уведомление о досрочном расторжении договора найма жилого помещения

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды подписывают при добровольном взаимном желании сторон остановить сотрудничество. Бумагу составляют в произвольной форме, после подписания обязательства по договору будут прекращены. Как оформить такое соглашение, разберемся в статье.

Нюансы расторжения договора аренды

Договор аренды можно расторгнуть следующим образом:

Также важно, кто инициатор расторжения договора: арендатор или арендодатель. Гражданский кодекс прописывает, в каком случае каждый из них имеет право досрочно расторгнуть договор аренды (ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ). Например, арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит за аренду 2 месяца и дольше (пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ); не проводит капитальный ремонт имущества, если в договоре прописана такая обязанность (пп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ); допускает порчу имущества (пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ). Арендатор может расторгнуть договор по таким причинам: арендодатель передал имущество с явными недостатками (пп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ); не передал имущество своевременно (пп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ) и т.д.

Порядок досрочного расторжения будет таким:

К сведению! К соглашению о расторжении сделки нужно приложить требуемые документы: копию договора аренды, акт приема-передачи объекта, уведомление с решением прекратить арендные отношения, бумаги, подтверждающие личность сторон.

Как составить такое соглашение

Унифицированной формы такого соглашения не существует. Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор.

Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.

Итак, что должно быть обозначено в соглашении:

Если договор был зарегистрирован в Росреестре (к примеру, объект недвижимости был арендован на срок больше года), то и соответствующее соглашение нужно зарегистрировать. Сделка утратит свою силу после внесения записи в ЕГРН (если речь идет об объекте недвижимости).

Образец соглашения

Соглашение № 23
О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45
от «24» августа 2019 года

«21» октября 2020 года

ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:

Арендодатель: Саратов / П.П. Саратов
Арендатор: Степанов / И.И. Степанов

Источник

4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды

Мы любим собирать чужие ошибки и предупреждать о них предпринимателей. В прошлых статьях мы рассказывали, как арендаторам не потерять деньги на ремонте помещения и обеспечительном платеже. На очереди — прекращение аренды. Рассказываем, когда арендаторы остаются должны бывшим арендодателям 😭

1. Съехали до официального прекращения договора аренды

Часто арендаторы рассуждают так. Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2021 года.

Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2021 года.

Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.

Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита.

Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.

2. Не оформили акт возврата помещения

В конце аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. До возврата начисляется арендная плата. Это правила из ст. 622 ГК РФ.

Возврат помещения оформляют актом с подписями арендатора и арендодателя. Отсутствие акта — ещё один формальный повод насчитать арендную плату. И трудность в том, что арендодатель может специально уклоняться от приёмки.

Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.

3. Ошибочно думали, что есть право на односторонний отказ от помещения

По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.

Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.

Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

4. Вернули убитое помещение

Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ.

Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ.

Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.

Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2017.

В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — дело № А51-2297/2019.

Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:

— акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;

— плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;

— назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.

Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика. И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу.

Статья актуальна на 08.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Источник

Образец договора о расторжении сделки аренды жилого помещения и порядок действий

Проживание в квартире по договору аренды имеет определённый срок. По умолчанию он составляет 11 месяцев, но обе стороны сделки вправе определять его продолжительность самостоятельно по взаимному согласию. В любом случае договор найма жилья рано или поздно приходится расторгать, иногда — до окончания срока его действия.

Причины прекращения сделки могут быть различными, а инициатива может исходить как от арендодателя, так и от арендатора. В подобных вопросах важно руководствоваться правовыми нормами, регулирующими процесс расторжения арендного договора. В данной статье вы сможете ознакомиться с различными формами документов, в том числе с образцом расторжения договора аренды квартиры частными лицами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Причины

Общие принципы изменения и прекращения действия арендных договоров указаны в главе 29 Гражданского кодекса РФ. Договор автоматически считается расторгнутым по истечению периода его действия. Однако нередко возникают ситуации, когда его необходимо расторгнуть досрочно.

Основания и причины для официального досрочного прекращения найма (и сдачи) квартиры содержит статья 450 ГК России:

Например, арендатор вовремя не вносит арендную плату, либо арендодатель предоставляет квартиру с ненадлежащими условиями для проживания.

Как расторгнуть договоренность о найме квартиры?

Расторжение договора аренды квартиры или иного жилого помещения по соглашению сторон или требованию одной стороны исключает необходимость судебных разбирательств, если между арендатором и арендодателем отношения являются дружественными. Можно решить вопрос посредством телефонного звонка или личной встречи. Если же дружелюбных отношений между участниками сделки не сложилось, разумнее следовать официальному порядку расторжения документа. Сам процесс расторжения договора аренды состоит из нескольких этапов:

Далее стоит рассмотреть каждый этап в подробностях, и что стоит предпринять при определённых обстоятельствах прекращения найма.

Уведомление

Для окончания договора одна из сторон в первую очередь обязана уведомить об этом другую сторону. Для этого составляется уведомление в письменном виде. Передавать его нужно арендатору/арендодателю при личной встрече или по почте.

Согласно ст. 687 ГК России, уведомить о желании прекратить действие арендного договора инициатор обязан не позднее, чем за 3 месяца. Но на практике в документе указывается иной срок, обычно он составляет от 14 до 30 дней и устанавливается сторонами в добровольном порядке. Поэтому при решении вопроса необходимо соблюдать именно условие договора.

Конкретных требований к оформлению уведомления о прекращении действия арендного соглашения законом не предусмотрено.

Документ о прекращении договора аренды составляется в произвольной форме, однако он обязательно должен содержать такие сведения, как:

Смотрите видео о составлении письма-уведомления о прекращении договора аренды:

Соглашение

После того, как уведомление пришло в руки арендатора или арендодателя, и он полностью согласен с ним, наступает время составить и подписать соглашение о расторжении договора найма квартиры. Согласно статье 452 ГК РФ, такой документ должен быть оформлен в такой же форме, в какой заключался договор аренды.

Прекращение сделки может быть оформлено отдельным соглашением или двумя письмами, где одна из сторон выступает инициатором, а другая соглашается на осуществление процедуры. Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды составляется только при взаимном согласии арендатора и арендодателя, в противном случае дело рассматривается в суде.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

Данный документ в обязательном порядке должен содержать дату, с которой договор будет являться разорванным, а также пункт об отсутствии претензий между сторонами и общее описание состояния жилого помещения. Остальные сведения, прописанные в соглашении, аналогичны тем, что указаны в уведомлении — полные реквизиты двух сторон, причины прекращения договора. Только подписать официальную бумагу обязаны и арендатор, и арендодателем, а также расшифровать свои подписи.

В какой момент сделка является разорванной?

Кроме того, для полного прекращения сделки необходимо соблюдение ряда условий:

После того, как наниматель квартиры сдаст её собственнику в первоначальном неиспорченном состоянии, либо возместит причинённый ущерб имуществу, а также в полном размере выплатит арендную плату и покинет жильё, договор о расторжении аренды считается расторгнутым. При этом обязательства обеих сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Досрочное прекращение

Досрочное прекращение действия договора найма возможно как по договорённости сторон, так и в одностороннем порядке. Во втором случае чаще всего решение вопроса требует судебных разбирательств. Иногда в договоре обозначается пункт об отступных. Если он присутствует, инициатор разрыва сделки обязуется выплатить компенсацию.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры по требованию собственника регулирует статья 619 ГК России, по требованию нанимателя — статья 620 ГК России.

Нужна ли регистрация?

Если сам арендный договор не был зарегистрирован (а для найма на срок менее 5 лет и не требуется регистрация документа в соответствии со статьёй 674 ГК РФ), то регистрация расторжения сделки также не нужна (все о регистрации договора аренды между физическими лицами можно найти тут). Если же договор подлежал регистрации, то прекращение его действия должно быть подтверждено аналогичным образом. Обычно это необходимо при долгосрочном найме жилья.

Cтатья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

В каких случаях действие может перейти в суд?

Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.

Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.

К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.

По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.

Основания для одностороннего разрыва

Правила пользования нанимаемым жильём и причины прекращения сделки обычно фиксируются в договоре аренды при его заключении. Однако законодательством установлены конкретные основания для того, чтобы каждая из сторон имела право расторгнуть договор найма.

Когда вправе это сделать арендодатель?

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, досрочное расторжение договора найма жилья по инициативе арендодателя возможно в случаях, если арендатор допускает следующие нарушения:

Право квартиросъемщика

Основания для расторжения договора раньше указанного срока по инициативе арендатора содержит статья 620 ГК РФ. К таким основаниям относится ряд случаев:

Кого нельзя выселить после прекращения сделки?

Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.

Расторжение договора аренды жилья — необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник

В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор аренды недвижимости и как это сделать

Разберемся, при каких условиях и в каком порядке может быть досрочно расторгнут договор аренды недвижимости (кроме жилых помещений и земельных участков).

Договор аренды недвижимости может быть досрочно расторгнут в следующих случаях:

— по соглашению сторон, если это не запрещено законодательством или договором;

— в судебном порядке по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным законодательством или договором;

— при одностороннем отказе от договора одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством или договором.

Когда можно расторгнуть договор аренды недвижимости по соглашению сторон

Стороны вправе расторгнуть договор по своему соглашению, если это не запрещено законодательством или договором (п. 1 ст. 420 ГК). Для договора аренды недвижимости (далее — договор) законодательство такого запрета не устанавливает. Таким образом, договор можно расторгнуть по соглашению сторон, если он не содержит запрета на такое расторжение.

Обратите внимание!
На практике расторжение договора по соглашению сторон оформляют допсоглашением к нему. Такое соглашение должно быть оформлено письменно в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 580 ГК, ч. 1 п. 4 постановления Пленума ВХС N 1).

В каких случаях договор аренды недвижимости может быть расторгнут по требованию арендодателя

Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если арендатор:

1) использует недвижимость не по назначению либо с существенным или неоднократным нарушением условий договора (п. 3 ст. 586, подп. 1 ч. 1 ст. 590 ГК);

Пример
В договоре указано, что здание предоставлено арендатору для использования в качестве склада для хранения промышленных товаров. Арендатор фактически использовал помещение для ремонта автомобилей. Такое использование здания противоречит условиям договора, арендодатель вправе требовать расторжения этого договора.

Обратите внимание!
Существенным считается такое нарушение договора арендатором, которое влечет для арендодателя ущерб. При этом размер ущерба должен быть таким, что арендодатель в значительной степени лишится того, на что рассчитывал при заключении договора (ч. 2 п. 2 ст. 420 ГК). На практике существенность нарушения оценивает суд при рассмотрении иска о расторжении договора по этому основанию.

2) существенно ухудшает недвижимость (подп. 2 ч. 1 ст. 590 ГК). Понятие существенного ухудшения законодательство не содержит. На практике существенность ухудшения недвижимости оценивает суд. Например, это ухудшение, которое ведет к невозможности использовать недвижимость по назначению или грозит ее уничтожением;

Пример
Арендатор проводил текущий ремонт арендованного здания. В процессе ремонта была демонтирована и не восстановлена система отопления. Из-за отсутствия отопления пришла в негодность внутренняя отделка здания, появились трещины фасада. Так как по вине арендатора произошло существенное ухудшение здания, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора.

3) более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленный договором срок (подп. 3 ч. 1 ст. 590 ГК);

Обратите внимание!
Если срок внесения арендной платы не установлен, она должна быть уплачена в обычно применяемый срок при аренде аналогичного имущества в схожих обстоятельствах ( ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК). На практике в случае возникновения спора обычно применяемый срок определяет суд.

4) не производит капитальный ремонт недвижимости в установленный договором срок, а если такой срок не установлен — в разумный срок (подп. 4 ч. 1 ст. 590 ГК).

Обратите внимание!
Требовать расторжения договора по этому основанию арендодатель вправе, только если обязанность арендатора проводить капитальный ремонт закреплена в договоре. Ведь по общему правилу капитальный ремонт недвижимости должен выполнять арендодатель (ч. 1 п. 1 ст. 587, подп. 4 ч. 1 ст. 590 ГК).

Договором могут быть предусмотрены и иные основания, по которым арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора (ч. 2 ст. 590 ГК). Это могут быть любые основания, которые не противоречат законодательству (ст. 391 ГК).

Примеры
Стороны включили в договор условие, что в случае продажи арендуемого здания арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора. Однако переход права собственности на арендуемое имущество не может быть основанием для досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). Таким образом, указанное условие договора считается недействительным как противоречащее требованиям законодательства (ст. 169, 181 ГК).
Договором установлено, что арендодатель вправе требовать его досрочного расторжения, если арендатор передал помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя. Такое условие не противоречит требованиям законодательства и стороны могут согласовать его в договоре.

Каков порядок расторжения договора по требованию арендодателя

До обращения в суд арендодатель обязан направить арендатору предупреждение о выполнении нарушенных обязательств в разумный срок. Предупреждение должно быть направлено в письменной форме (ч. 3 ст. 590 ГК).

Обратите внимание!
Направление предупреждения является обязательным. Стороны не вправе согласовать в договоре иной порядок его расторжения по требованию арендодателя ( ч. 3 ст. 590 ГК).

Содержание предупреждения законодательством не определено. На практике в нем указывают:

— реквизиты договора, обязательства по которому арендатор не исполнил;

— конкретное обязательство, которое не было исполнено;

— предложение исполнить нарушенное обязательство;

— срок, в который обязательство должно быть исполнено;

Обратите внимание!
Срок для исполнения обязательства должен быть разумным (ч. 3 ст. 590 ГК). Понятие разумного срока законодательством не определено. На практике такой срок предполагает период времени, необходимый для исполнения обязательства. Например, срок для внесения арендной платы может выражаться в днях, а для проведения капитального ремонта — в месяцах.
Обычно понятие разумного срока определяется сторонами. Если стороны не договорятся, оценивать разумность установленного срока будет суд.

— предложение досрочно расторгнуть договор (п. 2 ст. 422 ГК);

Обратите внимание!
Если в предупреждение не включить предложение о расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не будет соблюден. Как следствие, суд оставит без рассмотрения иск о досрочном расторжении договора (абз. 3 и 5 ч. 1 п. 30 постановления Пленума ВХС N 1).

— другую необходимую информацию, например, срок для ответа на предупреждение или размер пеней за просрочку внесения арендной платы.

Пример формулировки предупреждения
Предупреждаем, что Вами не исполнены обязательства по договору аренды нежилого помещения N 35 от 08.10.2020: не внесена арендная плата за пользование помещением, расположенным по адресу: г. Витебск, ул. Весенняя, д. 12, кв. 202:
— за декабрь 2020 года в срок до 15.01.2021 в сумме 560 бел. руб.;
— за январь 2021 года в срок до 15.02.2021 в сумме 560 бел. руб.;
— за февраль 2021 года в срок до 15.03.2021 в сумме 560 бел. руб.
Предлагаем погасить указанную задолженность по арендной плате не позднее 25.03.2021.
В связи с неоплатой арендной платы более двух раз подряд предлагаем досрочно расторгнуть договор аренды с 30.03.2021.

Направлять предупреждение рекомендуем способом, который позволяет при необходимости подтвердить его получение арендатором. Например, можно направить предупреждение заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если после получения предупреждения арендатор исполнит нарушенное обязательство, то суд откажет в досрочном расторжении договора.

Судебная практика

По договору арендатор должен был вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым. За период июль — сентябрь 2019 года арендатор арендную плату не уплачивал. На этом основании арендодатель обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора. При этом до подачи искового заявления арендатор оплатил задолженность по арендной плате. Суд посчитал, что арендатор исполнил свое обязательство в разумный срок. Суд в иске отказал.

Решение экономического суда Минской области от 23.12.2019 (дело N 166-12/2019)

Обратиться в суд с требованием расторгнуть договор арендодатель вправе, только если арендатор не устранил нарушение в установленный предупреждением срок (абз. 3 и 5 ч. 1 п. 30 постановления Пленума ВХС N 1).

В каких случаях договор аренды недвижимости может быть расторгнут по требованию арендатора

Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если:

1) арендодатель не передал арендованную недвижимость в установленный договором срок, а если договором такой срок не установлен — в разумный срок (п. 3 ст. 582 ГК);

Обратите внимание!
По общему правилу недвижимость считается переданной после фактического предоставления ее во владение и пользование арендатора и подписания сторонами документа о передаче (ч. 2 п. 1 ст. 626 ГК).

2) арендодатель не передал вместе с арендованной недвижимостью относящиеся к ней документы и принадлежности. При этом без этих документов и/или принадлежностей арендатор (ч. 2 п. 2 ст. 582 ГК):

— либо не может использовать недвижимость по назначению;

— либо в значительной степени лишается того, на что рассчитывал при заключении договора;

Пример
Стороны заключили договор аренды помещения под офис, расположенного в здании бизнес-центра. Арендодатель не передал арендатору ключи для доступа в здание и в арендованное помещение. В результате арендатор не может использовать помещение для размещения в нем своего офиса. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора.

3) арендодатель препятствует арендатору использовать недвижимость по назначению (подп. 1 ч. 1 ст. 591 ГК);

Пример
По договору было арендовано здание склада для хранения товаров арендатора. Арендодатель запретил проезд транспортных средств к зданию склада для погрузки-выгрузки товаров. Запрет арендодателя препятствует использованию арендованного здания по назначению. Следовательно, арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора.

4) недвижимость имеет недостатки, которые полностью или частично препятствуют ее использованию (подп. 3 ч. 2 п. 1 ст. 583, п. 2 ч. 1 ст. 591 ГК). Исключение — недостатки недвижимости, которые были заранее оговорены, известны арендатору или могли быть им обнаружены при осмотре недвижимости (п. 2 ст. 583 ГК);

Пример
По договору было арендовано здание склада. В процессе его использования выяснилось, что в здании протекает крыша, что препятствует его использованию для хранения товаров. При осмотре дефекты крыши выявить было невозможно, арендодатель не предупредил арендатора об этом недостатке здания. В этом случае арендатор вправе потребовать расторжения договора.

5) арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на арендуемую недвижимость (ч. 2 ст. 584 ГК);

Пример
По договору было арендовано здание склада, которое находилось в залоге у банка. Арендодатель не предупредил об этом арендатора при заключении договора, поэтому арендатор вправе требовать его расторжения.

6) арендодатель не производит капитальный ремонт недвижимости в установленный договором срок, а если такой срок не установлен или ремонт является неотложным, то в разумный срок (подп. 3 ч. 4 п. 1 ст. 587, подп. 3 ч. 1 ст. 591 ГК);

Обратите внимание!
Требовать расторжения договора по этому основанию арендатор не вправе, если обязанность проводить капитальный ремонт недвижимости возложена договором на него (ч. 1 п. 1 ст. 587 ГК).

7) недвижимость оказалось непригодной к использованию по причинам, которые не зависят от арендатора (подп. 4 ч. 1 ст. 591 ГК).

Пример
В результате урагана у арендованного здания была частично повреждена крыша. Так как здание стало непригодно к использованию по причине, которая не зависит от арендатора, он вправе потребовать расторжения договора.

Договором могут быть предусмотрены и иные основания, по которым арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора (ч. 2 ст. 591 ГК). Это могут быть любые основания, которые не противоречат законодательству (ст. 391 ГК).

Примеры
Стороны включили в договор условие, что в случае продажи арендуемого здания арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора. Однако переход права собственности на недвижимость не может быть основанием для досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). Таким образом, указанное условие договора считается недействительным как противоречащее требованиям законодательства (ст. 169, 181 ГК).
Договором установлено, что арендатор вправе требовать его досрочного расторжения, если арендодатель передаст здание в залог. Такое условие не противоречит требованиям законодательства и стороны могут согласовать его в договоре.

Каков порядок расторжения договора по требованию арендатора

До обращения в суд арендатор обязан направить арендодателю предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 422).

Обратите внимание!
Направление предложения о расторжении договора является обязательным. Стороны не вправе согласовать в договоре иной порядок его расторжения (п. 2 ст. 422 ГК).

Содержание и форма предложения о расторжении договора законодательством не определены. Так как при обращении в суд нужно подтвердить наличие такого предложения, рекомендуем составлять его в письменной форме. В предложении можно указать:

— реквизиты договора, который предлагается расторгнуть;

— дату, с которой договор будет считаться расторгнутым в случае согласия арендодателя на его расторжение;

— срок для ответа на предложение. Его целесообразно указать, если договором такой срок не установлен.

На заметку
Если срок для ответа не указан в предложении или договоре, арендодатель должен будет ответить в 30-дневный срок после получения предложения (п. 2 ст. 422 ГК, ч. 4 п. 16 постановления Пленума ВХС N 16).

— предупреждение, что в случае отказа или отсутствия ответа на предложение арендатор обратится в суд с требованием о досрочном расторжении договора;

— другую необходимую информацию, например, причины, по которым арендатор предлагает досрочно расторгнуть договор.

Пример формулировки предложения
По договору N 35 от 08.10.2020 нам передано в аренду здание склада, расположенное по адресу: г. Витебск, ул. Весенняя, д. 12. С 01.03.2021 Вами необоснованно запрещен проезд транспортных средств к зданию склада для погрузки-выгрузки товаров, что препятствует использованию арендованного здания по назначению.
В связи с изложенным предлагаем досрочно расторгнуть договор N 35 от 08.10.2020 с 25.03.2021. В случае Вашего несогласия или неполучения ответа на данное предложение в срок до 15.03.2021 будем вынуждены обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

Направлять предложение рекомендуем способом, который позволяет при необходимости подтвердить его получение арендодателем. Например, можно направить предложение заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если арендодатель согласится на предложение, стороны могут заключить соглашение о расторжении договора.

Обратиться в суд с требованием расторгнуть договор арендатор вправе, только если на предложение арендодатель ответил отказом или не ответил в установленный срок (п. 2 ст. 422 ГК).

В каких случаях сторона договора может отказаться от него в одностороннем порядке

Арендодатель и арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем порядке в следующих случаях:

1) договор заключен на неопределенный срок (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).

Обратите внимание!
Заключенным на неопределенный срок считается договор, в котором срок не согласован и его невозможно определить из условий договора (ч. 1 п. 2 ст. 581 ГК, ч. 1 п. 15 постановления Пленума ВХС N 1).

2) в срочном договоре прописана возможность сторон отказаться от него в одностороннем порядке (https://ilex-private.ilex.by/view-document/BELAW/193015/#M101553 ст. 291, https://ilex-private.ilex.by/view-document/BELAW/193015/#M102113 п. 3 ст. 420 ГК).

На заметку
В договоре можно согласовать право на односторонний отказ как по причине нарушения обязательств другой стороной, так и не связанное с такими нарушениями (ч. 4 п. 19 постановления Пленума ВХС N 16).

Каков порядок отказа от договора в одностороннем порядке

Этот порядок зависит от оснований одностороннего отказа от договора:

1) если договор заключен на неопределенный срок, отказаться от него можно в любое время, уведомив об этом другую сторону за три месяца (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).

Обратите внимание!
В договоре стороны вправе согласовать больший или меньший срок уведомления об отказе от договора в одностороннем порядке (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).

Форма и содержание уведомления (предупреждения) об одностороннем отказе от договора законодательством не установлены. Рекомендуем составлять такой документ в письменной форме. Это позволит при необходимости подтвердить факт уведомления другой стороны. В уведомлении (предупреждении) целесообразно указать:

— реквизиты договора, от которого сторона отказывается в одностороннем порядке;

— дату, с которой договор будет считаться расторгнутым;

Обратите внимание!
Дата расторжения договора не может быть раньше чем через три месяца после получения уведомления контрагентом. Исключение составляют случаи, когда в договоре установлен иной срок уведомления об одностороннем отказе от него (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).

— другую необходимую информацию, например, причины отказа от договора в одностороннем порядке или порядок возврата недвижимости.

Пример формулировки уведомления
Уведомляем Вас об одностороннем отказе от договора аренды нежилого помещения N 35 от 08.10.2019, заключенного на неопределенный срок с 01.07.2021. Просим прислать уполномоченного представителя для приема-передачи арендуемого помещения 30.06.2021.

Направлять уведомление рекомендуем способом, который позволяет при необходимости подтвердить его получение контрагентом. Например, заказным письмом с уведомлением о вручении;

2) если в срочном договоре предусмотрено право на односторонний отказ от него, то сторонам следует соблюдать порядок одностороннего отказа, установленный этим договором (п. 2 ст. 288, ст. 290 ГК).

Обратите внимание!
Независимо от того, определен ли порядок одностороннего отказа в договоре, необходимо уведомить другую сторону о таком отказе (ч. 8 п. 19 постановления Пленума ВХС N 16).

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

Источник