улучшение земельного участка бухгалтерский и налоговый учет
Улучшение земельного участка бухгалтерский и налоговый учет
15. Учет капитальных затрат по коренному
113. К этой группе основных средств относятся затраты неинвентарного характера (не связанные с созданием сооружений), осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы, культуртехнические мероприятия по поверхностному улучшению земель (планировка земельных участков), корчевка кустарников под пашню, очистка полей от камней и валунов (срезание кочек, расчистка зарослей, очистка водоемов и др.).
Учет капитальных затрат по коренному улучшению земель ведут на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» по элементам и статьям затрат, установленным для растениеводства.
Расходы на капитальные вложения по коренному улучшению земель группируют по следующим статьям затрат:
— оплата труда с отчислениями на социальные нужды;
— удобрения минеральные и органические;
— содержание основных средств;
б) амортизация основных средств;
в) ремонт основных средств;
— организация производства и управления;
114. Аналитический учет капитальных затрат по коренному улучшению земель ведут по каждому земельному участку отдельно с указанием объема и стоимости каждого вида мелиоративных и культуртехнических работ (осушение, орошение, корчевка кустарников, срезка кочек, очистка земельного участка от камней и валунов и др.). По итогам года все затраты капитального характера по относящимся к принятым в эксплуатацию площадям на основании акта приемки-сдачи отремонтированных, реконструируемых и модернизированных объектов (форма N 102-АПК) списывают со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на дебет счета 01 «Основные средства».
Если капитальные затраты по коренному улучшению земель производятся за счет средств из федерального бюджета, то они списываются по кредиту со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в дебет счета 86 «Целевое финансирование».
115. Капитальные затраты по коренному улучшению земель относятся на затраты производства путем начисления амортизационных отчислений. На сумму начисленных амортизационных отчислений дебетуется счет 20 «Основное производство», субсчет «Растениеводство», и кредитуется счет 02 «Амортизация основных средств».
Затраты по коренному улучшению земель относят на затраты по выращиванию тех сельскохозяйственных культур, которые возделывались на том или другом земельном участке.
При полном начислении амортизационных отчислений на основании акта на списание основных средств (форма N ОС-4) капитальные затраты по коренному улучшению земель относят с кредита счета 01 «Основные средства» в дебет субсчета 01-11 «Выбытие основных средств». На сумму начисленных амортизационных отчислений по капитальным затратам по коренному улучшению земель дебетуется счет 02 «Амортизация основных средств» и кредитуется субсчет 01-11 «Выбытие основных средств».
116. При проведении инвентаризации капитально улучшенных земель составляется инвентаризационная опись земельных угодий (форма N ИНВ 25-АПК), в которой указываются местонахождение земельных участков, их балансовая стоимость, сумма начисленной амортизации, за кем они закреплены (отделением организации, бригадой или другими структурными подразделениями сельскохозяйственной организации). Инвентаризация, как правило, приурочивается к срокам государственной кадастровой проверки земель.
Рекультивация и улучшение земель
Если сельскохозяйственные угодья пришли в негодность, например, из-за весеннего половодья, то их необходимо восстановить. Иначе организации грозят серьезные штрафы, а земли могут быть изъяты из оборота. Привести угодья в порядок можно с помощью рекультивации или коренного улучшения. В каждом случае налоговый и бухгалтерский учет будут разными.
Работы по искусственному восстановлению плодородного слоя почвы называются рекультивацией. Она проводится на тех землях, которые нарушены и их невозможно использовать в сельском хозяйстве. Рекультивация проходит в два этапа. На первом – технологическом – восстанавливается рельеф, то есть засыпаются овраги, карьеры, уничтожаются отвалы горных пород и т. д. На втором этапе – биологическом – наносится плодородный слой почвы (ГОСТ 17.5.3.04-83).
Если работы не предполагают нанесения плодородного слоя, то это считается коренным улучшением земель. Это мелиорация, расчистка полей от кочек, пней, валунов, осушение, орошение и т. д. Мелиорация может проводиться и в рамках рекультивации. То есть в качестве отдельного вида работ по восстановлению плодородного слоя почвы.
В бухгалтерском учете такие затраты первоначально отражают на счете 97 «Расходы будущих периодов», а затем списывают на текущие расходы (счета 20, 26) в течение периода, который установит сама сельхозорганизация. Выбранный способ необходимо прописать в учетной политике.
В налоговом учете порядок следующий. Если земли пришли в негодность из-за освоения природных ресурсов, то расходы на рекультивацию необходимо учитывать в соответствии со статьей 261 Налогового кодекса РФ. То есть равномерно в течение пяти лет. Аналогичной точки зрения придерживаются специалисты Минфина России (письма от 28 марта 2007 г. № 03-03-06/1/177, от 13 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/754).
Если рекультивация не связана с освоением природных ресурсов, то затраты относятся к материальным расходам. Основание – подпункт 1 пункта 7 статьи 254 Налогового кодекса РФ. Подтверждают это и арбитры (постановления ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. № КА-А40/11724-09, от 23 июля 2009 г. № КА-А40/7049-09).
Организациям, которые уплачивают единый сельхозналог, также необходимо принимать во внимание, из-за чего проводится рекультивация. Если она не связана с освоением природных ресурсов, то расходы при расчете единого налога учитываются в составе материальных (подп. 5 п. 2, п. 3 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ). В том случае, если речь идет об освоении природных ресурсов, то расходы на рекультивацию при расчете ЕСХН учесть нельзя.
Организовать бухгалтерский учет можно двумя способами.
Первый – сельхозпредприятие может выделить расходы на улучшение в качестве отдельного инвентарного объекта и учесть его в составе основных средств. Такой порядок предусмотрен пунктами 113–115 Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету основных средств в сельскохозяйственных организациях. (Методические рекомендации утверждены приказом Минсельхоза России от 19 июня 2002 г. № 559.)
В этом случае по итогам года все затраты капитального характера, принятые в эксплуатацию, списывают со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в дебет счета 01 «Основные средства».
При этом следует составить акт по форме № ОС-1. Она утверждена постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7. Амортизацию коренных улучшений земли (как основных средств) относят на затраты по выращиванию сельскохозяйственных культур, которые возделываются на данном участке.
Второй способ позволяет организации увеличить первоначальную стоимость земельного участка на расходы по коренному улучшению. Дело в том, что пункт 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» требует, чтобы такие расходы учитывались в составе основных средств. При этом если участок, на котором проводились работы, находится в собственности организации, то расходы должны увеличивать первоначальную стоимость надела. Такие рекомендации содержатся в пункте 10 Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету основных средств (утверждены приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
Каким из методов воспользоваться, должна решить сама организация, закрепив выбранный вариант в учетной политике.
Однако, на наш взгляд, первый способ более выгодный.
Дело в том, что в Налоговом кодексе РФ не сказано, как учитывать расходы на коренное улучшение земель для целей налогообложения прибыли – в составе основных средств или в качестве отдельного инвентарного объекта. Поэтому организация может самостоятельно выбрать вариант учета и закрепить его в налоговой учетной политике. Как правило, прописывают тот вариант, который предусмотрен для бухучета.
Однако если сельхозпредприятие увеличит на такие расходы первоначальную стоимость земельного участка, то уже не сможет воспользоваться амортизацией. Ведь затраты на приобретение участка можно списать на расходы только после его продажи (подп. 2 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ), поскольку земля не является амортизируемым имуществом (постановление Президиума ВАС РФ от 14 марта 2006 г. № 14231/05, письмо Минфина России от 17 февраля 2006 г. № 03-03-04/1/126).
А вот если расходы на коренное улучшение будут учтены в качестве отдельного объекта основных средств, то расходы в налоговом учете уже можно будет списать через амортизацию.
Аналогичная ситуация и с единым сельхозналогом. Когда расходы на коренное улучшение выделены в отдельный инвентарный объект, их учитывают как расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств (подп. 1 п. 2, п. 4 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ). То есть в течение года равными долями по итогам каждого отчетного периода с момента ввода объекта основных средств в эксплуатацию (письмо Минфина России от 2 февраля 2009 г. № 03-11-09/30).
ПРИМЕР 1
Из-за весеннего паводка в 2009 году часть сельскохозяйственных земель организации испорчена (размыта, потеряла свои плодородные функции).
На участке А потребовалось нанесение нового плодородного слоя почвы (рекультивация земли). Стоимость работ, выполненных силами подрядчика, составила 600 000 руб.
На участке Б организация собственными силами провела работы по осушению и расчистке территории от мусора. Затраты – 200 000 руб. Предположим, что участок будет введен в эксплуатацию в мае. При этом капитальные вложения в коренное улучшение земель были учтены как отдельный объект основных средств.
Отметим, что организация уплачивает ЕСХН. Рассмотрим, как отразить расходы.
Участок А. В целях исчисления ЕСХН расходы на рекультивацию земли в размере 600 000 руб. отражены в составе материальных. А в бухучете будут сделаны такие проводки (организация решила списывать расходы в течение пяти лет):
ДЕБЕТ 97 КРЕДИТ 60
– 600 000 руб. – отражена стоимость работ по рекультивации;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 600 000 руб. – оплачены работы подрядчика;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 97
– 10 000 руб. (600 000 руб. : 5 лет : 12 мес.) – списана часть расходов по рекультивации земель, относящаяся к отчетному месяцу.
Участок Б. Организация включила в целях исчисления ЕСХН в расходы по 100 000 руб. (200 000 руб. : 2) по состоянию на 30 июня и на 31 декабря.
ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08
– 200 000 руб. – зачислены в состав основных средств капитальные вложения, связанные с улучшением земель;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 02
– 2000 руб. (200 000 руб. х 12% : 12 мес.) – начислена амортизация за отчетный месяц.
Чтобы предотвратить деградацию почв, земельные участки могут быть изъяты из оборота. Процедура консервации земель достаточно сложна. Она может проводиться как по решению собственника земли, так и по требованию Роскадастра.
Разрабатывается проект консервации, в котором оговаривают все вопросы, связанные с самой процедурой, и то, как изъятые земли будут использовать в дальнейшем. При этом земли, переведенные на консервацию, сохраняются за собственником.
В бухгалтерском учете земельный участок, переведенный на консервацию, отражается в размере первоначальной стоимости на отдельном забалансовом счете (например, на счете 012). При этом необходимо заполнить Справку о наличии ценностей, учитываемых на забалансовых счетах.
Расходы, связанные с консервацией земель, можно списать как прочие (счет 91 «Прочие доходы и расходы»).
В налоговом учете расходы, связанные с консервацией и расконсервацией земель сельскохозяйственного назначения, а также затраты на их содержание могут быть включены в состав внереализационных расходов. Об этом сказано в подпункте 9 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ.
Что касается плательщиков единого сельскохозяйственного налога, то учитывать такие расходы они не могут. Однако с 2010 года сельхозпроизводители имеют право принять к учету расходы в виде потерь от стихийных бедствий, пожаров, аварий, эпизоотий и других чрезвычайных ситуаций, включая затраты, связанные с предотвращением и ликвидацией их последствий (подп. 44 п. 2 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ). Поэтому если земли испорчены по этим причинам, то организация вправе включить понесенный ущерб в состав расходов.
ПРИМЕР 2
Агрофирма «Полюшко» (работает на общем режиме налогообложения) перевела на консервацию земельный участок, кадастровая стоимость которого – 8 560 000 руб. Однако перед этим в почву были внесены удобрения, расходы на эти мероприятия составили 650 000 руб.
В учете агрофирмы бухгалтер отразил следующее:
ДЕБЕТ 012
– 8 560 000 руб. – переведен земельный участок на консервацию;
При этом агрофирма может учесть 650 000 руб. в расходах в целях налогообложения прибыли.
Статья напечатана в журнале «Учет в сельском хозяйстве» №5, май 2010 г.
Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».
Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь
Улучшения: отделимые и не очень
Компании часто арендуют или сдают в аренду помещения, которые в процессе деятельности претерпевают ряд изменений — отделимых или неотделимых улучшений. Однако собственник помещения не всегда бывает рад этим изменениям. Расскажем о том, что собственнику и арендатору нужно знать о производимых улучшениях.
Чем отличаются отделимые улучшения от неотделимых
Отделимость и неотделимость улучшений зависит от того, утратит или нет арендуемый актив свои свойства, если эти улучшения изъять (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями в том, что первые поддерживают работоспособность актива, а вторые формируют у актива новые свойства и функции или модернизируют его.
Однако не всё так просто. С точки зрения собственника, который хочет поддержать сдаваемый в аренду актив в рабочем состоянии, например, замену старых дверей и полов на новые вполне можно рассматривать как расходы на реконструкцию с последующей капитализацией. Эти расходы направлены на продление срока полезного использования актива, хотя и не изменяют его полезной площади и не формируют новые характеристики. Подобную позицию высказывал и Минфин России (письмо от 29.02.2014 № 07-04-18/01). Но важно понимать, что если после произведённых улучшений изменится полезная площадь или объём актива, то его стоимость как объекта основных средств также должна увеличиться (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.2019 № Ф04-641/2019 по делу № А46-8255/2018).
Таким образом, по сложившейся практике и существу определения неотделимые улучшения — это результат капитальных работ, которые совершает арендатор или подрядчик, а отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не повредив при этом предмет аренды.
Однако судебные прецеденты по этому вопросу многообразны и непредсказуемы: когда и при каких обстоятельствах неотделимые улучшения могут перейти к собственнику вне его изначального решения?
К примеру, если арендатор устанавливает перегородки и кондиционеры, но после прекращения договора аренды решает их изъять, то суд может ему в этом отказать, потому что их нельзя демонтировать без вреда для арендованных помещений (Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544).
Вопрос об отделимости объектов, имеющих отношение к системам электроснабжения и кондиционирования зданий, действительно не так прост. Если арендатор установит в арендуемом активе, который изначально был оборудован собственной системой электроснабжения и кондиционирования, электрощитовые, кондиционеры и вывеску, то для их демонтажа потребуется вмешательство в инженерные системы всего здания. Поэтому такие улучшения будут признаны неотделимыми (решение АС Ульяновской области от 13.05.2016 по делу № А72-16150 /2015, постановление 5ААС от 08.07.2015 по делу А51-27347/2014, решение АС РТ от 14.04.2015 по делу А65-17489/2013, постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу А14-5963/2010).
Подобные улучшения изменяют функциональные возможности арендуемого актива — точно так же, как перепланировка. Например, если компания арендует актив для размещения кафе и к числу уже имеющихся туалетов добавляет туалет для посетителей с ограниченными возможностями передвижений или для посетителей с детьми, то такие улучшения следует рассматривать как неотделимые. Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.
И даже самая обыкновенная замена старых стеклопакетов и дверей на новые в арендуемом помещении может стать предметом споров. На первый взгляд кажется, что эти улучшения вполне можно отделить по окончании срока аренды, а целостность офиса не будет после этого нарушена. Однако если до заключения договора аренды окна и двери рассматривались как часть недвижимости, то их замена — это всего лишь обновление неотъемлемой части этого объекта недвижимости. В связи с этим логичнее рассматривать замену стеклопакетов и дверей как неотделимые улучшения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 № 3655/99). Конечно, можно назначить экспертизу, чтобы определить, являются ли улучшения отделимыми, однако эксперты выдают противоположные заключения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 № Ф07-314/13 по делу № А42-7628/2011).
При отсутствии единого жёсткого алгоритма разграничения отделимых и неотделимых улучшений нужно в каждом случае рассматривать понесённые затраты по существу и с точки зрения наличия последствий для арендованного актива: изменятся или просто поверхностно обновятся его функции.
Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений арендуемого имущества
Может ли арендатор поставить пожарную сигнализацию стоимостью 98 691 рубль на учет в составе основных средств и списать ее стоимость в бухучете в течение срока аренды — 11 месяцев? Можно ли в налоговом учете сразу списать ее стоимость на материальные расходы? Арендодатель согласен на неотделимые улучшения, расходы компенсировать не будет.
Федик Инна Леонтьевна,
эксперт бухгалтерскому, налоговому и управленческому учету справочно-правого сервиса Контур.Норматив
В бухучете можно амортизировать в течение срока аренды
Арендатор может учесть систему пожарной сигнализации в бухучете, если есть письменное согласие арендодателя (в договоре аренды или в отдельном документе) на данное неотделимое улучшение имущества. Такое капиталовложение арендатор учитывает для целей бухучета в качестве отдельного инвентарного объекта и амортизирует его. При этом срок полезного использования может быть равен сроку аренды имущества, в отношении которого произведены неотделимые улучшения (п. 20 ПБУ 6/01).
В налоговом учете списать единовременно нельзя
Расходы произведены арендатором в форме неотделимых улучшений основных средств с согласия арендодателя, а значит, для целей налогового учета это капиталовложение является амортизируемым имуществом (неважно, что стоимость системы менее 100 000 рублей), и его стоимость учитывается через механизм амортизации (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ).
В общем случае амортизация по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из срока полезного использования арендуемого объекта имущества. Однако несмотря на то, что пожарная сигнализация в нашем примере — неотделимый объект, согласно классификации основных средств она является отдельным объектом учета и имеет свой срок службы, отличающийся от срока службы здания. Следовательно, ее амортизация рассчитывается исходя из срока ее полезного использования, определенного в соответствии с классификацией основных средств.
Системы пожарной сигнализации относятся к VI амортизационной группе (срок полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно), код ОКОФ 330.26.30.50 «Устройства охранной или пожарной сигнализации и аналогичная аппаратура».
Дополнительная информация — в статье «Возврат имущества арендатором, документооборот и учет». В частности, полезно знать, что если при возврате арендованного имущества вместе с улучшениями арендодатель не возмещает стоимость этих улучшений, то в учете арендатора их передача рассматривается как безвозмездная.
Получите бесплатный доступ в справочно-правовой сервис и задайте свой вопрос эксперту.
К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях
Все улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от него, принадлежат собственнику. Чтобы с собственником не возникали споры о принадлежности улучшений, кажется логичным согласование проведения неотделимых улучшений. Обратите внимание: нормы ст. 623 ГК РФ требуют согласования с арендодателем проведения неотделимых улучшений, но только в увязке с вопросом: будет или нет арендатор посягать на возмещение понесённых расходов. Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время нормы ГК РФ не предписывают арендатору обязательного согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендатором, если он изначально не планирует их перевыставить арендодателю для их компенсации или зачёта в счёт арендных платежей. Но с точки зрения дальнейших налоговых последствий сторонам изначально нужно этот вопрос обсудить.
На практике если арендатор решает провести неотделимые улучшения без ведома собственника, это может повлечь за собой даже расторжение договора аренды.
Арендатор имеет право потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено сторонами договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Возникает определённый диссонанс: параллельно с этой нормой в ГК РФ присутствует оговорка, что в состав арендной платы могут входить суммы подобного возмещения. Как это совместимо в периоде до окончания аренды? Если сумма последнего арендного платежа достаточна на подобный зачет.
Кроме того, возмещение возможно вне зависимости от наличия отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).
Неотделимые улучшения, которые арендатор произвёл с согласия собственника за свой счёт, считаются компенсируемыми, если они обозначены в договоре как возмещаемые по окончании аренды. Те улучшения, которые произведены без согласия собственника, считаются некомпенсируемыми (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).
Но представим себе, что арендатор произвёл капитальные вложения в арендованный объект, не согласовав это с собственником. Если по окончании аренды они останутся в распоряжении собственника, можно ли их также рассматривать как некомпенсируемые, хотя они и не были согласованы? К возмещаемым (компенсируемым) улучшениям относятся только те, о которых есть такое условие в договоре. Если исходить из приоритета существа над формой, можно предположить, что и несогласованные неотделимые улучшения должны рассматриваться так же, как невозмещаемые (не компенсируемые).
Некомпенсируемые неотделимые улучшения (не важно, были ли они согласованы или нет) — это проблема для собственника. По факту собственник принимает их безвозмездно, без демонтажа и для дальнейшего использования. Могут быть и такие ситуации, когда собственник принимает улучшения, а потом требует от арендатора компенсации затрат на демонтаж, потому что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). То есть в этих ситуациях ни собственнику, ни арендатору не будет выгоды от произведённых улучшений.
Важный момент: если собственник безвозмездно получил от арендатора неотделимые улучшения, то это не является неосновательным обогащением, поскольку при неденежных формах обогащения эти нормы неприменимы (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).
Налоговое законодательство не предписывает арендодателю учитывать для целей налогообложения доходы в сумме стоимости некомпенсируемых неотделимых улучшений, произведённых арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). В приведенной норме нет ни слова о том, должно или нет быть согласование по капвложениям между сторонами договора. Тем не менее Минфин РФ полагает, что если речь будет идти о несогласованных и не компенсируемых по договору улучшениях, после окончания аренды они должны учитываться в составе внереализационных доходов у собственника в порядке п. 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина от 03.05.2011 № 03-03-06/1/280).
При этом Минфин предлагает в НК РФ объединить зеркальные нормы про признание доходов и про признание расходов в привязке к наличию согласования. Для этого он предлагает внимательно прочитать п. 1 ст. 256 НК РФ. В соответствии с НК РФ, если собственник не возмещает стоимость капитальных вложений, произведённых арендатором с его согласия, то последний амортизирует их в течение срока действия договора аренды.
Налицо коллизия права. О том, как решить эту проблему, мы поговорим в следующий раз.
Светлана Смирнова, кандидат экономических наук, налоговый консультант I категории