой оптимизацией и с огромным объемом сделок на рынке вторичной недвижимости, сумма которых по договору не превышала 1 млн рублей. Так, с начала года вступили в силу изменения в налоговое законодательство, согласно которым в случае реализации объекта недвижимости, права собственности по которому были оформлены позднее 01 января 2016 года, налоговой базой для исчисления НДФЛ будет являться его кадастровая стоимость, умноженная на поправочный коэффициент 0,7.

Отвечает юрист Александр Малютин:

Для оформления залога недвижимого имущества в пользу банка необходимо провести оценку стоимости этого имущества. Оценка определяется на основании соглашения сторон договора. Как сказано в законе «Об ипотеке», если предметом залога является земельный участок, то такая оценка должна проводиться с привлечением специализированной организации в области оценки. Если недвижимость приобретается на денежные средства, выдаваемые банком, то возникает ипотека в силу закона, то есть имущество будет находиться в залоге у кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки.

В договоре должна быть указана залоговая стоимость недвижимого имущества, то есть стоимость имущества, которую определили стороны. В идеале даже при передаче в залог квартиры необходимо провести оценку с привлечением специалиста. Банк может предлагать своего оценщика или свою оценку, на основании своих данных о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества. Размер залоговой стоимости в договоре является важным моментом для всех сторон сделки, именно эта цена будет определяться как начальная цена продажи имущества с торгов, если заемщик не исполнит свои обязательства. Для заемщика эта цена не должна быть занижена, иначе после продажи имущества с торгов он не получит денежные средства сверх размера долга, которые бы остались в случае, если бы имущество продавалось за справедливую цену.

Таким образом, непосредственно для банка, на первый взгляд, все равно, какова стоимость покупки недвижимого имущества. Залоговая стоимость может отличаться от стоимости покупки заемщиком недвижимого имущества, и банк в любом случае получит удовлетворение своих требований за счет залогового имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.

Но существует ряд моментов, которые банк, как разумный и профессиональный участник рынка, должен учитывать. Существенное занижение стоимости недвижимого имущества может привести к дальнейшему оспариванию договора купли-продажи. К примеру, если в отношении продавца недвижимого имущества будет введена процедура банкротства, то такая сделка будет оспорена по специальным основаниям закона о банкротстве, а именно как сделка с неравноценным встречным исполнением. Возможны и другие основания для оспаривания таких сделок.

Недействительность договора приведет к тому, что имущество будет возвращено в собственность продавца. Это, в свою очередь, может привести к тому, что банк потеряет право залогодержателя, так как, действуя добросовестно, организация должна была предусмотреть то обстоятельство, что недвижимое имущество приобретается по заниженной цене. Следовательно, при выдаче ипотечного кредита банк должен принимать во внимание стоимость приобретения недвижимого имущества. Однако с учетом того, что судебные споры, связанные с занижением стоимости приобретения недвижимого имущества (где при этом залоговая стоимость явно выше), имеют место быть, следует сделать вывод, что некоторые банки закрывают на это глаза.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Как снизить ставку по ипотеке

В статье рассмотрим способы снижения ставки по ипотеке до ее оформления и во время выплат. Разберем, кому полагаются льготы, можно ли добиться уменьшения процента по ипотеке через суд.

Для многих ипотека – единственный способ приобретения жилья. Финансовая нагрузка при этом существенная – заемщики много лет выплачивают долги с большой переплатой. На этом фоне экономия даже в 20 тысяч рублей выглядит существенной.

Снизить нагрузку позволяет сокращение ставки – незначительные 1-3% экономят деньги. Добиться этого можно до оформления ипотеки или во время выплат.

Выискивать тайные знания вам не понадобится – работает правило «предупрежден – значит вооружен». Полезная информация о том, какие условия уменьшают проценты, а какие повышают, позволит вам заранее подготовиться к ипотеке, сделать подсчеты и выбрать наиболее подходящий вариант.

Как снизить процент по ипотеке при оформлении кредита

Еще до оформления ипотеки вы можете позаботиться о том, чтобы не переплачивать в будущем.

Начните с себя

Если ваша кредитная история в порядке, то вы можете выбирать из бóльшего количества банков. А значит, перед вами открыто много финансовых предложений и программ.

Чтобы проверить кредитную историю (КИ):

Существуют банки, которые рассматривают кредитные истории индивидуально.

Например, у Василия есть погрешности в КИ – регулярные просрочки. Отдельные финансовые организации могут повысить ему процентную ставку.

Ваш регулярный доход – гарантия своевременного погашения долга для банка. Поэтому финансовой организации важно, в какой форме вы подтвердите заработок.

Вы можете сделать это, предоставив:

Самый убедительный вариант – справка 2-НДФЛ. А вот с выпиской по счету могут возникнуть трудности, если ваша зарплата не отображается в ней с соответствующим названием.

Лучше заранее уточните, меняет ли организация ставку в зависимости от способа подтверждения дохода, а затем подготовьте документы в нужной форме. Можете выиграть на этом 0,5-1%.

Тщательно выбирайте банк

Не секрет, что ставки в банках разнятся. Ваша задача – не полениться и промониторить все предложения. На сайте Совкомбанка представлено множество различных программ.

Если какая-то информация останется для вас неясной, позвоните на горячую линию или сходите в отделение. Важно получить максимально развернутые данные, которые затем вы проанализируете в спокойной обстановке.

Если вы являетесь зарплатным сотрудником банка – то есть ваш работодатель заключил договор с финансовой организацией и перечисляет деньги согласно ему – вы можете рассчитывать на снижение 0,2-0,5 процентных пунктов.

Важно: скидки не будет, если вы сами предоставили реквизиты счета работодателю.

Предприятие «Фарма» заключило договор с банком «Копейка». Теперь все сотрудники компании получают зарплату на карты и могут рассчитывать на льготные условия.

Иван не работает в «Фарме», но тоже получает зарплату на карту «Копейки». Он делает это по собственному желанию – сам принес в бухгалтерию реквизиты счета во время трудоустройства. Скидку на ипотеку в банке «Копейка» Иван не получит.

Исходные данные влияют на ставку

Ниже всего – на объекты с более высоким спросом. Например, спрос на квартиры выше, чем на недвижимость за городом – этот фактор снижает риски банка, следовательно, и процентную ставку.

Если сравнивать ставки на «первичку» и «вторичку», то на первый вариант, как правило, ниже. Также более низкой бывает ставка на жилье большей площади. Больше кредит – меньше проценты.

На большие суммы кредита зачастую устанавливают пониженную ставку. Даже если у вас есть большой первоначальный взнос и желание взять кредит поменьше, посчитайте заранее – возможно, вам выгоднее оформить кредит на большую сумму под более низкий процент, а затем досрочно погасить часть долга.

Имейте в виду, что понятие «большая сумма» будет разниться для регионов. Где-то это 5 млн рублей, а где-то – все 20.

Чаще всего повышение первоначального взноса снижает ставку.

Чтобы узнать об условиях в конкретном банке, уточните информацию напрямую у менеджера. Возможно, вам стоит накопить на первоначальный взнос и получить более низкий процент на весь срок кредитования.

В качестве примера рассмотрим, как от размера первоначального взноса зависят проценты по ипотеке на вторичное жилье в Совкомбанке.

Цель

Размер первоначального взноса

Источник

Грозит ли гражданам margin call? Последствия уменьшения стоимости залога в свете новелл ГК РФ

«Лоскут» поправок в ГК РФ по финансовым сделкам благополучно принят (212-ФЗ от 26.07.2017), в силу вступит 1 июня 2018 года. Начинаю подробно изучать и почти сразу спотыкаюсь. Кажется, возникает опасное противоречие между новыми нормами о займе (ч. 2 ГК РФ), о залоге (ч. 1 ГК РФ) и о банковском кредитовании (ч. 4 ст. 29 Закона о банках и банковской деятельности). Буду рада узнать мнение коллег.

Речь о последствиях уменьшения стоимости предмета залога в случаях, когда залогодателем является гражданин без статуса предпринимателя. Стоимость предмета залога на протяжении срока действия договора может меняться в зависимости от рыночной конъюнктуры: меняется курс акций, меняются цены на недвижимость, и далеко не всегда в сторону увеличения.

В мировой практике кредитования, особенно бизнеса, для случаев снижения стоимости предмета залога существует условие под названием margin call – кредитор вправе потребовать от заемщика либо дополнительного обеспечения, либо досрочного погашения кредита. С такими «звоночками» крупный российский бизнес, масштабно кредитовавшийся в иностранных банках, столкнулся во время кризиса 2008 года, когда рухнули котировки акций российских компаний, под залог которых предоставлялись кредиты. Спасать бизнес пришлось государству, что заставило тогда аналитиков говорить о «конвертации корпоративного долга в суверенный».

Заемщиков-физлиц проблема margin call тоже не обошла стороной. В ГК РФ изначально была норма ст. 813 «Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика», позволявшая при «утрате обеспечения или ухудшении его условий» требовать от любого заемщика, будь то гражданин или юрлицо, досрочного возврата суммы займа с процентами. Эта статья позволяла возложить на заемщика риски снижения стоимости заложенного имущества и неблагоприятные последствия такого снижения.

В кредитных договорах, заключаемых банками с гражданами, встречались условия, обязывающие граждан в таких случаях увеличивать размер обеспечения (предоставлять в залог дополнительное имущество) либо досрочно погашать кредит. Роспотребнадзор, получавший жалобы граждан, пытался оспаривать в суде законность таких условий, но проблему удалось решить лишь частично. В 2010 году Закон «О банках и банковской деятельности» был дополнен ч. 4 ст. 29, прямо запретившей банкам сокращать в одностороннем порядке срок кредитного договора с гражданином-заемщиком. На основании этой нормы ВАС в Информационном письме от 13.09.2011 № 146, касавшемся кредитных договоров с гражданами, сделал вывод о том, что даже ухудшение финансового положения гражданина-заемщика не дает банку права требовать досрочного погашения кредита (п. 4). Таким образом, суды защитили граждан от требований досрочного возврата кредита, однако вопрос о праве банков требовать предоставления в залог дополнительного имущества остался открытым.

Ясность внесли новые нормы ГК РФ о залоге, принятые в 2013 году. Появилась специальная норма абз. 2 п. 2 ст. 340 ГК РФ, прямо запретившая margin call для граждан и сделавшая ничтожными условия договора о распространении залога на иное имущество заемщика, досрочный возврат кредита или «иные неблагоприятные для залогодателя последствия». Проблема, казалось, была решена: специальная норма, принятая позже ст. 813 ГК РФ (остававшейся без изменений), имеет безусловный приоритет.

Ситуация рискует измениться при вступлении в силу норм ГК РФ о финансовых сделках. Статья 813 ГК РФ принята в новой редакции, принципиально не отличающейся от действующей сейчас. Презумпцией в отношении любых заемщиков является право займодавца досрочно требовать возврата займа в случае утраты либо ухудшения обеспечения. Норма диспозитивна, иное может быть предусмотрено договором займа. Очевидно, что стороны договора смогут предусмотреть в т.ч. иные последствия снижения стоимости обеспечения, такие как предоставление заемщиком дополнительного обеспечения.

Казалось бы, что меняется по сравнению с действующим регулированием? Норма ст. 813 ГК РФ изменилась хоть и мало, но она станет новой и будет иметь приоритет в силу новизны. А для заемных отношений она является еще и специальной. Таким образом, возникнут сразу три коллизии:

Разрешить проще всего третью коллизию: норма ст. 813 ГК РФ получит приоритет как более новая и в отношении абз. 2 п. 2 ст. 340 ГК РФ, и в отношении ч. 4 ст. 29 Закона о банках.

Коллизии между нормами по критерию их специальности разрешить будет намного сложнее: специальными являются все нормы. Ситуацию может осложнить и то, что ч. 4 ст. 29 Закона о банках допускает исключения, предусмотренные федеральным законом. Новая редакция ст. 813 ГК РФ таковым, безусловно, является.

Коллизии между нормами ГК РФ и ст. 29 Закона о банках, касающиеся отношений банков с гражданами, уже возникали применительно к банковским вкладам и разрешение получили только на уровне Конституционного суда РФ (КС). В 1996 году вступила в силу ч. 2 ГК РФ, регулировавшая в т.ч. банковский вклад. ГК РФ в п. 3 ст. 838 запретил банкам менять в одностороннем порядке процентную ставку по срочным вкладам, «если иное не предусмотрено законом». А ч. 2 ст. 29 Закона о банках, действовавшая в тот период, допускала, что при наличии условия в договоре с вкладчиком банк вправе менять процентные ставки по срочным вкладам. Банки, разумеется, массово включали такие условия в договоры и снижали процентные ставки, полагая, что Закон о банках является тем самым специальным законом, к которому отсылает ГК РФ, а потому имеет приоритет.

Суды долгое время поддерживали банки, пока в 1998 Верховный суд РФ в одном из дел не отдал предпочтение ГК РФ, а КС в 1999 году не рассмотрел жалобу ряда граждан. В Постановлении от 23.02.1999 № 4-П КС признал неконституционной ч. 2 ст. 29 Закона о банках, позволявщую банкам снижать процентную ставку по срочным вкладам на основании условия, включенного в договор с вкладчиком. Примечательно, однако, что КС мотивировал свое постановление через анализ существа договора банковского вклада как договора присоединения, позволяющего банку навязывать вкладчикам дискриминационные условия. Наличие коллизии между ГК РФ и Законом о банках КС хоть и констатировал, но формальным выявлением юридической силы норм и расстановкой приоритетов заниматься не стал.

Источник

Уменьшение стоимости залога при ипотеке

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 марта 2015 г. N 66-КГ14-12 Суд отменил апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции о взыскании суммы долга, процентов и обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку установлено, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по кредитному договору

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В., судей Романовского С.В. и Киселёва А.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «КИТ Финанс Капитал» к Иткиной Э.Э. о взыскании суммы долга, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество

по кассационной жалобе ООО «КИТ Финанс Капитал» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 27 мая 2014 г.

Залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору первоначально являлся ОАО «КИТ Финанс Инвестиционный банк». В соответствии с договором купли-продажи закладных, обеспечивающих исполнение кредитных обязательств, все права по кредитному договору перешли к ООО «КИТ Финанс Капитал».

Поскольку ответчик с октября 2011 года не исполняет взятые на себя обязательства по возврату суммы кредита и начисленных процентов, истец обратился к ответчику с требованием о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, которое Иткиной Э.Э. не исполнено.

В части взыскания с Иткиной Э.Э. в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал» с 3 августа 2012 г. пени отменено. В отменённой части постановлено новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В остальной части заочное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «КИТ Финанс Капитал» ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 27 мая 2014 г., как незаконного.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В. от 27 января 2015 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении данного дела такого характера нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Иткиной Э.Э. ненадлежащим образом исполнялись обязательства по кредитному договору. Поскольку Иткиной Э.Э. задолженность перед Банком не погашена, а в обеспечение исполнения обязательств между Банком и Иткиной Э.Э. был заключён договор об ипотеке (залоге недвижимости), обращение взыскания подлежит на заложенное Иткиной Э.Э. недвижимое имущество.

Суд апелляционной инстанции, признав правильным вывод суда первой инстанции об обращении взыскания на заложенное Иткиной Э.Э. имущество, не согласился с определённым судом размером начальной продажной цены заложенного имущества, указав, что в соответствии со статьёй 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)» установление начальной рыночной цены заложенного имущества равной 80% рыночной стоимости возможно только в случае её определения на основании отчёта оценщика.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что такой вывод суда апелляционной инстанции основан на неправильном применении норм материального права.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьёй 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным федеральным законом.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчёта оценщика.

Суд должен установить её в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Согласно статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Проведённая ООО «СибРегионЭксперт» экспертиза соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определённая заключением этой экспертизы рыночная стоимость квартиры ни у кого из сторон сомнений не вызывала, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно установил начальную продажную цену квартиры в размере, равном 80% от рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, были установлены полно и правильно, но судом апелляционной инстанции была существенно нарушена норма материального права, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит возможным определение суда апелляционной инстанции в части установления начальной продажной цены заложенного имущества отменить, оставив в силе в этой части решение суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 27 мая 2014 г. в части изменения решения Иркутского районного суда Иркутской области от 21 мая 2013 г. отменить, оставив в этой части в силе решение суда первой инстанции.

Обзор документа

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору кредитор предъявил к нему иск. Он в т. ч. просил обратить взыскание на ипотечную квартиру.

В ходе рассмотрения дела первая инстанция по ходатайству ответчика назначила оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости квартиры. Начальная продажная стоимость этого имущества была установлена в размере 80% от его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта.

Апелляционная инстанция решила, что начальная продажная цена заложенного имущества может устанавливаться равной 80% рыночной стоимости только в случае ее определения на основании отчета оценщика. В спорном случае рыночная стоимость определена заключением судебной экспертизы, а не отчетом оценщика. Поэтому, по мнению апелляционной инстанции, начальная продажная цена должна быть установлена в полном размере, определенном заключением эксперта.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала такие выводы неверными.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причине завышения начальной продажной цены.

При этом законодательство, в т. ч. Закон об ипотеке и Закон об оценочной деятельности, не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Источник