условие об эксклюзивности в агентском договоре
Как агенту защитить свои интересы при включении в договор условия об эксклюзивности
Закон позволяет сформулировать в договоре агентирования условие, ограничивающее те или иные права одной или обеих сторон (ст. 1007 ГК РФ). Например, принципалу можно запретить заключать аналогичные договоры с другими агентами, а агенту – заключать аналогичные договоры с другими принципалами. Такое условие называют условием об эксклюзивности (исключительности).
Условие об эксклюзивности будет соответствовать интересам агента, если при заключении договора агентирования одновременно будут выполняться три требования:
Как ограничить права принципала с помощью условия об эксклюзивности
Чтобы ограничить права принципала, необходимо правильно сформулировать условие об эксклюзивности. Для этого прежде всего нужно включить в агентский договор одно из следующих условий или оба условия одновременно.
1. Условие, запрещающее принципалу заключать аналогичные агентские договоры с другими агентами, действующими на определенной сторонами территории.
Пример агентского договора, который будет считаться аналогичным договору, заключенному между принципалом и агентом
Предположим, принципал заключил с агентом договор агентирования, направленный на реализацию мотоциклов. Аналогичным будет считаться договор между этим же принципалом и новым агентом, направленный на реализацию этого же товара – мотоциклов.
Не будут аналогичными следующие договоры между принципалом и новым агентом:
Если сформулировать это условие, то принципал будет не вправе давать другим посредникам такие же поручения, как и поручение, данное агенту по договору агентирования. Например, клиент не сможет реализовать свой товар через других агентов, поскольку он предоставил право на реализацию товара только одному конкретному агенту. В свою очередь этот агент сможет вести посредническую деятельность при отсутствии конкурентов.
2. Условие, запрещающее принципалу самостоятельно вести деятельность, аналогичную деятельности агента по договору агентирования. Как и в предыдущем случае, запрет распространяется на территорию, определенную сторонами договора.
Если включить этот запрет в договор, то принципал будет не вправе совершать те или иные действия в рамках определенной территории, так как право на совершение таких действий будет принадлежать агенту. Например, принципал не сможет самостоятельно реализовать свой товар, поскольку он предоставил право на реализацию товара посреднику. В свою очередь агент получит ту или иную работу со стороны клиента (например, заключить договор купли-продажи, найти контрагента, провести рекламу товара и т. д.). Следовательно, агент сможет рассчитывать на гарантированное вознаграждение по посредническому договору.
Вопрос: может ли принципал заявить о ничтожности условия об эксклюзивности, аргументируя это тем, что такое условие направлено на ограничение его субъективных прав?
Ответ: нет, не может.
На практике бывают случаи, когда принципал заявляет о ничтожности условия об эксклюзивности, ссылаясь на общие нормы Гражданского кодекса РФ:
Такие доводы принципала несостоятельны. Специальные правила статьи 1007 Гражданского кодекса РФ имеют приоритет над общими нормами. Следовательно, если стороны сформулировали условие об эксклюзивности в соответствии с требованиями закона, то принципал не сможет доказать ничтожность такого условия.
Пример из практики: суд не принял во внимание довод принципала о ничтожности условия об эксклюзивности
ОАО «С.» (принципал) заключило с ООО «Т.» (агент) договор агентирования, направленный на взыскание задолженности с третьих лиц – должников принципала. Агент обязался совершить юридические и фактические действия с целью взыскать с должников денежные средства и перечислить их на счет ОАО «С.». Стороны агентского договора ограничили полномочия принципала, запретив ему самостоятельно прощать задолженность, уступать права требования и осуществлять иные действия по отношению к должникам.
Агент выполнил все свои обязанности, однако принципал не уплатил агентское вознаграждение. По этой причине ООО «Т.» предъявило к ОАО «С.» требование о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Один из доводов ответчика звучал следующим образом: условия агентского договора об ограничении действий принципала в отношении должников являются ничтожными.
Суд указал на то, что стороны ограничили права принципала в соответствии с требованиями статьи 1007 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, условие об ограничении прав нельзя признать ничтожным. В итоге суд принял решение в пользу истца (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16 февраля 2012 г. по делу № А70-6096/2011).
Помимо закрепления в агентском договоре одного из рассмотренных выше условий (или обоих условий сразу), необходимо:
Пример того, как указать, на какую территорию распространяются ограничения прав принципала
«Принципал не вправе заключать с другими агентами агентские договоры, направленные на реализацию мобильных телефонов на территории Орловской области России».
Внимание! Если при формулировке условия об эксклюзивности не определить территорию, на которую будут распространяться ограничения, агента могут оштрафовать, а само это условие будет несогласованным.
Отсутствие в договоре указания на конкретную территорию (Курская область, Россия, Федеративная Республика Германия и т. д.) может повлечь одно из следующих негативных последствий либо оба последствия одновременно.
1. Условие об эксклюзивности будет считаться несогласованным. Так, закон прямо устанавливает, что данное условие должно содержать указание на территорию, на которой будут распространяться те или иные ограничения прав принципала. Если нарушить требование закона и не определить в договоре такую территорию, то это будет означать, что стороны не сформулировали условие об эксклюзивности. Следовательно, агент не сможет ограничить деятельность принципала.
2. Агента могут оштрафовать. Так, статья 11 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) устанавливает запрет на соглашения, ограничивающие конкуренцию. В частности, запрещаются соглашения о создании препятствий для доступа на товарный рынок или выхода из товарного рынка (подп. 3 п. 4 ст. 11 Закона о защите конкуренции).
Суд может решить, что условие об эксклюзивности, не содержащее указание на территорию, нарушает требования антимонопольного законодательства. За нарушение требований статьи 11 Закона о защите конкуренции установлена административная ответственность (ч. 1 ст. 14.32 КоАП РФ). Наказание за такое правонарушение – штраф, сумма которого рассчитывается исходя из конкретных обстоятельств дела. На практике такой штраф может достигать нескольких миллионов рублей.
Наглядно продемонстрировать риск возникновения ответственности можно на примере одного из постановлений ФАС Дальневосточного округа от 2003 года.
Пример из практики: при рассмотрении спора между агентом и принципалом суд обратил внимание на то, что стороны не определили территорию, на которой действуют ограничения для принципала. В итоге суд передал дело на новое рассмотрение и предписал провести проверку на соответствие договора антимонопольному законодательству
В суде рассматривалось дело о признании агентского договора недействительным. Суд обратил внимание на следующее: договор ограничивает права принципала, однако не содержит указания на территорию, где такие ограничения применяются. В связи с этим суд сослался на то, что гражданское законодательство не допускает действия лиц, ограничивающих самостоятельность предпринимательской деятельности.
В итоге ФАС Дальневосточного округа возвратил дело в суд первой инстанции и обязал этот суд проверить, соответствует ли агентский договор требованиям антимонопольного законодательства (постановление ФАС Дальневосточного округа от 21 апреля 2003 г. № Ф03-А73/03-1/743).
Пример формулировки условия об ответственности принципала за несоблюдение тех или иных ограничений
Предположим, стороны договора агентирования сформулировали условие об эксклюзивности следующим образом: «Принципал не вправе на территории Московской области самостоятельно осуществлять деятельность, аналогичную деятельности Агента».
В этой ситуации определить ответственность за нарушение условия об эксклюзивности можно так: «В случае самостоятельного осуществления Принципалом указанной деятельности на территории Московской области Принципал уплачивает Агенту штраф в размере 100 000 руб.».
Если не установить меры ответственности за нарушение условия об эксклюзивности, то такое условие фактически утратит свой смысл. Если принципал откажется соблюдать те или иные ограничения, то агент не сможет предъявить к нему требования. В итоге принципал сможет действовать так, как действовал бы по договору, не содержащему условия об эксклюзивности.
Что нужно проверить для того, чтобы условие об эксклюзивности не нарушало интересы агента
Стороны договора агентирования вправе установить те или иные ограничения не только для принципала, но и для агента.
Так, принципал вправе настаивать на закреплении условия, запрещающего агенту заключать с другими принципалами агентские договоры, которые (п. 2 ст. 1007 ГК РФ):
Пример условия об эксклюзивности, ограничивающего права агента
Предположим, принципал производит компьютеры. Агент обязался реализовать такой товар на территории Краснодарского края.
В этом случае принципал может наставать на включении в договор агентирования следующего условия: «Агент не вправе заключать с другими принципалами агентские договоры, направленные на реализацию компьютеров на территории Краснодарского края».
Если стороны установят те или иные ограничения полномочий агента, то агент будет не вправе вести деятельность, нарушающую такие ограничения. Например, посредник не сможет выполнять аналогичные поручения сразу нескольких клиентов на определенной в договоре территории. Если агент нарушит условие об эксклюзивности (т. е. будет работать сразу с несколькими принципалами на той или иной территории), то он понесет ответственность, установленную в договоре (например, должен будет уплатить штраф).
Вместе с тем, может оказаться, что на предложенное принципалом ограничение можно легко согласиться, так как на практике оно не повлечет для агента негативных последствий. Предположим, посредник и не планирует работать с другими клиентами в рамках той или иной территории. Поэтому закрепление в договоре условия об эксклюзивности никак не отразится на деятельности агента.
Наконец с учетом конкретной хозяйственной ситуации руководство организации, выступающей в роли агента, может согласиться включить в договор условие, существенно ограничивающее права посредника. В таком случае юристу будет необходимо в дальнейшем контролировать соблюдение этого запрета. И предупредить руководство о риске применения санкций в том случае, если на проверку юристу поступит проект нового договора, который будет нарушать условия уже заключенного.
Что нужно проверить для того, чтобы условие об эксклюзивности не нарушало требования закона
Стороны не вправе сформулировать в агентском договоре следующие условия (п. 3 ст. 1007 ГК РФ):
Если договор будет содержать такие условия (или одно из них), то они будут считаться ничтожными. Однако, как правило, это не влечет недействительность всего договора.
При заключении агентского договора нужно проверить, не содержит ли он рассматриваемых условий. В противном случае может возникнуть одно из следующих негативных последствий либо оба последствия сразу.
1. К агенту могут предъявить иск. Это возможно, например, в ситуации, когда третье лицо (покупатель или заказчик) посчитает, что условия агентского договора нарушают его права. Такое лицо может предъявить требование о признании условий договора недействительными. В результате агент будет обязан возместить судебные расходы и, возможно, убытки, возникшие у истца.
2. Есть вероятность того, что ФАС России признает агентский договор соглашением, ограничивающим конкуренцию (ст. 11 Закона о защите конкуренции). За заключение таких соглашений установлена административная ответственность (ч. 1 ст. 14.32 КоАП РФ). Наказанием является штраф, сумма которого рассчитывается исходя из конкретных обстоятельств дела. На практике такой штраф может достигать нескольких миллионов рублей.
Как риэлтору заключить эксклюзивный договор на продажу недвижимости
Бизнес-тренер агентов по недвижимости Александр Санкин утверждает, что собственник, заключивший эксклюзивный договор с агентом, продает объект на 10% дороже, чем работая с несколькими агентами без «эксклюзива». Однако большинство риэлторов не знают, как правильно составить такой договор, и не могут убедить собственника его подписать. Пора преодолеть это препятствие!
Что такое эксклюзивный договор и чем он выгоден обеим сторонам
Эксклюзивный договор на продажу недвижимости – это договор, составленный между агентством и собственником жилья, который обязывает собственника не обращаться в другое агентство. Он дает эксклюзивное право на продажу объекта конкретной риэлторской фирме и агенту. Он заключается на этапе первой встречи с клиентом, но при этом не является обязательным.
Для риэлтора работа по эксклюзивному договору — это гарантия, что он получит комиссию. Собственнику она выгодна тем, что специалист будет активно рекламировать его недвижимость, так как сам заинтересован в быстрой и дорогой продаже.
Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– По нашей статистике, каждый 10-й клиент заключает с нами эксклюзив, и мы его отрабатываем всеми силами и ресурсами. Если клиент не хочет заключать договор, но просит продать его объект, то мы не вкладываем в это дело много ресурсов и предлагаем этот объект только имеющимся в нашей базе покупателям, которые отказываются от предложенных ранее эксклюзивных объектов.
По словам наших экспертов, чаще всего собственник не заключает эксклюзивный договор на продажу квартиры и при этом обращается сразу в несколько агентств. Получается, что его объектом занимается одновременно несколько риэлторов. Для самих риэлторов это означает, что можно особо не стараться. Ведь в любой момент другой агент найдет покупателя и получит комиссию. Тогда время и силы будут потрачены впустую.
Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– Работу без эксклюзивного договора можно сравнить с заказом пиццы. Мы часто приводим этот пример своим клиентам, которые сомневаются. Допустим, ты заказал пиццу в 10 местах и сказал, что заплатишь только тому, кто принесет ее первым. Как думаете, вам кто-нибудь ее принесет? Нет. Так и с квартирами. Зачем агенту участвовать в гонке, если он не уверен, что получит вознаграждение?
Как убедить собственника заключить эксклюзивный договор с риэлтором
При первой встрече с клиентом не рекомендуется настаивать, чтобы он выбрал именно вас, а наоборот нужно ему свободу выбора. При этом стоит рассказать собственнику о преимуществах работы с профессионалом.
Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Скажите примерно следующее: «Не обязательно подписывать договор именно со мной. Может быть, вы знаете агента, у которого маркетинговый план лучше, или того, кто лучше меня знает местный рынок. Главное — найдите специалиста, чтобы не рисковать». Научите собственника выбирать агента, и он это оценит. Но пока он не попросил вас стать его агентом, не говорите «я» или «мы». Говорите о хороших риэлторах вообще. Тогда владелец недвижимости в какой-то момент попросит вас стать его агентом.
Собственники считают, что если их объектами будут заниматься сразу несколько человек, то продажа состоится быстрее, поэтому отказываются от договора. Но, как мы писали выше, на практике все получается наоборот. Чтобы убеждать собственников заключать эксклюзивные договоры, бизнес-тренер Александр Санкин рекомендует риэлторам озвучивать им все риски такого подхода.
Нет ответственного
Если объектом занимаются 5-7 агентов, то никто из них не берет на себя ответственность за его продажу в конкретный срок. Объектом будут заниматься как бы между делом, и продажа может затянуться надолго.
Нет маркетингового плана
А он необходим, если хочется продать объект по максимальной цене. Маркетинговый план – это список инструментов, которые используются для поиска покупателя. В него входит:
Нет обратной связи от потенциальных покупателей
Если эксклюзив заключен, то риэлтор оповещает собственника о каждом возражении. Но если его нет, то риэлтору не выгодно тратить время на общение с ним, не имея гарантии, что именно он продаст объект. Поэтому единственно возможная обратная связь от него в этом случае будет такой: «Моим клиентам понравилось, они думают».
Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Почему бы собственнику самому не собирать обратную связь от потенциальных покупателей? Представьте, что он звонит каждому и спрашивает, почему они не стали ее покупать. Людям будет казаться, что он в отчаянном положении и точно не купят по высокой цене. Он будет выглядеть жалким в их глазах. А агент при сборе обратной связи в этом случае наоборот покажет свой профессионализм: ему могут в деталях рассказать, что не понравилось на объекте.
Нет защиты при переговорах
Если объект будут одновременно вести несколько агентов, то все они начнут отстаивать интересы своих клиентов-покупателей и просить, например, скинуть цену. Предупредите об эьлм собственника и заодно напомните, что он еще и комиссию кому-то из этих агентов заплатит. А если будет заключен эксклюзивный договор, то агент встанет на позицию собственника и будет защищать его интересы во всех переговорах.
Объект будут рекламировать по разным ценам
Объект будет рекламироваться на одних и тех же площадках по разным ценам, потому что некоторые агенты прибавят свою комиссию. Кто-то пожадничает и сильно увеличит сумму, которую хочет получить собственник за свой объект. А кто-то наоборот уменьшит ее ради того, чтобы получить много звонков, а в ходе разговора сказать, что этот объект плохой, и предложить «хороший», с которым работает по эксклюзиву.
Какие пункты обязательно включать в договор
Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Вы должны указать в договоре, что если с вашей стороны не будет выполняться план или действий будет меньше, чем обговаривалось, то клиент сможет уведомить вас о желании расторгнуть договор в письменном виде, и через 2 недели он будет растогнут. То есть вы показываете собственнику, при каких обстоятельствах он может выйти из этого договора. Тогда он будет спокоен.
Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– Наша работа выражается в отчетности: ежедневной и еженедельной. Мы пишем собственнику, сколько сделано звонков, показов и т.д. Если это не выполняется, то клиент вправе расторгнуть договор. Все позиции, по которым мы должны отчитываться, прописываются отдельно в дополнительных условиях.
Допусловия прописываются в 4-х приложениях к эксклюзивному договору:
Ниже мы предлагаем шаблон договора, в который нам предоставила гендиректор АН «Мир недвижимости» Галина Степанченко. В него можно внести любой свой пункт, а также скорректировать имеющиеся. Например, вы сами можете установить сроки продажи, размер компенсации в случае нарушения и т.д.
Как быстро составить договор по шаблону
Вы можете прямо сейчас сохранить этот шаблон в свою CRM-систему, чтобы автоматизировать заполнение договора. В современные CRM-системы встроен конструктор документов, который на основе заданного шаблона генерирует документы, подставляя в них данные о клиенте и сделке: имя, сумму платежа, реквизиты и др.
Вот как это происходит в CRM для недвижимости SalesapCRM. Для каждого клиента заводится карточка со всеми его данными. Из списка шаблонов риэлтор выбирает эксклюзивный договор, и все необходимые данные собственника автоматически подтягиваются в текст — документ готов! Во-первых, это быстро, а во-вторых, исключается риск в спешке допустить ошибку.
Так в SalesapCRM создается эксклюзивный договор прямо в карточке клиента
Мы рассказали об эксклюзивном договоре с покупателем объекта недвижимости и надеемся, что теперь вам будет проще убедить собственника работать только с вами. А CRM-система SalesapCRM поможет вам быстро составить нужный договор.
Автор: Елена Зайцева
Хотите эффективнее работать с недвижимостью?
Оцените статью по пятибалльной шкале
Средняя оценка 4.1 / 5. Количество оценок: 19
Что следует учитывать принципалу, если агентский договор содержит условие об эксклюзивности
Закон позволяет сформулировать в договоре агентирования условие, ограничивающее те или иные права одной или обеих сторон (ст. 1007 ГК РФ). Например, агенту можно запретить заключать аналогичные договоры с другими принципалами, а принципалу – заключать аналогичные договоры с другими агентами. Такое условие называют условием об эксклюзивности (исключительности).
Условие об эксклюзивности будет соответствовать интересам принципала, если при заключении договора агентирования одновременно будут выполняться три требования:
Как ограничить права агента с помощью условия об эксклюзивности
Принципал может ограничить права агента путем включения в агентский договор условия об эксклюзивности. В частности, можно запретить агенту заключать агентские договоры с другими принципалами. В итоге посредник будет вынужден работать только с одним клиентом. Например, агент будет вправе реализовывать и рекламировать товар только конкретного принципала, а не его конкурентов.
Чтобы запретить агенту заключать агентские договоры с другими принципалами, необходимо соблюсти два требования.
Во-первых, в договоре нужно указать, на какую территорию распространяются те или иные ограничения прав агента.
Внимание! Если при формулировке условия об эксклюзивности не определить территорию, на которую будут распространяться ограничения, принципала могут оштрафовать, а само это условие будет несогласованным.
Отсутствие в договоре указания на конкретную территорию (Орловская область, Россия, Федеративная Республика Германия и т. д.) может повлечь одно из следующих негативных последствий либо оба последствия одновременно.
1. Условие об эксклюзивности будет считаться несогласованным. Так, закон прямо устанавливает, что данное условие должно содержать указание на территорию, на которую будут распространяться те или иные ограничения прав агента. Если нарушить требование закона и не определить в договоре такую территорию, то это будет означать, что стороны не сформулировали условие об эксклюзивности. Следовательно, принципал не сможет ограничить деятельность агента.
2. Принципала могут оштрафовать. Так, статья 11 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) устанавливает запрет на соглашения, ограничивающие конкуренцию. В частности, запрещаются соглашения о создании препятствий для доступа на товарный рынок или выхода из товарного рынка (подп. 3 п. 4 ст. 11 Закона о защите конкуренции).
Суд может решить, что условие об эксклюзивности, не содержащее указание на территорию, нарушает требования антимонопольного законодательства. За нарушение требований статьи 11 Закона о защите конкуренции установлена административная ответственность. Наказание за такое правонарушение – штраф, сумма которого рассчитывается исходя из конкретных обстоятельств дела. На практике такой штраф может достигать нескольких миллионов рублей.
Во-вторых, нужно учесть, что ограничения могут распространяться не на любые агентские договоры с другими принципалами, а только на те, которые соответствуют следующим критериям:
Пример агентского договора, который будет считаться аналогичным договору, заключаемому между принципалом и агентом
Принципал заключил с агентом договор агентирования, направленный на реализацию компьютеров. Аналогичным будет считаться договор между этим же агентом и новым принципалом, направленный на реализацию этого же товара – компьютеров.
Не будут аналогичными следующие договоры между агентом и новым принципалом:
Если при заключении договора стороны выполнят все рассмотренные выше требования, то условие об эксклюзивности будет считаться действительным.
Пример правильной формулировки условия об эксклюзивности, ограничивающего права агента
Предположим, принципал производит мотоциклы. Агент обязался реализовать такой товар на территории Краснодарского края.
В этом случае условие об эксклюзивности можно сформулировать следующим образом: «Агент не вправе заключать с другими принципалами агентские договоры, направленные на реализацию мотоциклов на территории Краснодарского края».
Такая формулировка будет соответствовать закону, поскольку стороны:
Кроме того, в агентском договоре необходимо установить меры ответственности за нарушение агентом условия об эксклюзивности. Иными словами, необходимо определить санкции, которые можно будет применить к агенту, если тот заключит аналогичный агентский договор с другим принципалом. Помимо этого стороны вправе установить, что нарушение условия об эксклюзивности считается существенным нарушением агентского договора. Следовательно, если агент не исполнит такое условие, принципал получит право обратиться в суд с требованием о расторжении договора на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.
Пример формулировки условия об ответственности агента за несоблюдение тех или иных ограничений
«При нарушении Агентом установленного в договоре запрета на заключение агентских договоров с другими принципалами Агент уплачивает Принципалу штраф в размере 100 000 руб.».
Если не установить меры ответственности за нарушение условия об эксклюзивности, то такое условие фактически утратит свой смысл. Если агент откажется соблюдать те или иные ограничения, то принципал не сможет предъявить к нему требования. В итоге агент сможет действовать так, как действовал бы по договору, не содержащему условия об эксклюзивности.
Что нужно проверить для того, чтобы условие об эксклюзивности не нарушало интересы принципала
Стороны договора агентирования вправе установить те или иные ограничения не только для агента, но и для принципала.
Так, агент может настаивать на включении в договор одного из следующих условий либо обоих условий сразу (п. 1 ст. 1007 ГК РФ).
1. Условие, запрещающее принципалу заключать аналогичные агентские договоры с другими агентами, действующими на определенной сторонами территории. Если сформулировать это условие, то принципал будет не вправе давать другим посредникам такие же поручения, как и поручение, данное агенту по договору агентирования. Например, клиент не сможет реализовать свой товар через других агентов, поскольку он предоставил право на реализацию товара только одному конкретному агенту.
2. Условие, запрещающее принципалу самостоятельно вести деятельность, аналогичную деятельности агента по договору агентирования. Как и в предыдущем случае, запрет распространяется на территорию, определенную сторонами договора. Если включить этот запрет в договор, то принципал будет не вправе совершать те или иные действия в рамках определенной территории, так как право на совершение таких действий будет принадлежать агенту. Например, принципал не сможет самостоятельно реализовать свой товар, поскольку он предоставил право на реализацию товара посреднику. Следовательно, прибыль клиента будет почти полностью зависеть от деятельности посредника.
Таким образом, при заключении агентского договора необходимо проверить, чтобы он не содержал условий, ограничивающих права принципала.
Вместе с тем, может оказаться, что на предложенное агентом ограничение можно легко согласиться, так как на практике оно не повлечет для принципала негативных последствий. Например, агент может настаивать на включении в договор условия, запрещающего клиенту самостоятельно реализовывать товар на территории какого-либо иностранного государства. Предположим, принципал и не планирует самостоятельно продавать товар иностранным покупателям. Следовательно, ограничение, которое требует установить агент, не отразится на деятельности клиента: реализация в любом случае будет осуществляться через посредника.
Наконец с учетом конкретной хозяйственной ситуации руководство организации, выступающей в роли принципала, может согласиться включить в договор условие, существенно ограничивающее права принципала. В таком случае юристу будет необходимо в дальнейшем контролировать соблюдение этого запрета и предупредить руководство о риске применения санкций в том случае, если на проверку юристу поступит проект нового договора, который будет нарушать условия уже заключенного.
Вопрос: вправе ли принципал заявить о ничтожности условия об эксклюзивности, аргументируя это тем, что такое условие направлено на ограничение его субъективных прав?
На практике бывают случаи, когда принципал заявляет о ничтожности условия об эксклюзивности, ссылаясь на общие нормы Гражданского кодекса РФ:
Такие доводы принципала несостоятельны. Специальные правила статьи 1007 Гражданского кодекса РФ имеют приоритет над общими нормами. Следовательно, если стороны сформулировали условие об эксклюзивности в соответствии с требованиями закона, то принципал не сможет доказать ничтожность такого условия.
Поэтому при заключении договора агентирования необходимо обезопасить себя от возможных рисков. А именно проверить, не содержит ли такой договор условий, ограничивающих права принципала, и постараться исключить их путем переговоров с агентом, а не надеяться на то, что их удастся оспорить в суде.
Пример из практики: суд не принял во внимание довод принципала о ничтожности условия об эксклюзивности
ОАО «С.» (принципал) заключило с ООО «Т.» (агент) договор агентирования, направленный на взыскание задолженности с третьих лиц – должников принципала. Агент обязался совершить юридические и фактические действия с целью взыскать с должников денежные средства и перечислить их на счет ОАО «С.». Стороны агентского договора ограничили полномочия принципала, запретив ему самостоятельно прощать задолженность, уступать права требования и осуществлять иные действия по отношению к должникам.
Агент выполнил все свои обязанности, однако принципал не уплатил агентское вознаграждение. По этой причине ООО «Т.» предъявило к ОАО «С.» требование о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Один из доводов ответчика звучал следующим образом: условия агентского договора об ограничении действий принципала в отношении должников являются ничтожными.
Суд указал на то, что стороны ограничили права принципала в соответствии с требованиями статьи 1007 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, условие об ограничении прав нельзя признать ничтожным. В итоге суд принял решение в пользу истца (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16 февраля 2012 г. по делу № А70-6096/2011).
Что нужно проверить для того, чтобы условие об эксклюзивности не нарушало требования закона
Стороны не вправе сформулировать в агентском договоре следующие условия (п. 3 ст. 1007 ГК РФ):
Если договор будет содержать такие условия (или одно из них), то они будут считаться ничтожными. Однако, как правило, это не влечет недействительность всего договора.
При заключении агентского договора нужно проверить, не содержит ли он рассматриваемых условий. В противном случае может возникнуть одно из следующих негативных последствий либо оба последствия сразу.
1. К принципалу могут предъявить иск. Это возможно, например, в ситуации, когда третье лицо (покупатель или заказчик) посчитает, что условия агентского договора нарушают его права. Такое лицо может предъявить требование о признании условий договора недействительными. В результате принципал будет обязан возместить судебные расходы и, возможно, убытки, возникшие у истца.
2. Есть вероятность того, что ФАС России признает агентский договор соглашением, ограничивающим конкуренцию (ст. 11 Закона о защите конкуренции). За заключение таких соглашений установлена административная ответственность (ч. 1 ст. 14.32 КоАП РФ). Наказанием является штраф, сумма которого рассчитывается исходя из конкретных обстоятельств дела. На практике такой штраф может достигать нескольких миллионов рублей.