условия доступа к ячейке образец
Договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки
Для безопасного расчета при покупке квартиры можно использовать банковскую ячейку. Она арендуется в банке, а продавец получает деньги из нее только после регистрации права собственности на покупателя. Рассмотрим, что такое банковская ячейка, особенности расчета через нее, стоимость и сроки аренды, а также сам процесс купли-продажи недвижимости.
В статье расскажем:
Что такое банковская ячейка?
Банковская ячейка представляет собой металлический сейф, в котором можно хранить деньги, драгоценности и другие ценные вещи. Чтобы ею воспользоваться, достаточно заключить договор аренды с банком на определенный срок.
Размер банковской ячейки по стандарту равен 21 см в ширину, 5 см в высоту, и 34 см в глубину. В нее помещается до 30 пачек денег по 100 купюр. Если клиенту нужно, ему может быть предоставлена ячейка большего размера.
Механизм купли-продажи с использованием ячейки прост и безопасен:
Важно! Арендовать ячейку можно не в каждом банке. Предварительно рекомендуется узнать условия и стоимость хранения в разных финансовых учреждениях.
Преимущества расчетов через банковскую ячейку
Расчеты через банковскую ячейку – один из наиболее безопасных способов передачи денег для покупателя. Для аренды сейфа характерны несколько преимуществ:
Недостаток здесь только один. Продавцу и покупателю придется потратить время на посещение банка для заключения договора, зато они получают гарантию, что сделка состоится.
Особенности аренды ячейки
Решив произвести расчет за квартиру через банковскую ячейку, участникам сделки нужно выбрать банк и обратиться в офис. Там заключается трехсторонний договор аренды, после чего покупатель закладывает деньги в сейф. Присутствие продавца при этом обязательно, но он получит сумму только после предъявления зарегистрированного в Росреестре договора.
После помещения денег в ячейку ключ от нее отдается продавцу. Но без договора его не допустят сотрудники банка в хранилище. В итоге обе стороны могут быть уверены, что сделка состоится, и каждый получит то, что нужно: продавец – деньги, покупатель – недвижимость.
Обратите внимание! Если покупатель или продавец по каким-либо причинам отказываются рассчитываться через ячейку и настаивают на оплате наличными, это повод насторожиться. Для продавца риск заключается в том, что после регистрации перехода права собственности он может не получить оставшуюся сумму за вычетом аванса. Покупателю же отказ продавца может говорить о том, что с недвижимостью есть проблемы, и велик шанс, что сделку не зарегистрируют.
Документы и договор
При посещении банка сторонам понадобятся только паспорта. В самом отделении заключается трехсторонний договор аренды. К нему оформляется дополнительное соглашение, содержащее условия получения денег продавцом:
Договора при аренде сейфа для сделок на примере Сбербанка:
В самом договоре указываются параметры ячейки, паспортные данные сторон. При необходимости можно указать, на каких условиях покупатель вправе забрать деньги, если по каким-либо причинам стороны передумают проводить сделку.
Стоимость и сроки
Срок аренды банковской ячейки ничем не ограничивается. Ее можно арендовать даже на сутки, а максимальное количество дней не установлено.
Стоимость зависит от конкретного банка и сроков аренды: чем они больше, тем ниже цена. В среднем с клиентов взимают по 2000-3000 в месяц.
Расчет стоимость аренды ячейки в разных банках:
Нужно ли удостоверять договор у нотариуса?
Расчет через банковскую ячейку никак не влияет на необходимость нотариального удостоверения договора. Подпись нотариуса на договоре купли-продажи недвижимости требуется только в нескольких случаях:
Важно! Удостоверять договор нотариально при продаже доли не нужно, если она отчуждается в пользу другого собственника, либо владельцы всех долей решают их продать третьему лицу одновременно.
Как оформить куплю-продажу квартиры с использованием банковской ячейки? Пошаговая инструкция
Процедура купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов:
Обратите внимание! Если стороны договариваются об авансе, он передается в момент подписания договора купли-продажи. Размер аванса обычно составляет 10-20% от стоимости жилья, но можно договориться и о большей сумме. Например, если покупается квартира в ипотеке, и перед регистрацией нужно погасить остаток задолженности, чтобы банк снял обременение.
Образец и содержание договора
В самом договоре купле-продажи условие передачи денег через ячейку после регистрации не указывается. Если же все указать, есть вероятность, что регистратор не оформит переход права собственности, либо договор будет зарегистрирован с обременением. По общему правилу окончательный расчет производится в момент подписания договора.
Документы
Какие документы понадобятся для оформления купли-продажи через ячейку:
Также понадобится выписка из домовой книги о количестве или отсутствии зарегистрированных граждан на продаваемой жилплощади. Но все прописанные лица должны быть выписаны до подписания договора, иначе покупатель может отказаться от сделки.
Госпошлина
Пошлина платится только для Росреестра при переоформлении права собственности. Для физлиц ее размер равен 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб.
Ответы юриста на частые вопросы
Кто оплачивает аренду банковской ячейки?
Традиционно все оплачивает покупатель, но стороны могут договориться о распределении расходов.
Может ли получить деньги из ячейки другой человек, если у продавца не получается приехать за ними?
Да, но только по нотариально удостоверенной доверенности.
Какие еще существуют способы расчета через банк, кроме ячейки?
Можно рассчитаться за квартиру через аккредитив или сервис безопасных платежей.
Как доказать, сколько денег было в ячейке, если банк ограбят?
Сотрудники банка обычно не знают, что и в каком количестве хранится в ячейках. Доказывать пропажу определенной суммы придется самостоятельно, представив в суд свидетелей или видеозапись момента вложения денег. Лучше заключить с банком договор ответственного хранения, но тогда сотрудник будет знать, какая сумма находится в ячейке.
Вскрытие возможно лишь в исключительных случаях. Например, при стихийных бедствиях или по решению суда. Также в договоре может быть указано, что ячейку вскроют, если клиент перестанет оплачивать аренду.
Заключение Эксперта
Сумма за квартиру вкладывается в ячейку покупателем в присутствии продавца.
Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования смотрите здесь.
Сайт не занимается деятельностью по предоставлению юридических услуг. Содержание сайта не является рекомендацией или офертой, вся информация носит ознакомительный характер. При использовании материалов гиперссылка на Socprav.ru обязательна.
ИП Браташов А.С. ИНН: 633038934522. ОГРНИП: 321631300031072
Договор купли-продажи при расчете через банковскую ячейку
При оформлении сделки купли-продажи объекта недвижимости каждая сторона хочет обезопасить себя от возможных рисков. Важно собрать необходимые документы для проведения сделки, правильно составить договор купли-продажи, и безопасно произвести расчет. Расчет с использованием банковской ячейки является безопасным, надежным и доступным способом расчета. Как правильно составить договор купли-продажи при расчете через банковскую ячейку рассмотрим в данной статье.
Расчет через банковскую ячейку
После оформления договора аренды, доп. соглашения и оплаты, деньги пересчитывают, проверяют и закладывают в ячейку в присутствии продавца и покупателя.
Стоимость аренды сейфа небольшая от одной до трех тысяч рублей. Зависит от местоположения организации, предоставляющей такие услуги, размера сейфа и срока аренды. Дополнительное соглашение стоит дороже – от двух до пяти тысяч рублей. В нем указываются условия доступа к ячейке, сроки и документы для предъявления сотрудникам банка.
У кого остается ключ от ячейки
После закладки денег часто возникает спор, у кого будет храниться ключ от сейфа. Чтобы избежать конфликтной ситуации перед оформлением сделки, стороны должны заранее договориться по данному вопросу.
Продавец опасается, что после регистрации, он не получит ключ и останется без денег и недвижимости.
У покупателя риск меньше. Продавец сможет получить доступ к ячейке и забрать деньги, только после регистрации перехода права собственности. Если сделка не состоялась. Покупатель получает доступ к ячейке и забирает свои деньги.
Подтверждением исполнения сторонами обязательств по договору является акт приема-передачи.
Получение полного расчета за продаваемый объект, продавец подтверждает распиской. Расписку до окончания сделки можно положить на хранение в отдельную ячейку.
Когда продавец может забрать деньги из ячейки
Продавец может забрать деньги только после регистрации перехода права собственности. Чтобы получить доступ к ячейке продавцу необходимо предоставить документы, указанные в доп. соглашении, до окончания срока аренды ячейки:
Условия получения доступа продавца к ячейке стороны определяют самостоятельно, либо с помощью сотрудника банка или специалиста, сопровождающего сделку.
Если покупатель не отдает ключ от ячейки
Если покупатель, после регистрации права собственности, не передает ключ от ячейки продавцу, последний может обратиться в банк с заявлением. В заявлении продавец указывает на невозможность доступа к ячейке из-за противоправных действий покупателя. Банк в течение трех дней рассматривает обращение продавца, и выносит решение об отказе или предоставлении доступа к ячейке.
Подготовка договора купли-продажи
Несмотря на то, что Гражданским кодексом закреплен принцип свободы договора, он также допускает ее ограничение. Какие требования к форме договора? Договор купли-продажи заключается в письменной форме с указанием сторон сделки и существенных условий, установленных законом. Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости:
Содержание договора купли-продажи квартиры
Во избежание приостановления (отказа) государственной регистрации, при составлении договора купли-продажи, указывайте следующие сведения:
Если продавец передает объект покупателю по акту приема-передачи, это необходимо указать при составлении договора.
Образец договора купли продажи квартиры через банковскую ячейку
Перечень документов для оформления договора
Для оформления договора купли-продажи необходимы следующие документы:
Для покупателя предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, на дату регистрации.
Оплата госпошлины за государственную регистрацию права
За осуществление государственной регистрации прав предусмотрена государственная пошлина. Госпошлину оплачивает покупатель. Размер государственной пошлины 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.
Подробнее, о порядке оформления сделки купли-продажи через банковскую ячейку, читайте → здесь.
Независимое заключение эксперта
Передача денежных средств, от покупателя к продавцу с использованием банковской ячейки, является одним из безопасных способов расчета. В договоре купли-продажи подробно описываются способ и порядок передачи денег. Все существенные условия, установленные законом, должны быть отражены в договоре купли-продажи.
После регистрации перехода права, продавцу для получения доступа к ячейке необходимо предоставить в банк оригинал договора купли-продажи, с печатью Росреестра и подписью регистратора, а также дополнительный пакет документов указанный в доп. соглашении к договору аренды сейфа. Вместе с документами понадобится ключ от банковской ячейки. Продавец забирает деньги до окончания срока аренды сейфа. У покупателя остается расписка продавца, о получении полного расчета за проданный объект недвижимости.
Высшее юридическое образование. Окончила Оренбургский государственный университет. Специализируется на семейном и наследственном праве.
Расчеты через банковскую ячейку
Расчеты через банковскую ячейку.
Главный смысл сделки через банковскую ячейку — продавцу нужно быть уверенным, что после продажи квартиры он гарантированно получит свои деньги. А покупателю нужно быть уверенным, что пока он не станет собственником его деньги никто не возьмет. Именно это обеспечивает банковская ячейка на сделке.
Безопасное проведение сделки по покупке квартиры через банковскую ячейку.
Многие думают, что проведение сделок через банковскую ячейку снимает все возможные риски и можно не беспокоиться о нюансах сделки. При грамотном проведении сделки через банк действительно нет поводов для беспокойства, но сделать нужно все правильно. От потери денег или квартиры не спасёт даже банковская ячейка, если все организованно неправильно.
Вот так выглядило свидетельство о собственности:
С 2016 года свидетельства о собственности на квартиру не выдаются.
Теперь Покупателю квартиры необходимо еще более тщательно контролировать проведение сделки через банковскую ячейку.
Сейчас стало практически невозможно проверить на подлинность выписку из ЕГРП или Договор купли-продажи визуальным осмотром. Многие думают, что банк несет ответственность за вашу сделку, но это не так. На сегодняшний момент ни один банк не несет ответственности за достоверность предоставленных документов. Представитель банка также не имеет технической возможности проверить предоставленные документы на подлинность. Проверка предоставленных документов работником банка заключается в визуальном осмотре предоставленных документов и все! Обратите внимание, во всех договорах на аренду банковской ячейки есть пункт:
« Банк осуществляет визуальною проверку предоставленных документов, при этом не несет ответственности за их подлинность и соответствие действующему законодательству».
Другими словами банк не отвечает за предоставленные документы. Вопрос риторический, думаете настоящим мошенникам сложно подделать Выписку из ЕГРП или поставить штамп на договоре купли продажи? В итоге от чего спасает проведение сделки через банковскую ячейку если ее организовывать не правильно? Не от мошенников это уж точно.
Как же проверить, состоялась ли регистрация перехода права собственности?
Контролируйте процесс регистрации перехода права собственности. Т.е. вы доверяете регистрацию перехода права собственности надежной компании, которою вы сами выбрали. Либо проводите регистрацию самостоятельно: подаете и получаете документы лично.
В итоге, чтобы на 100% быть уверенным, что вы стали собственником квартиры, либо полностью контролируйте процесс регистрации перехода права собственности, подачу и получение документов, либо после регистрации обязательно самостоятельно получите выписку ЕГРН из независимых источников.
Более безопасными считаются сделки с недвижимостью в банке, который имеет собственных регистраторов или сотрудничает с таковыми. Регистраторы — это представители банка либо их доверенные лица, которые сами регистрируют переход права собственности и сами подтверждают подлинность документов, подтверждающих переход права собственности. В такой ситуации поделка документов и махинации с регистрацией документов невозможна, ведь банк контролирует процесс регистрации сам.
Многие клиенты, не слушая своих риелторов или юристов, настаивают на проведение сделки в определенном банке, как правило, из-за того, что у клиента открыт там счет или банк удобно расположен относительно клиента. Но указанный банк не имеет собственных регистраторов, чем в такой ситуации рискует собственник? Допустим, вы сами регистрируете переход права собственности, т.е. вы полностью контролируете процесс регистрации, и полученные документы будут абсолютно чистыми. Казалось бы, все находится под контролем, но давайте посмотрим на условия доступа к ячейки, которые описаны в договоре аренды индивидуального сейфа:
1. Арендатор 1 ( покупатель квартиры) и Арендатор 2 ( продавец квартиры) договорились, что после закладки предмета вложения ( деньги за квартиру) доступ к сейфу осуществляется при соблюдении следующих условий:
1.1. С 01.09.2017 г по 25.09.2017 г одноразовый доступ к сейфу предоставляется исключительно Арендатору 2 ( продавец квартиры) при условии предъявления:
-Оригинала договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: _______________ содержащего установленную законодательством отметку Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, о произведенной государственной регистрации прав ( перехода права) собственности на недвижимое имущество., на имя нового собственника квартиры ….
Если предположить что на месте продавца квартиры действует мошенник, то он сможет воспользоваться ситуацией. Как видно из условий, продавец квартиры может забрать деньги в период с 01.02.18 по 25.02.19. Регистрация, как правило, проходит в течение двух недель, плюс нужно время на подачу и получение документов. В итоге получить документы о регистрации можно не ранее, чем через 15 дней. Но мошеннику ничего не мешает подделать Выписку из ЕГРП и договор, прийти в банк раньше, чем пройдет регистрация, и получить деньги. После этого он подаст заявление в полицию с просьбой приостановить регистрацию перехода права собственности с ссылкой, что его хотят обмануть с оплатой квартиры, так как неустановленными лицами была вскрыта банковская ячейка. В итоге он останется и с квартирой, и с деньгами. На практике такая ситуация маловероятна, но в жизни нужно быть готовым ко всему и оберегать себя и свое имущество от мошенников. Поэтому, доверяя банковским работникам, помните, что банк лишь визуально смотрит документы, за подлинность он не отвечает.
Мошенничество с квартирами случается крайне редко, но лучше подстраховаться от всевозможных рисков, иначе, то тогда вообще зачем проводить сделки через банковскую ячейку? Можно совершить сделку как это делают в регионе:
встречаются в МФЦ или Росреестре, подписывают договор, передают деньги и тут же отдают документы на регистрацию. В 99% случаев сделки проходят нормально, без мошенничества.
В Москве и Санкт-Петербурге активность мошенников выше, да и стоимость недвижимости в разы больше, вот и приходится перестраховываться, заключая сделки через банковскую ячейку.
Помните, что банк лишь визуально смотрит документы, за подлинность он не отвечает. Более безопасная сделка в том банке который контролирует регистрацию перехода права собственности сам.
Выбираем компанию, которая будет заниматься регистрацией сделки.
В услугу по регистрации сделки входит: подготовка и согласование с участниками сделки договора купли-продажи, подача его и остального комплекта документов на регистрацию и получение зарегистрированных договоров купли-продажи и свидетельства о собственности.
С помощью нее вы можете самостоятельно подготовить договор, необходимые документы для регистрации и подать все в МФЦ по адресу места нахождения недвижимости. В 95 случав из ста регистрация проходит без особых проблем, но бывают и приостановки в регистрации или вовсе отказы. Если подобное происходит, то это уже внештатная ситуация которая может обернуться потерей денег для одной из сторон сделки..
Чтобы не возникало приостановок и отказов в регистрации перехода права собственности, участники сделки пользуются услугами профессиональных регистраторов, которые гарантируют регистрацию, честность и безопасность. Не смотря на то, что подобные гарантии не подтверждаются документально, и компании скорее всего не будут нести какую-либо ответственность, все же безупречная репутация некоторых регистрационных компаний говорит сама за себя. Обращайтесь к проверенным регистраторам, любой профессиональный участник рынка недвижимости имеет список подобных компаний.
Если же продавец и покупатель самостоятельно подают документы на регистрацию, то довольно часто бывают приостановления регистрационных действий, причем приостановка случается по вине самой регистрационной службы. В настоящее время документы на регистрацию перехода права собственности подаются через МФЦ ( многофункциональный центр), а не на прямую через Росреестр, а специалисты МФЦ не всегда обладают достаточной квалификацией: то заявление возьмут не той формы, то не внесут в заявление необходимы данные, то вообще одно дело перепутают с другим и именно по этой причине могут приостановить регистрацию. Так сказать, пресловутый человеческий фактор. Регистраторы, которые занимаются только регистрацией сделок, контролируют ее на всех этапах прохождения документов и в такой ситуации степень приостановок и отказов значительно ниже ( если не сказать исключен вообще). Стоимость услуг регистраторов сопоставима или даже дешевле услуг риелторов или юристов, сопровождающих сделку. В нашей компании регистрация договора — это дополнительная услуга, не входящая в стоимость юридического сопровождения. Стоимость подобной услуги у нас составляет 10 000 рублей, что сопоставимо со стоимостью этой же услуги у компаний, которые занимаются только регистрацией договоров в Росреестре.
Как выбрать компанию, которая будет регистрировать переход права собственности в Росреестре?
У каждого риелтора и юриста, который давно работает на рынке недвижимости, есть список надежных и удобных банков и компаний занимающихся регистрацией договоров. Если вы правильно выбрали риелтора или юриста, то советую прислушаться к его мнению. Если вы действуете сами, то выбирайте регистраторов, с которыми работает ваш Банк.
На момент написания статьи мне нравится, как работают регистраторы в Фора банке, возможно во мне говорит моя привычка проводить сделки через них. Но не капли не умаляю другие банки!
После выбора регистраторов и банка вам нужно заранее забронировать время проведения сделки.
У многих регистраторов и Банков перед проведением сделки нужно заполнить анкету и прислать документы для сделки.
Для подготовки договора купли-продажи обычно требуются предоставить следующую информацию ( список примерный):
-СНИЛС ( страховой номер индивидуального лицевого счета) содержится на страховом свидетельстве обязательного пенсионного страхования – зеленая пластиковая карта;
— паспортные данные участников сделки;
— свидетельство о собственности(если оно есть);
— выписка из домовой книги;
— в какой форме будет оформляться договор ( простая письменная или нотариальная);
— вид договора ( купля-продажа, дарение, мена, рента, ипотека, иное);
— предмет договора ( объект недвижимости будет отчуждаться целиком или только доля в праве собственности);
— кто будет являться сторонами договора ( кто будет отчуждать недвижимость, кто будет приобретать ее и в каких долях), если кого-то из сторон на сделке не будет, обязательно укажите это;
— условия договора ( цена, сроки освобождения и передачи недвижимости, наличие телефона и иные условия, имеющие для Вас важное значение).
Пример заявки банка, смотри здесь.
После этого регистраторы подготавливают договор и высылают его сторонам на утверждение. Согласуйте условия договора с противоположной стороной зарание до дня проведения сделки.
Выбираем Банк, в котором будет проходить сделка.
Тщательно подойдите к выбору банка, в котором будет проходить ваша сделка. Выбирайте банк с государственным участием либо из Топ-20 рейтинговых банков. Если нет возможности самому выбрать банк, доверьтесь своему риелтору или юристу, который за годы работы знает наиболее подходящие банки для сделки. В последнее время участились случаи отзывов лицензий у банков. Если такая ситуация произойдет с вашим банком после закладки денег в ячейку, то только опытный юрист поможет вам выйти из нее нее с минимальными потерями. Чтобы минимизировать появление возможных рисков, выбирайте надежные банки. Обратите внимание, что многие банки не заключают договор аренды ячейки под условия и не проводят сделки с недвижимостью. Уточните наличие сейфовых ячеек с возможностью заложить деньги под условие.
Подготовка к проведению сделки с использованием банковской ячейки:
К дню проведения сделки нужно подготовится заранее. Позвоните в согласованный между сторонами сделки банк и забронируйте время сделки. Позаботьтесь заранее о том, где будет производиться подписание договора купли-продажи. Во многих банках для этого просто нет соответствующих условий. Банки могут предоставляют в аренду переговорные комнаты как платные, так и бесплатные. Договоритесь с другой стороной сделки, кто будет нести дополнительные расходы.
В ранее согласованный день сделки стороны собираются. Как правило, встреча назначается в банке примерно за час до закладки денег в банковскую ячейку. Стороны еще раз проверяют ранее согласованный договор купли–продажи квартиры и после повторной проверки подписывают его. Договор составляется по количеству сторон, плюс один экземпляр для Управления Федеральной службы государственной регистрации.
Написание расписки о передаче денег за квартиру.
Продавец квартиры пишет расписку в получении денежных средств за продаваемую квартиру по следующему образцу:
Расписка в получении денежных средств за квартиру
Я, ФИО, паспортные данные получил от ФИО, паспортные данные, Денежную сумму в размере 4 050 000 ( четыре миллиона пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек
по договору купли-продажи квартиры от _______________2018 за проданную мной ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица ___________________
Оплата произведена в полном размере. Материальных и каких-либо иных претензий, связанных со сделкой купли-продажи квартиры к покупателям, я не имею.
Фамилия Имя Отчество ( полностью) и подпись продавца квартиры
Образец расписки стоит составить заранее. Расписка должна быть написана собственноручно от руки. Это нужно, чтобы в случае возможного суда почерковедческая экспертиза могла установить владельца почерка и психологическое состояние при написании расписки, а для этого нужен материал для проведения экспертизы. По одной подписи и фамилии сложно проводить экспертизы, а порой невозможно. Оставьте место для даты, а саму дату на расписке не следует ставить, ее вы поставите в день завершения сделки, когда продавец квартиры фактически получит деньги. Поэтому сохраняйте ручку, которой была написана расписка. Расписку можно составить в день фактического получения денег, но по опыту, лучше этот вопрос решить до проведения сделки. Обычно стороны во время сделки находятся в стрессовом состоянии, ведь не каждый день мы привыкли распоряжаться своим имуществом. Под действием стресса продавец может отказаться писать расписку от руки по вашей форме, ведь в законодательстве нет такого требования, и настаивать на печатной форме вы не можете в соответствии с законом. Представьте себе на минутку эту ситуацию, особенно если договор уже подан на регистрацию, тут можно и запаниковать. Поэтому позаботьтесь о написании расписки заранее, до регистрации перехода права собственности.
На обратной стороне расписки покупатель ставит свою подпись и пишет: « Расписка написана в моем присутствии ФИО, подпись, дата». Это нужно для того, чтобы впоследствии узнать свою подпись, обезопасить себя от подделки расписке. А текст пишется для того, чтобы рядом с подписью не появился незнакомый для вас текст, согласно которому вы приняли на себя те или иные обязательства.
Расписка остается у продавца квартиры, это очень важный документ. Как только расписку проверит покупатель квартиры и поставит на ней свою подпись, расписку лучше убрать от лишних глаз. Часто вижу, как подобные документы валяются на столе без присмотра. Будь среди участников сделки мошенники, они непременно воспользовались бы ситуацией. Расписка равна сумме денег, на которую она написана. Суд доверяет письменным доказательствам и в последнюю очередь свидетельским показаниям. В теории покупатель квартиры может забрать расписку и тут же уйти со сделки, закладывать теперь деньги в ячейку не нужно. Доказать потом, что продавец не получил деньги за проданную квартиру будет практически невозможно. Многие далекие от юриспруденции люди возразят, что продавец квартиры откажется ее продавать в таком случае. Но могу с уверенностью заявить, что в такой ситуации при подписанном договоре купли-продажи можно принудительно заставить зарегистрировать права собственности, а если договор не подписан, то можно просто требовать возврата якобы переданных денежных средств. Поэтому расписку оберегайте ровно с той же заботливостью, что покупатель квартиры оберегает деньги, передаваемые за квартиру.
Договор аренды банковской ячейки.
В день сделки необходимо проверить договор аренды индивидуального банковского сейфа ( ячейки). Обычно ячейку арендуют на месяц. Позаботьтесь, чтобы сумма денег, которая будет вноситься, поместилась в банковскую ячейку, ведь ячейки бывают разных размеров.
Форма договора аренды банковского сейфа с особыми условиями у каждого банка своя. Вот для примера форма договора аренды сейфа одного из банков.
В этом договоре особое внимание уделите условиям доступа к сейфу.
Для примера условия доступа могут быть следующими:
1.1. С 01.09.2017 г по 25.09.2017 г одноразовый доступ к сейфу предоставляется исключительно Арендатору 2 ( продавец квартиры) при условии предъявления:
-Оригинала договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу:______________ содержащего установленную законодательством отметку Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, о произведенной государственной регистрации прав ( перехода права) собственности на недвижимое имущество, на имя нового собственника квартиры ….
1.2. С 26.02.2018 г. и по дату окончания срока действия настоящего договора одноразовый доступ к сейфу предоставляется исключительно Арендатору 1 ( продавцу квартиры)».
Для доступа к банковской ячейки используются два ключа. Один ключ хранится в банке, второй передается Арендаторам, но некоторые банки отдают оба ключа Арендаторам.
Я приведу самую рабочую схему проведения сделки с использованием банковской ячейки:
Ключ от сейфа хранится у Покупателя квартиры, а расписка у Продавца квартиры. После регистрации перехода права собственности на нового покупателя квартиры, все стороны встречаются в банке и меняют ключ от банковской ячейки на расписку в получении денег.
Таким образом покупатель остается уверенным, что без его ведома никто не возьмет из ячейки деньги. Продавец же уверен, что ему передадут ключ от ячейки в обмен на расписку, ведь только расписка подтверждает, что покупатель уплатил положенные за квартиру деньги. В итоге появляется взаимная зависимость друг от друга. Эта схема самая распространенная, но не идеальная, в ней есть слабые стороны. У покупателя квартиры может возникнуть сомнение: что делать, если продавец откажется передавать расписку после регистрации перехода права собственности? Во многих банках ключ не является обязательным условием доступа. Ключ можно восстановить, получить доступ к ячейке, забрать из нее деньги и предъявить иск о расторжении договора купли-продажи в связи с тем, что оплата не произведена. Таким образом покупатель может и денег лишиться, и квартиры. На практике такая махинация очень сложно реализуема. В случае утраты ключа, банк, как правило, сообщает всем участникам сделки о том, что ключ утерян. Такая ситуация вызывает подозрения и банки делают все возможное чтобы, исключить мошеннические действия. У многих банков намерено увеличен срок изготовления ключа, он может составлять месяц. Но обычно срок изготовления ключа составляет 3 рабочих дня, но и его хватит, чтобы принять необходимые меры, а именно:
— письмо в банк с просьбой запретить доступ к ячейке;
-заявление в полицию с просьбой предупредить совершение преступления и также наложить арест на банковскую ячейку;
— иск в суд с просьбой принять обеспечительные меры в виде наложения ареста на банковскую ячейку.
Только опытный юрист или адвокат сможет максимально грамотно и быстро совершить все необходимые действия если Продавец квартиры отказывается передавать расписку в обмен на ключ. Любой банк, если ему предоставить весомые аргументы, найдет способ не предоставлять мошенникам доступ в ячейку. Если на ваш взгляд этих мер недостаточно, то можно подстраховаться и арендовать дополнительную ячейку, в которую вложить расписку в получении денег, а условия допуска к ячейке останутся такими же, как и условия доступа Продавца к деньгам. В такой ситуации риск сводится к нулю, хотя и требует дополнительных затрат ( времени и денег). Если же сделка проходить под руководством грамотного юриста, то данные меры предосторожности могут быть излишними.
Некоторые продавцы предлагают оставить ключ на хранение в банке. Тут тоже важно понимать, кто может забрать этот ключ. Я предпочитаю, когда ключ от сейфа с деньгами находится у покупателя квартиры, ведь это его деньги. Бывает, что и из банковской ячейки пропадает содержимое. Вот для примера несколько подобных дел N 33-3552/2015 о воровстве ценностей из банковской ячейкии дело о пропаже ценностей из банковской ячейки №78-В10-31.
Не советую соглашаться на закрепление в договоре аренды банковской ячейки условия о присутствии на выемке одновременно покупателя квартиры и продавца. Покупатель, став собственником квартиры, может из принципа уклоняться от выемки денег из банковской ячейки как это было в деле N 11-33932 об уклонении присутствовать на выемке денег
Схему проведения сделки следует обсудить еще на этапе заключения авансового соглашения, если обсуждение указанных вопросов вы оставляете на день проведения сделки, то есть большой шанс, что вы не договоритесь, и сделка не состоится. Сделка — это большой стресс для продавца и покупателя, некоторым начинает казаться, что его обманывают и он может потерять квартиру или свои деньги; другие начинают сомневаться, а правильно ли я поступаю, продавая квартиру за эту цену или вообще приходит осознание, что продавать квартиру не нужно. В подобной ситуации люди начинают цепляются за каждую соломинку, чтобы разрушить сделку. Предварительное согласование всех существенных условий сбережет ваши нервы и время.
Вышеуказанная схема проведения сделок с недвижимостью не претендует быть единственно верной и правильной, есть и другие схемы. К примеру, проведение сделки через аккредитив. Важно, чтобы ваш риелтор или юрист понимал все особенности проведения сделок и все было сделано грамотно и с наименьшим риском для всех участников сделки.
Всегда будьте крайне внимательны при проведении всех сделок, контролируйте процесс на всех этапах, выбирайте грамотных юристов и риелторов, и пусть все ваши сделки проходят быстро и без лишних нервов.