учитываются ли проценты по ипотеке как затраты на приобретение жилья
Налоговый вычет при покупке в ипотеку
Предлагаем вам воспользоваться онлайн-сервисом НДФЛка.ру. На нашем сайте вы найдете полную информацию о правилах получения налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку.
Чтобы все процессы были еще более прозрачными, мы создали для вас видео-инструкцию. В ней максимально просто рассказываем о том, как получить возврат по процентам – с картинками и на примерах.
Что такое налоговый вычет
Законодательство РФ предлагает льготные условия на приобретение недвижимости – квартиры, дома, комнаты, земельного участка, а также долей от этого имущества.
Суть льготы состоит в том, что после покупки и оформления сделки вы имеете право на частичный возврат потраченных денег.
Для того чтообы вернуть налог за ипотеку, необходимо обратиться в налоговые органы и заявить свое право на получение налогового вычета: оформить декларацию 3-НДФЛ и приложить сопутствующие документы.
Из чего складывается имущественный налоговый вычет?
Ежемесячно ваш работодатель отчисляет в бюджет 13% от вашей заработной платы – подоходный налог. Если перейти на язык налогового законодательства, ваша зарплата – это налогооблагаемая база, которая может быть снижена на размер налогового вычета. За счет этого уменьшается и сумма ежемесячных отчислений в бюджет.
После применения вычета у вас, как у налогоплательщика, образуется излишек по выплаченному в течение года НДФЛ. Вы можете выбрать одну из форм возмещения – получить излишек на счет или же воспользоваться правом не платить налог с зарплаты до тех пор, пока не будет исчерпана вся сумма возврата.
На сегодняшний день налоговый вычет при покупке квартиры и другой недвижимости составляет 2 млн рублей.
Это значит, что вы можете вернуть 260 тыс. рублей (13% х 2 млн) из тех налогов, что вы уже выплатили в бюджет.
Если размер вашей годовой зарплаты меньше 2 млн рублей, имущественный налоговый вычет можно распределить на несколько лет.
Важно понимать, что размер возврата не может быть больше налога, уплаченного вами за тот же период. А общий размер налогового вычета не может быть больше стоимости приобретенного жилья.
Услуга Быстровычет: возврат НДФЛ за 7 дней, а не за 4 месяца!
Пример:
В течение 2020 г. ваша зарплата составила 1,5 млн руб. За этот период вы (ваш работодатель) выплатили в бюджет 195 тыс. руб. (13% х 1,5 млн). В 2020 г. вы купили комнату за 500 тыс. руб. Это значит, что в 2021 году вы имеете право подать декларацию 3-НДФЛ и оформить вычет на всю стоимость приобретенного жилья.
Расчет выглядит так:
от 1,5 млн руб.(ваша зарплата или, другими словами, налогооблагаемая база) вычитается 500 тыс. руб. (стоимость купленной вами комнаты – а как мы помним, вычет составляет до 2 млн руб., но не более суммы покупки). В результате налоговая база уменьшается и становится равной 1 млн руб. (1,5 млн – 500 тыс.).
Значит, именно с этой суммы вы были должны оплатить налог в 2020 г.: 13% х 1 млн руб. = 130 тыс. руб. Но так как декларация оформляется в следующем году после получения права собственности (в 2021), то по факту в 2020 г. вами уже было выплачено 195 тыс. руб налогов. Разница должна вернуться вам на счет. Итого за покупку комнаты вы получите возврат 195 – 130 = 65 тыс. руб.
Выше мы рассказывали, что налоговое законодательство позволяет вернуть до 13% от 2 млн рублей, то есть 260 тысяч. Но ваш возврат в приведенном примере составил 65 тысяч. Как же быть? Неужели оставшиеся деньги сгорают? К счастью, нет!
Для жилья, купленного после 01.01.2014 г., существует право на перенос остатка налогового вычета на то жилье, которое вы купите в будущем.
Для того чтобы получить право на имущественный налоговый вычет, вы должны иметь документы на право собственности. При покупке жилья по договору долевого участия это Акт приема-передачи. Для жилья, приобретенного по договору купли-продажи, требуется выписка из ЕГРН.
Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!
Что такое основной налоговый вычет по ипотеке
Ипотечное кредитование в России приобретает все большую популярность. И это обоснованно. Недвижимость не дешевеет, и накопить всю сумму для покупки приглянувшейся квартиры бывает сложно. Использование заемных средств – удобный способ не откладывать покупку на долгие годы, а прямо сейчас стать обладателем собственного жилья.
Хотим вас обрадовать – если вы решились на такой ответственный шаг, как покупка квартиры в кредит, – налоговое законодательство для этого варианта предусмотрело льготные условия: возврат налога с процентов по ипотеке.
Налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку бывает:
В основной вычет включены средства, потраченные на покупку квартиры, дома, земли и другой жилой недвижимости. При этом в него попадают как личные накопления, так и кредитные.
Выше мы рассказали об основном принципе расчета имущественного налогового вычета – он одинаков и для приобретения жилья на собственные деньги, и для покупки в ипотеку. Более подробная информация представлена в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли».
Подводим итог:
Услуга Быстровычет: возврат НДФЛ за 7 дней, а не за 4 месяца!
Что такое вычет по процентам по ипотеке
При покупке квартиры в ипотеку у вас есть право на налоговый вычет на выплаченные в банк проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты, но не более 3 млн руб. Из этой суммы на ваш счет возвращаются 13%, то есть 390 тыс. руб. (13% х 3 млн руб.).
Эти условия вступили в силу 01.01.2014 г.
До 1 января 2014 г. возврат налога по кредиту не имел верхней границы. Что это означает для налогоплательщика? Если ваше жилье куплено до 2014 г., и вы прежде не реализовали свое право возврат НДФЛ по ипотеке, вы можете получить вычет в полном размере фактически уплаченных процентов.
Пример:
В 2011 г. вы взяли ипотечный кредит на сумму 14 млн руб. и купили квартиру за 17 млн. С 2011 по 2020 гг. выплатили банку 5 млн руб. процентов. Сделка официально оформлена до 1 января 2014 г., поэтому вы имеете право претендовать на вычет, равный сумме фактически уплаченных процентов. В итоге на ваш счет будет зачислено 650 тыс. руб. (13% х 5 млн руб.).
Важный момент! Если стоимость квартиры по договору ниже, чем сумма взятых в ипотеку средств, то налоговый возврат будет рассчитан из реальной стоимости квартиры.
Пример:
В 2013 г. вы оформили ипотеку на 17 млн руб. и выплатили банку 6 млн руб. процентов. При этом квартиру вы купили за 13 млн руб., что и отмечено в договоре купли-продажи.
Сделка официально оформлена до 1 января 2014 г., поэтому вы имеете право претендовать на возврат налога по кредиту, равный сумме уплаченных процентов. Но так как вычет предоставляется именно на покупку квартиры, в него попадут проценты с 13 млн, а не с 17 млн руб., то есть с суммы, реально потраченной на приобретение квартиры.
Расчет процентов, которые попадут в вычет, производится в пропорциональном соотношении между суммой по ипотечному договору и реальной суммой покупки, указанной в договоре.
Заполнить декларацию 3-НДФЛ и получить помощь налогового эксперта
Когда возникает право на налоговый вычет по процентам по ипотеке
Процентный вычет, как и основной, можно заявлять лишь в году, следующим за годом оформления права собственности на жилье. Если вы получили Акт приема-передачи (или выписку из ЕГРН) в 2020 г., подавать декларацию 3-НДФЛ можно не ранее 2021 г.
Часто бывает так, что ипотечный договор заключен до получения документов на квартиру. Это не влияет на размер налогового вычета по процентам по ипотеке – в вычет попадает вся сумма выплаченных вами процентов с самого первого платежа.
Пример:
В 2016 г. вы взяли ипотеку на долевое строительство дома. Выплату основного долга и процентов начали с первого месяца ипотечного договора. Акт приема-передачи от застройщика был вами получен в 2020 г., значит, право на получение налогового возврата у вас наступает в 2021 г.. В расчет попадут все проценты, начиная с 2016 г.
Надо помнить, что в вычет включаются лишь реально выплаченные проценты за прошлые периоды. Если размер вашей годовой заработной платы и сумма перечисленных налогов достаточны, вы можете сразу получить весь основной вычет. Но вычет по ипотечным процентам производится лишь по итогу ваших выплат в банк – ежегодно за прошлый год.
Рекомендуем сначала получить основной вычет, а лишь потом заявить вычет по процентам. Тогда вы сможете получить деньги сразу за несколько лет.
Пример:
В августе 2017 г. вы взяли ипотеку и купили квартиру за 3 млн руб. Как будут формироваться ваши декларации 3-НДФЛ:
Налоговый консьерж — консультации налогового эксперта всего за 83 рубля в месяц!
Три налоговых вычета: как сэкономить при покупке и продаже жилья
При покупке квартиры можно вернуть часть потраченных средств в виде налогового вычета. Дополнительный вычет доступен для покупателей ипотечной недвижимости. Правом на налоговый вычет обладают и продавцы недвижимости. Они могут уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. Но о таких возможностях знают далеко не все владельцы недвижимости.
Вместе с экспертами разбираемся, в чем разница между этими вычетами, сколько раз ими можно воспользоваться и какую сумму они позволяют сэкономить.
Налоговый вычет при покупке жилья
1. Основной вычет
При покупке жилья собственник вправе воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть налоговым резидентом страны и платить налог на доходы по ставке 13% (обычно удерживается из зарплаты). Если собственник квартиры не работает или платит налоги как индивидуальный предприниматель по упрощенной системе налогообложения, вернуть налог с помощью имущественного вычета нельзя, потому что он не уплачивается в бюджет.
Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%. Таким образом, покупатель может вернуть до 260 тыс. руб. (или 13% от 2 млн руб.). Даже если квартира стоит 10 млн или 100 млн руб., все равно максимально можно будет вернуть 260 тыс. руб.
Если квартира покупалась с помощью материнского капитала, то из основной суммы покупки вычитается размер субсидии и от остатка считается вычет. Например, квартира стоила 2 млн руб., из них 500 тыс. руб. — маткапитал. Налоговый вычет исчисляется от 1,5 млн руб. и будет равен 195 тыс. руб.
Имущественный вычет при покупке жилья предоставляется один раз. Но если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета лишь частично — например, квартира стоила 1,5 млн руб., — то остаток вычета, то есть 500 тыс. руб., может быть перенесен на другие объекты. Более детальную информацию о налоговом вычете читайте в материале «Налоговый вычет в 2021 году: что нужно знать при покупке квартиры».
Комментарий эксперта
Марина Толстик, председатель совета директоров сети «Миэль»:
— При приобретении жилья в долевую собственность каждый собственник вправе получить имущественный налоговый вычет в соответствии с размером его затрат на приобретение недвижимого имущества, но не более 2 млн руб. на каждого. Например, если квартира приобретена за 6 млн руб. в долевую собственность супругов по 1⁄2 доли, то налоговый вычет каждого составит 260 тыс. руб. Если доли распределены в иных пропорциях, например 20% на 80%, то вычет первого составит 156 тыс. руб., а второго — 260 тыс. руб.
2. За проценты по ипотеке
Если квартира покупалась в ипотеку, то, помимо основного вычета, можно получить еще вычет за уплаченные по кредиту проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты. Но и здесь есть лимит — не более 3 млн руб. Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб. (13% от 3 млн руб).
В отличие от основного вычета, воспользоваться вычетом от уплаты процентов по ипотеке можно только один раз и относительно одного объекта. Это следует учитывать — иногда лучше сохранить налоговую льготу и потратить ее при оформлении другой ипотеки.
Право получения вычета по процентам, как и при основной сумме, возникает после регистрации права собственности. В общей сложности при покупке жилой недвижимости одному человеку можно вернуть до 650 тыс. руб. (с учетом вычета за проценты по ипотеке).
Читайте также:
Вычет при продаже жилья
Налоговым вычетом могут воспользоваться и продавцы недвижимости. По закону, если недвижимость находится в собственности меньше минимального срока владения — пяти лет (или трех лет, если недвижимость подарена или получена в наследство), то продавец должен заплатить налог в 13% с продажи недвижимости. При этом он может воспользоваться налоговым вычетом с продажи.
Максимальная сумма вычета при продаже жилых домов, квартир, комнат составляет 1 млн руб., а при продаже гаражей и нежилых помещений — 250 тыс. руб. В данном случае налогооблагаемую базу можно уменьшить на указанные суммы вычета, а не вернуть назад 1 млн руб. и 250 тыс. руб. соответсвенно. Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать многократно в течение жизни, но не более одного раза в год. Подробнее о налоге с продажи жилья и налоговом вычете читайте в материале «Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ»
Как рассчитать сумму налога с продажи
Налог по продаже квартиры рассчитывается по формуле: ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн руб. *13% = НДФЛ,
где 1 млн руб. — максимальная база для налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
«Если собственник приобрел квартиру за 5 млн руб. и продал ее через два года (раньше предельного срока владения) за 6 млн руб., то он может заявить в свой декларации имущественный вычет с 1 млн руб. и уплатить налог по ставке в 13% с 5 млн руб. — 650 тыс. руб.», — привела пример председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Но если у собственника есть все документы, подтверждающие покупку, то выгоднее уменьшить доход от продажи квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры, отметила эксперт. «То есть собственнику надо будет уплатить 13%-ный налог только с 1 млн руб. — это 130 тыс. руб. (6 млн руб. минус 5 млн руб. расход)», — привела расчеты эксперт.
Комментарий Александры Воскресенской, адвоката КА «Юков и партнеры»:
— Сумма, которую можно вернуть при использовании налогового вычета с продажи квартиры, рассчитывается двумя способами.
Первый вариант
Законом установлена максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход при продаже жилого помещения — 1 млн руб. То есть облагаемый по ставке 13% доход, который указывается в налоговой декларации, уменьшается на 1 млн руб. Например, если квартира продается за 10 млн руб., то 13% уплачивается c 9 млн руб.: 10 млн руб. минус 1 млн руб. В данном случае налог составит 1,1 млн руб.
Второй вариант
Вместо получения налогового вычета гражданин может уменьшить полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов. Простыми словами — это разница между ценой продажи квартиры и ценой ее покупки. Если гражданин купил квартиру за 10 млн руб., а продает за 15 млн руб., то НДФЛ будет уплачиваться с суммы: 15 млн руб. (сумма продажи) — 10 млн руб. (расходы, понесенные на покупку) = 5 млн руб. Ему нужно будет заплатить 650 тыс. руб. Таким образом, при продаже недвижимости есть возможность уменьшить налогооблагаемый доход, исходя из реальной прибыли, и это получается выгоднее.
3-НДФЛ: заявляем вычет на приобретение квартиры и с процентов по ипотеке
Если вы приобрели жилую недвижимость или долю в ней, то вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. О том, как заполнить декларацию 3-НДФЛ для получения налоговых вычетов на приобретение квартиры и с процентов по ипотеке, читайте в статье.
Согласно законодательству максимальная сумма расходов на приобретение жилья, которая принимается для вычета, равна 2 000 000 руб. (п. 3 ст. 220 НК РФ). Таким образом, вы можете вернуть максимально 260 000 руб. (2 000 000 руб. х 13%). А максимальная сумма фактически уплаченных процентов, которую примут к вычету, составляет 3 000 000 рублей. То есть вернуть из бюджета вы вправе не более 390 000 руб. (3 000 000×13%).
Рассчитывать на налоговые вычеты вправе только налоговые резиденты РФ, которые получают доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% (кроме дивидендов). Возврат производят из уплаченного налога за календарный год. Если суммы налога, уплаченного за один год, не хватает, то налогоплательщик вправе дополучить остаток вычета в последующие годы.
Пример
В 2018 году Иванов Иван Иванович приобрёл по договору купли-продажи квартиру стоимостью 2 500 000 руб. с привлечением целевого кредита в размере 1 000 000 руб., за 2018 год он уплатил 35 000 руб. процентов. В этом году Иванов работал в ООО «Камчатка», его налогооблагаемая база составила 720 000 руб., с которой был удержан НДФЛ в размере 93 600 руб., о чём свидетельствует справка 2-НДФЛ.
Из условий видно, что уплаченного налога за 2018 год не хватит, чтобы возвратить 260 000 руб. за приобретение и 4 550 руб. за уплаченные в 2018 году проценты. Поэтому сначала представляется вычет по приобретению, а потом вычет по уплаченным процентам. В связи с этим в декларацию за 2018 год можно не вносить данные по уплаченным процентам. Однако это не значит, что вычет по ним сгорит, г-н Иванов вправе на него рассчитывать после того, как полностью получит вычет за приобретение квартиры в размере 260 000 руб.
В первой вкладке содержатся общие сведения. Часть из них (ФИО, ИНН, номер налоговой инспекции) программа подтягивает автоматически.
Декларацию г-н Иванов заполняет за 2018 год. Так как он первый раз представляет декларацию за этот год, это необходимо отметить в программе. Иван Иванович является налоговым резидентом РФ и подаёт декларацию лично, поэтому указывает, что представляет декларацию как налогоплательщик.
На следующей вкладке Иван Иванович выбирает, что хочет задекларировать доход, который получил в виде заработной платы.
Далее он заявляет, какой из налоговых вычетов хочет получить.
На следующей вкладке сервис предлагает внести данные из справки 2-НДФЛ. Если данная справка уже загружена в ЛК, то показатели можно перенести автоматически.
Если заполнение декларации происходит в начале 2019 года, в ЛК налогоплательщика справки 2-НДФЛ за 2018 год может ещё не быть. В этом случае показатели из справки 2-НДФЛ необходимо перенести вручную.
В первом разделе справки 2-НДФЛ указана информация о налоговом агенте, её необходимо перенести, а после этого нажать кнопку «Добавить доход».
В появившееся окно следует перенести данные из третьего раздела справки 2-НДФЛ.
При этом в новом личном кабинете не надо построчно переносить каждый месяц, теперь нужно указать код дохода и проставить общую сумму, которая была получена за 2018 год. Так, Иванов по коду 2000 получил 640 000 руб., а по коду 2002 — 80 000 руб. Каждый новый код дохода вводится через кнопку «Добавить доход».
Когда данные о доходе перенесены, ниже будет автоматически подсчитана общая сумма дохода и налогооблагаемая база. Также следует указать сумму налога удержанную. Эту сумму можно узнать из пятого раздела справки 2-НДФЛ.
Кнопка «Далее» переводит на вкладку «Вычеты», в которой необходимо указать несколько параметров.
«Наименование объекта». Проставляется в зависимости от того, что было приобретено: квартира, жилой дом, доля в них и т.д. Иванов приобрёл квартиру.
«Признак налогоплательщика». Указывается в зависимости от того кто является собственником объекта. Иванов приобрёл квартиру самостоятельно и является собственником. Если бы он был женат, а квартира была оформлена на жену, то в данной графе он указал бы «Супруг собственника объекта». Подробнее об этом читайте в статье «Вычет на приобретение жилья супругами».
«Вид номера объекта». Выберите его при наличии кадастрового номера. Иванов ввёл кадастровый номер своей квартиры из выписки из ЕГРН. Если кадастрового номера нет, но есть другой — выберите соответствующий вид номера. Если номер отсутствует, следует выбрать «У объекта нет номера» и ввести адрес объекта.
Ниже указывается информация, что квартира приобретена по договору купли-продажи. Право на имущественный вычет возникает в год, когда квартира была зарегистрирована. Это подтверждает выписка из ЕГРН, дату из неё нужно внести в поле «Дата регистрации права собственности».
Если жильё приобретено по ДДУ, то право на вычет возникает с года подписания акта о передаче жилья. В таком случае необходимо указать реквизиты данного акта. Подробнее об этом читайте в статье «В какой момент возникает право на имущественный вычет».
Квартира была приобретена за 2 500 000 руб., что превышает максимальный размер имущественного вычета по приобретению квартиры, 2 000 000 руб. В графе «Сумма расходов на приобретение (строительство) объекта» следует внести сумму в рамках вычета — 2 000 000 руб. Даже если в эту графу внести полную сумму расходов на приобретение, превышающую 2 000 000 руб., то ниже в графе «Общая стоимость всех объектов (с учётом ограничений вычета)» программа автоматически проставит 2 000 000 руб.
В графу «Сумма уплаченных процентов по кредиту» Иванов информацию не вносит, поскольку уплаченного НДФЛ не хватит для получения вычета по процентам за 2018 году.
«Общие суммы расходов» программа определяет автоматически, исходя из ограничений законодательства.
Иванов никогда раньше не обращался за имущественным вычетом, что отмечает в программе.
Если ранее уже было заявлено право на имущественный вычет по приобретению или процентам, то следует указать суммы, и был ли вычет предоставлен работодателем или получен через налоговую инспекцию.
Ниже необходимо прикрепить комплект подтверждающих документов. Какие именно документы необходимы, читайте в статье «Какие документы подтверждают право по приобретению жилья».
На итоговой вкладке будет показана информация по возврату налога.