увеличение площади квартиры за счет балкона
Объединение балкона и комнаты – это реконструкция, а объединение лоджии и комнаты – перепланировка
 |
| kalinovsky / Depositphotos.com |
Минстрой России разъяснил (письмо Минстроя России от 3 марта 2020 г. № 6370-ОГ/04), допустимо ли объединять комнату и балкон (спойлер – да, но только с одобрения 100% остальных собственников помещений в МКД, при разрешении на реконструкцию и с последующим разрешением на ввод в эксплуатацию).
По мнению ведомства, подобное объединение является реконструкцией жилого многоквартирного дома, поскольку:
Кроме того, напомнили в ведомстве, такая реконструкция повлечет уменьшение общего имущества МКД, а значит, проводить ее можно исключительно с согласия всех собственников помещений в МКД (согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Напомним, что ранее Минстрой России рассказывал о возможности объединения лоджии и комнаты с демонтажем окна и двери – это куда более «комфортная» для собственника перепланировка, которая в большинстве случаев не предполагает согласия остальных соседей по МКД.
Однако во многих регионах существует строгий и категорический запрет на любое присоединение лоджии (тем более балкона) к комнате, например, такую перепланировку нельзя осуществить в Москве, и согласование такого расширения жилплощади – даже если оно будет каким-то образом получено – является незаконным.
Одновременно в свежем письме Минстроя России разъяснено, что утепление балкона или лоджии является перепланировкой (переустройством) и поэтому требует согласования с органом местного самоуправления. Предполагаем, что имеется в виду, в первую очередь, устройство остекления неостекленного балкона или лоджии, а также «игры» с отопительным оборудованием.
Зато поменять одинарное остекление «от застройщика» на более энергоэффективное можно просто так, без всякого разрешения и согласования. Напомним лишь, что собственнику при этом нельзя изменять рисунок оконного переплета.
Сосед почти не виден
Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.
Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.
Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.
О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».
Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.
Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.
По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».
Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.
А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.
Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.
Как присоединить балкон или лоджию к комнате
В интернете часто встречаются фотографии квартир, где балкон или лоджия присоединены к комнате или кухне. Идея хорошая — помещение становится больше и светлее. Только это не всегда законно. Разбираемся, как грамотно выполнить объединение, какие варианты возможны, а какие категорически запрещены.
Чем отличаются балконы и лоджии
Между этими двумя помещениями есть различия, которые влияют на возможности ремонта и перепланировки.
Лоджия — это помещение. Она утоплена в фасад и с трех сторон окружена стенами. Если угловая — с двух сторон.
Балкон — это площадка, выступающая из фасада. Он примыкает к стене только одной стороной, а с остальных окружен ограждением.
Новый балкон выдерживает около 300 кг на квадратный метр. Но с возрастом конструкция становится менее надежной: максимальная допустимая нагрузка снижается примерно на 1% в год. Поэтому стеклить и утеплять балкон может быть опасно, а получить на это разрешение — сложно.
То, что лоджия с трех сторон окружена стенами, дает преимущества во время ремонта. Она выдерживает больший вес, чем балкон, а конструкция медленнее теряет надежность. Поэтому ее проще остеклить и утеплить. Разрешение на перепланировку лоджии дадут с большей вероятностью.
А еще за счет конструктивных особенностей лоджии обычно больше, чем балконы.
Как присоединить балкон к комнате
Никак. Балконы к комнатам и кухням не присоединяют.
В теории, чтобы присоединить к комнате балкон, его нужно утеплить и остеклить. Причем остекление должно быть теплым — простые окна с одинарными стеклами не подойдут, нужен толстый двухкамерный стеклопакет. Такой, как в комнатных окнах.
Теплые стеклопакеты для балкона весят около 150-200 кг. Добавим сюда утепление и отделку — еще 50-70 кг. В итоге нагрузка на балконную плиту вырастает на 200 кг. Для маленького балкона в старом доме это критическая нагрузка — на такой даже выйти опасно, не то что поставить мебель или организовать хранение.
Из-за высокой нагрузки на плиту остекление и утепление не разрешат. Поэтому и присоединить балкон к комнате или кухне не получится.
Что можно
✅ На балконе можно только заменить изношенное старое на новое: укрепить плиту, заменить ограждение. Если застройщик предусмотрел остекление балкона, его тоже можно поменять на такое же по весу и характеристикам. Допустим легкий настил на полу — например, террасная доска.
Как присоединить лоджию к комнате
Лоджия — холодное помещение. Ее присоединение к квартире нарушает тепловой контур дома. Если сразу несколько хозяев квартир уберут двери и окна, холоднее станет во всем доме. А еще начнет образовываться конденсат — из-за него появится плесень.
Можно присоединять лоджию или нет, зависит от региональных норм. В некоторых регионах присоединить ее все еще получится — допустимые варианты можно уточнить в местной администрации или жилищной инспекции.
В Москве нельзя присоединять лоджии, балконы и веранды к жилым помещениям ( Постановление Правительства Москвы №508-ПП ). Но варианты все же есть.
Что можно
✅ Лоджию можно остеклить и утеплить, провести туда электричество. Но если эти изменения не были предусмотрены проектом застройщика, нужно согласовывать их как переустройство.
✅ Отапливать электрическим теплым полом или обогревателем.
✅ Единственный законный вариант присоединения лоджии к квартире в Москве — замена оконного блока французской дверью.
Французская дверь визуально объединяет комнату и лоджию. В комнате становится светлее. При этом тепловой контур дома не страдает: лоджия все так же отделена от жилых помещений.
Двери с остеклением в пол могут быть раздвижными или распашными. Они должны плотно закрываться и не давать теплу уходить из квартиры. Параметры стеклопакетов и профилей подбирают проектировщики, когда делают расчеты и составляют проект будущей перепланировки.
Что нельзя
⛔️ Из-за возможного нарушения теплового контура дома на лоджию нельзя переносить батареи отопления. Водяной теплый пол делать тоже нельзя, но больше из соображений безопасности — вдруг протечет.
⛔️ Даже если лоджию утеплили и установили там обогреватель, нельзя просто так взять и убрать оконный блок.
⛔️ Во многих домах нельзя сносить подоконный блок — он поддерживает плиту лоджии. Если его убрать или уменьшить, лоджия может обрушиться. В этом случае лоджию можно просто утеплить и использовать как дополнительную комнату.
⛔️ В большинстве домов нельзя убирать порожек и балку, укрепляющую оконный проем сверху. Чтобы узнать, применимо ли к квартире такое ограничение, нужно обратиться к разработчику дома.
⛔️ В квартирах на пятом этаже и выше нельзя полностью сносить простенки — на лоджии должен оставаться глухой простенок шириной минимум 1,2 м. Это требование пожарной безопасности: если случится пожар, жильцы смогут спрятаться за ним.
Что будет, если проигнорировать ограничения
Некоторые собственники квартир убирают оконные блоки на лоджиях, утепляют и присоединяют балконы. Изменения не согласовывают: кажется, что все так делают и ничего не случится.
На деле последствия могут быть разными. Если слишком нагрузить конструкцию или снести несущий элемент, балкон или лоджия могут рухнуть. А если убрать оконный блок и вынести батарею на лоджию, в доме станет холоднее и появится плесень. Поэтому перепланировку лоджии или балкона согласовывают — чтобы она не навредила ни хозяевам квартиры, ни их соседям.
А еще на перепланировку могут пожаловаться соседи или сотрудники управляющей компании. И если хозяева квартиры пренебрегли согласованием, им выпишут штраф и предписание вернуть как было за свой счет. Размер штрафа зависит от региона — например, в Москве владелец квартиры за незаконную перепланировку заплатит 2 000-2 500 рублей.
Если хозяева квартиры заплатят штраф, но не вернут жилье в прежний вид, жилищная инспекция обратится в суд. По его решению у собственников квартиру заберут и продадут с торгов. Им вернут часть стоимости — только вычтут расходы на устранение самовольной перепланировки.
Планируете ремонт квартиры?
Расширение жилого помещения за счет лоджии или балкона: с чего начать и дальнейший процесс
Обычно такая идея у хозяев квартиры появляется после проведения капитального утепления балкона или лоджии. Соединение двух помещений приведет к значительному расширению жилого пространства. Назначений у вновь образовавшегося места много. Особенно актуальной данная идея бывает у хозяев однокомнатных квартир, которым так не хватает жилой площади. На бывший балкон можно частично вынести, добавить места для полноценной кровати вместо дивана-раскладушки в спальне, оборудовать маленький домашний кинотеатр, устроить место для чтения, вышивания, небольшую библиотеку, рабочее место для ребенка или просто поставить уютный диванчик, на котором можно отдохнуть с чашкой чая.
Начало работ
Процесс объединения состоит из нескольких важных шагов. Первым делом необходимо получить специальное разрешение от БТИ на переоборудование. Причем, согласно установленной законодательством номенклатуре, это переоборудование является сложным, проще говоря – перепланировкой. В зависимости от поставленных целей она может включать в себя изменение площади санузла, кухни или жилой комнаты, расширение существующей площади за счет дополнительных инженерных конструкций. К тому же, балконы являются объектами повышенной аварийности, поэтому работы, которые могут на них проводиться, строго регламентированы установленными нормами строительства.
Поэтому прежде, чем взяться за перфоратор и закупать стройматериалы, необходимо внимательно изучить юридическую сторону данного вопроса – практика показывает, что именно она и занимает большую часть времени и затрат. Ниже приведены список необходимых документов и рекомендации, которые помогут вам максимально безболезненно получить необходимое разрешение.
Необходимые документы. Часть I
- Первым делом заполняется бланк заявления на перепланировку жилого помещения по форме, которая была утверждена последним Постановлением правительства. Обязательным является предоставление документов, подтверждающих собственность на квартиру или соответствующий ордер. Все дееспособные члены семьи должны приложить свое письменное согласие на проведение строительных работ. Письменное согласие требуется от всех дееспособных соседей из квартиры, которая находится под вами. Письменное согласие от соседей сверху требуется только в том случае, если вы имеете с ними общую балконную плиту. Если вы проживаете в муниципальном жилье, то необходимо к пакету документов приложить письменное разрешение на перепланировку от главного инженера. Если вы снимаете квартиру, то вышеуказанное разрешение должно быть предоставлено владельцем здания или его арендатором. Важным моментом является получение разрешение от органов, занимающимся охраной памятников архитектуры. Они должны подтвердить допустимость реализации вашей перепланировки. Это относится только к тем квартирам, которые находятся в домах, стоящими на учете в списке памятников архитектуры.
Обычно такие вопросы могут решиться с помощью небольшой денежной компенсации за будущие неудобства во время проведения строительных работ. Получение разрешение от человека, который находится слишком далеко, можно получить с помощью нотариуса – за консультацией обратитесь к соответствующему специалисту.
Необходимые документы. Часть II
После сбора первого пакета, вы должны получить следующий список документов:
- Технический план вашей квартиры, грамотно оформленный в БТИ и имеющий все необходимые подписи и печати. Перепланировка не может делаться наобум, для этого составляется специальный проект, право на создание и утверждение которого имеют только те проектные организации, которые имеют действующую соответствующую лицензию. Заверенное техническое разрешение на возможность осуществления необходимых вам работ. Оно основывается на разрешении от МЧС или пожарной службы и Роспотребнадзора. Нотариусом заверяется копия свидетельства о владении жильем и тоже прикладывается к пакету. Проект вашей перепланировки и разрешение на нее нужно согласовать с организациями, на балансе которых числится здание, и с организациями, которые будут проводить технический контроль над проведением работ.
Когда разрешение на проведение работ наконец получено, от юридической части можно переходить к технической.
Проведение строительных работ
Так как строительство планируется капитальное, необходимо учитывать, что эксплуатационный срок такого балкона должен быть не меньше, чем у здания, в котором находится ваша квартира.
Факт наличия балконного проема предлагает нам три основных способа объединения балкона или лоджии с основным жилым помещением.
Учитывая, что присоединенный балкон будет использоваться как полноценный элемент квартиры, то он сам должен быть капитальным. Требуется, чтобы он был установлен на капитальном каменном парапете, каркас самого балкона должен быть сварен из хорошего металлического уголка. Чем больше армирования – тем лучше.
Пластиковые и натяжные конструкции исключены.
Идеальным вариантом будет провести на присоединенный балкон электричество. Однако здесь появляются проблемы, связанные с тем, что стена между пристройкой и основной комнатой является внешней стеной. Поэтому проводить туда капитальную проводку, как и отопление, чаще всего не позволят. Если же туда требуется установить бытовую технику, то проводку для нее пропускают через металлическую трубку, которую вбивают в угол стены. Со стороны комнаты этот провод вставляется в розетку, а со стороны балкона ставится розеточный блок на 3 и более розетки.
Организовать освещение на балконе можно с помощью влагозащищенного светильника, или установить в оконном проеме изогнутые варианты, которые будут освещать направленным светом добавленное пространство. Чтобы не усложнять итак нелегкие строительные работы, можно проложить обыкновенный удлинитель, никаких специальных разрешений для этого не надо.
Выводы
Плюсов и минусов у этой затеи хватает. Это дело не на один день работ, только получение соответствующих разрешений занимает около года. Пакеты документов и проведение строительных работ требует немаленьких затрат. К тому же, необходимы знания технологии. Если есть желание отдать эту работу профессионалам, она будет выполнена быстрее и качественнее, но и окончательная сумма получится больше на 20-30%. Однако все затраты на такую идею кажутся мизерными в сравнении с выплатой ипотеки или кредита за новое жилье, к тому же, это самый дешевый способ безболезненно расширить жилую площадь.
В видео вы познакомитесь с различными оригинальными идеями перепланировки комнаты с балконом.
Как увеличить стоимость квартиры за счет перепланировки
Цена квартиры зависит от многих факторов — местоположения, вида из окна, типа дома, этажности, количества квадратных метров и наличия развитой инфраструктуры в районе. Все эти характеристики являются неизменными. Одним из способов увеличить стоимость и спрос на квартиру, помимо качественного ремонта, является перепланировка. Однако даже незначительное вмешательство в конструкцию здания может привести к тяжким последствиям для владельца жилья.
Эксперты рассказали, что нужно знать, если вы решили увеличить стоимость жилой недвижимости при помощи перепланировки.
Какую перепланировку выбрать
Законная перепланировка квартиры с нуля до проекта и завершенного ремонта занимает от трех месяцев до полугода. «Изменение стандартных параметров квартиры или законная перепланировка поможет увеличить ее цену на 10% и выше. Стоимость согласования перепланировки зависит от сложности», — пояснил руководитель агентства согласования недвижимости «Gorod» Алексей Паршин. Он предложил несколько вариантов качественно изменить жилое пространство.
Балкон + кухня
Одним из наиболее популярных вариантов увеличить стоимость жилья при помощи перепланировки является объединение балкона и кухни. Однако, по словам Паршина, здесь крайне важно соблюдение норм закона:
Ванная + коридор
Еще один способ повысить цену на жилье — это увеличение ванной комнаты. Однако законной такая перепланировка будет лишь в том случае, если расширение площади произойдет за счет территории коридора. Согласование пройдет легко, если помнить о строгих запретах, под которые подпадают:
Гардеробная в спальне
Просторная и организованная гардеробная — это весомый аргумент к удорожанию стоимости городской квартиры. «Если площадь спальни позволяет разделить ее на две зоны межкомнатной перегородкой, одна из которых будет отведена под хранение одежды и обуви, то на плане БТИ гардероб должен быть обозначен уникальным номером. Вместе с полноценной гардеробной самостоятельным помещением будет считаться и встроенный шкаф. Согласования не потребует лишь отдельно стоящий шкаф-купе», — уточнил Паршин.
Кухня + гостиная
Создавая единое пространство из кухни и гостиной, важно убедиться, что межкомнатная перегородка не является несущей. Если с этим все в порядке, то, по закону, следует заменить газовую плиту на электрическую, такая замена позволит полностью открыть пространство, уточнил Паршин из агентства «Gorod». Он подчеркнул, что если оставить газовую плиту, то потребуется установить плотную перегородку между комнатами, в проекте перепланировки важно указать пунктирную линию разграничения гостиной и кухни — трассировку. Такой способ поможет увеличить цену квартиры, в которой несколько комнат, пояснил эксперт.
Антресольный этаж
Создать антресольный этаж в квартире могут позволить себе владельцы помещений с потолками не менее 4,5 м. «Высота от пола до основания антресольного этажа (над жилым помещением) должна составлять 2,5 м, над нежилой зоной (кухня, коридор) от пола до основания антресоли — 2,2 м. Высота от пола антресоли до потолка — 2,1 м. Ну и сам антресольный этаж может занимать только 40% от общей площади всей квартиры. Этот этаж может стать как полноценной спальней или рабочим кабинетом, так и библиотекой или местом для хранения каких-то вещей», — резюмировал эксперт.
Что нужно знать о перепланировке
Перепланировка и переустройство
Обязательное разрешение
Порядок проведения перепланировки строго контролируется местными властями. Так, перепланировка проводится только после ее обязательного согласования с органом местного самоуправления. «С целью согласования собственник обращается в соответствующий орган с заявлением установленной формы, прикладывая к нему документы, перечисленные в законе (правоустанавливающие документы, проект перепланировки и др.).
«Решение о возможности произвести перепланировку принимается органом в период до 45 дней со дня представления документов. В течение трех дней после того, как орган принял решение, он выдает заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Этот документ и будет являться основанием для проведения перепланировки. Завершение перепланировки будет подтверждаться актом приемной комиссии в соответствии со ст. 28 ЖК РФ», — уточнил Игнатьев.
Однозначно стоит начать следующие изменения с согласования, поскольку сделать это будет сложнее: усовершенствование балкона, создание веранд, мансард, объединений квартир на разных этажах, перенос инженерных коммуникаций, уточнила юрист Виктория Данильченко (коллегия адвокатов Виктории Данильченко). «Для разрешения подобных перестроек потребуется комплексный проект профессиональных архитекторов. Но даже с ним получить согласование очень непросто, поскольку такие работы затрагивают несущие конструкции дома и могут угрожать безопасности остальных жильцов», — подчеркнула юрист.
Что можно не согласовывать
Обычный ремонт — замена дверей, окон, встроенной кухни, смена обоев, линолеума, батарей, установка перегородок по зонированию площади, кондиционера, антенны — проводится без согласований. Однако установка теплого пола с цементной стяжкой уже требует согласования, уточнила юрист Данильченко. По ее словам, также есть перечень перестроек, согласование которых проводится сравнительно просто.
«К разрешенным изменениям относятся объединение и разделение санузла, объединение комнат, в том числе с помощью проделывания проходов в ненесущих стенах, установка перегородок с целью образования отдельных помещений и др. Несущественные переделки можно начать производить до согласования с компетентными органами. Такие изменения с большой долей вероятности будут согласованы без проблем. Но в любом случае лучше сначала согласовать, а затем приступать к перестройке», — пояснила Данильченко.
Штрафы
В жизни часто встречаются такие случаи, когда граждане сначала производят перепланировку, а потом думают о том, как все это легализовать. Такая спешка может плохо закончиться.
«Если лицо самостоятельно совершило перепланировку, оно будет нести административную ответственность. Гражданин платит штраф в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс, руб., должностные лица — от 4 тыс. до 5 тыс. руб., юридические лица — от 40 тыс. до 50 тыс. руб. Кроме уплаты штрафа, собственник помещения также будет обязан привести помещение в прежнее состояние. Если такое требование властей игнорируется, есть реальная возможность того, что помещение будет продано с публичных торгов, а собственник — выселен», — рассказал адвокат АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.
Что согласовать не получится
Есть такие виды перепланировок, которые не будут согласованы ни при каких обстоятельствах. «К ним относят перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами, объединение кухни и комнаты в газифицированном доме, снос несущих стен, объединение квартиры с частью подвала или крыши и др. Производя такие изменения, владельцы надеются на то, что об этом никто не узнает. Но сложности могут возникнуть как при продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, так и при проверке», — пояснила Данильченко.
Проверки
Скрывать перепланировку многим гражданам удается годами. Но все же рано или поздно этот факт обнаружится. Это может произойти, например, при обходе квартир коммунальными службами с целью проверки счетчиков или планового осмотра коммуникаций, при продаже квартиры и т. д. Но самым частым случаем является комиссионная проверка вследствие жалоб соседей, которые считают перепланировку потенциальной угрозой для безопасности жизни, здоровья или имущества. Если собственник не обеспечит доступ в квартиру сотрудников Жилинспекции, то дело передадут в суд.
«Согласно законодательству России, жилье теряет право на неприкосновенность в случае, когда суд выдает постановление о принудительном допуске в него. Более того, в 2017 году профильный комитет Госдумы одобрил ряд поправок в Жилищный кодекс, направленных на борьбу с незаконными перепланировками. Теперь суды обязаны в ускоренном порядке рассматривать обращения органов жилищного надзора с требованием предоставить доступ в жилые помещения, собственники которых отказываются впускать инспектора для проверки. Суд должен будет рассмотреть такое требование в течение десяти дней», — резюмировала Данильченко.