учет средств на счетах эскроу у застройщика
Бухгалтерский учет в строительстве — нюансы и решения
Источник: Аудиторский отдел BLCONS GROUP
В строительстве бухгалтерский учет планируется в зависимости от статуса участника, и позаботиться о правильном определении этого статуса необходимо заранее. Особенно важным это стало с тех пор, когда застройщиков обязали использовать эскроу-счета при ведении бухгалтерского учета.
Эскроу-счета в строительстве
Теперь Застройщики заключают Договор долевого участия с покупателями (дольщиками), но деньги переводятся не на счета застройщиков, как это было ранее, а на эскроу-счета — специальные счета аккредитованных Центробанком кредитных организаций. Средства находятся там до тех пор, пока не будут выполнены обязательства по Договору долевого участия, то есть жилье построено и передано покупателю.
Нововведение вступило в силу еще в июле 2019 года, но многие Застройщики, особенно те, которые в настоящий момент находятся в стадии подготовительных работ, а значит, и в стадии разработки учетной политики, до сих пор не в полной мере понимают, как правильно и оптимально вести учет.
Учет в строительстве
Существует два варианта решения этой задачи:
Первый — классическая схема, при которой бухгалтер, в основном, руководствуется ПБУ 2/2008 («Учет договоров строительного подряда»). В доходы Застройщика вносится стоимость объекта строительства на момент, когда объект передают дольщику. Сразу в расходах необходимо учесть себестоимость объекта, которая сформируется из прямых расходов. Полная стоимость объекта, указанная в договоре, и определяется как налоговая база по НДС, то есть выручка облагается НДС в общем порядке. Что касается вычета, то
Заказчик может, как правило, принять к вычету весь НДС по материалам и работам, а также другим услугам, предоставленным при выполнении строительства.
Второй вариант — когда Застройщик заключает договор с Генподрядчиком, и, по сути, выполняет функции по организации строительства. Выручка при таком варианте определяется каждый отчетный период, исходя из сметы. При этом для расчета затрат Застройщик может использовать свои нормативы. Отметим, что обязательным условием является долгосрочность строительства. Расходы из части организации строительства списываются в момент определения выручки за отчетный период.
Определение дохода
Для корректного ведения учета в каждом случае нужно предпринять ряд мер для определения доходов, например, вести раздельный учет расходов на организацию строительства и на само строительство, указать суммы НДС и многое другое.
Доход в этом случае — разница между ценой объекта, которая указывается в Договоре долевого участия, и расходами на строительство, и он признается по мере исполнения договоров ДДУ на передачу инвестиционного объекта (помещения). Момент возникновения дохода от оказанных застройщиком услуг, определяется датой выполнения двух условий — наличие подписанных документов о передаче последнего помещения и завершение расходования денежных средств, которые Застройщик получил по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
И такой вариант определения дохода является оптимальным, так как он распределяется по всему периоду, в зависимости от количества переданных помещений. Соответственно, и налог на прибыль будет распределяться в течение периода строительства, пока не будут проданы и переданы в эксплуатацию все помещения на объекте.
Казалось бы, ничего сложного, но от того, как будет организован процесс учета с самого начала строительства объекта, зависит распределение финансовых потоков в компании, а с учетом нынешней ситуации – ключевым моментом.
Бухгалтерский учет эскроу-счета
buhgalterskiy_uchet_eskrou-scheta.jpg
Похожие публикации
Открытие и обслуживание счетов эскроу осуществляется в соответствии со ст. 860.7 ГК РФ. Основным предназначением счетов эскроу является предоставление гарантии оплаты денежных средств покупателем при выполнении продавцом существенных условий договора. Денежные средства, необходимые для оплаты продавцу, блокируются на банковском счете депонента (плательщика) и до момента проведения платежа деньги продолжают принадлежать депоненту. После выполнения условий контракта деньги перечисляются бенефициару. Роль посредника выполняет банк, который за свои услуги получает денежное вознаграждение.
Бухгалтерская модель учета операций по счетам эскроу отличается от учета обычных банковских счетов. Этот вид сделок характерен для случаев купли-продажи недвижимости, акций, работ или услуг, а также при участии в долевом строительстве многоквартирных домов. При строительстве многоквартирного жилья застройщики с июля 2019 года обязаны осуществлять все этапы возведения объектов недвижимости из собственных ресурсов (или за счет целевого кредита), а будущие владельцы квартир размещают свои денежные средства на эскроу счетах, после окончания строительства деньги переводятся застройщику (ст. 15.4 закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).
Бухгалтерский и налоговый учет эскроу-счетов
Деньги на эскроу счетах на этапе строительства являются собственностью депонента, но ни плательщик, ни застройщик не вправе ими воспользоваться. То есть, для строительной организации такие средства не являются активом, но вести их учет необходимо, поэтому такие задепонированные эскроу-агентом (банком) средства должны быть отражены на забалансовых счетах.
На примере застройщиков рассмотрим, как отражаются в учетных регистрах счета эскроу. Бухгалтерский учет у застройщика ведется с использованием забалансового счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» с выделением аналитических субсчетов для каждого дольщика и строительного объекта. Размер выручки регулируется условиями договора долевого участия и равен цене, указанной в договоре. Величина понесенных застройщиком расходов на строительство собирается по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». При определении суммы прибыли находится разница между договорной ценой и фактическими строительными издержками.
Например, компания осуществляет строительство МКД по договорам долевого участия. Дольщики внесли свои платежи на эскроу счета, общая сумма заблокированных на них средств составила 50 млн руб. Финансирование строительства осуществляется за счет кредитных средств – 35 млн руб., которыми полностью погашены расходы застройщика на строительство.
Бухгалтерский учет эскроу счета будет вестись следующим образом:
Д008 – 50 млн руб., зафиксировано поступление средств на эскроу-счет;
Д51 – К67 – 35 млн руб., зачисление кредитных средств;
Д08 – К60 – 35 млн руб., отражены накопленные материальные расходы на строительство;
Д43 – К08 – 35 млн руб., в учете зафиксирована балансовая стоимость многоквартирного дома;
Д76 – К43 – 35 млн руб., строительный объект завершен и передан дольщикам;
Д76 – К90.1 – 15 млн руб., доход застройщика;
Д67 – К76 – 35 млн руб., за счет средств с эскроу счета погашен целевой кредит строительной организации;
Д51 – К 76 – 15 млн руб., остаток средств с эскроу счета после погашения займа зачислен на текущий счет застройщика;
К008 – 50 млн руб., отражено обнуление и закрытие эскроу счетов.
Бухгалтерский учет эскроу-счета должен быть организован застройщиком в соответствии с нормами, утвержденными учетной политикой. Денежные средства, аккумулируемые на счетах эскроу, не являются целевым финансированием, поэтому суммы доходов и расходов в налоговом учете застройщик отражает в обычном порядке. Средства, получаемые от дольщиков, могут быть признаны целевым финансированием только в том случае, если они собираются на отдельном счете застройщика, а счет эскроу таковым не является.
Доход застройщика определяется по цене договора, а себестоимость включается в затраты. Применительно к НДС, налог взимается со всей стоимости возведенного объекта в соответствии с договором и актом приемки-передачи. Но если застройщиком сдается в эксплуатацию и передается дольщикам жилая недвижимость, в этом случае появляется право на освобождение от НДС по нормам пп. 22-23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Такая позиция подтверждается положениями письма Минфина от 11.09.2018 г. № 03-07-07/64777. К жилым объектам для освобождения от налогообложения относится недвижимость, в которой физические лица могут проживать на постоянной основе, к гостиницам и апартаментам без права на постоянную регистрацию в них такая льгота не применяется. Если застройщиком возводятся и жилые, и нежилые объекты одновременно, расходы и доходы по ним должны отражаться в учете обособленно, это требование применительно к НДС закреплено нормами ст. 149 НК РФ.
Полные тексты нормативных документов в актуальной редакции вы всегда сможете посмотреть в КонсультантПлюс.
Как вести учет застройщику по счетам эскроу?
Согласно ФЗ-214 “Об участии в долевом строительстве…”, с 1 июля 2019 года в России действуют новые правила финансирования строительства многоквартирных домов — через счета эскроу. Деньги дольщиков по этим правилам поступают на специальный счет в банке, который является гарантом их сохранности и передает средства застройщику после сдачи дома в эксплуатацию.
С переходом на счета эскроу в организации бухгалтерского учета у застройщиков также произошли изменения. Средства на этих счетах не являются активом для компании, но их все равно необходимо учитывать на забалансовых счетах.
Что такое счета эскроу?
Счет эскроу — это специальный счет в банке для безопасного проведения расчетов между дольщиками и застройщиком. Деньги от дольщиков на эскроу счете не переходят сразу застройщику, а блокируются до успешной сдачи дома в эксплуатацию.
Если застройщик не выполняет условия договора, то банк возвращает покупателю деньги, находящиеся на счете эскроу.
Банк выступает как независимое третье лицо, которое не имеет интереса в сделке. В некоторых случаях банк может быть и финансовой организацией, которая кредитует застройщика и контролирует целевое использование средств на нужды строительства.
Более подробную информацию о счетах эскроу вы можете найти в Гражданском Кодексе РФ, статьях: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.
Этапы работ по счету эскроу и их отражение в учете.
1. Открытие счета эскроу
Покупатель недвижимости предоставляет заключенный договор участия в долевом строительстве банку и открывает счет эскроу. Застройщик предоставляет в банк правоустанавливающие документы. Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу. В долевом строительстве условиями выступают: ввод дома в эксплуатацию и получение как минимум одного из участников строительства квартиру в собственность.
2. Зачисление средств
Покупатель недвижимости вносит на счет эскроу денежную сумму, которую должен передать застройщику после заключения сделки купли-продажи.
Продемонстрируем, как в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО отразить данные операции.
В бухгалтерском учете отражаем эту информацию на забалансовом счете 009
Дт 009.СЭ «Средства дольщиков на счетах эскроу».
Для более точного учета в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО добавлен субсчет 009.СЭ.
3. Сделка
Продавец и покупатель без участия банка осуществляют намеченную сделку купли-продажи.
Данная операция в бухгалтерском учете не отражается.
4. Получение застройщиком кредита в рамках проектного финансирования
5. Начисление процентов за пользование кредитом
6. Передача документов
Застройщик предоставляет в банк акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию, которые подтверждают наступление условий по договору.
7. Передача квартиры дольщику
Передача квартир отражается документами «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» и «Акт приема-передачи помещения».
8. Выручка от продажи квартиры
Выручка от продажи квартиры — это разница между ценой договора и стоимостью строительства.
Выручка от продажи отражается документом «Закрытие счета 86.33»
9. Наступление права пользования счетом
Банк проверяет предоставленные документы. Если с ними все в порядке, переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.
10. Зачет банком средств со счета-эскроу в счет погашения целевого кредита
11. Вывод средств
12. Остаток средств
Остаток средств со счета-эскроу поступил на расчетный счет Дт. 51 Кт. 76.33.3 (76.33.4) «Расчеты с дольщиками (инвесторами) по средствам на финансирование строительства».
Представленные методы ведения бухгалтерских операций, реализованы в специализированной программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО/Заказчик.
Основные возможности программы:
Как автоматизировать бизнес-процессы компании-застройщика? Примеры внедрения и интеграции от экспертов компании “Первый Бит”:
Остались вопросы по программе? Получите бесплатную консультацию у специалистов в Вашем городе.
Учет средств на счетах эскроу у застройщика
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Организация-застройщик находится на ОСНО, строит жилые многоэтажные дома. Она начала работать со счетами эскроу. В настоящее время у организации на счете 08 отражена построенная за счет собственных средств часть жилья. Организации вскоре будет предоставлен кредит на строительство остальной части (70%) жилья. Деньги дольщиков учитываются за балансом.
Надо ли часть жилья, построенную за счет собственных средств, и часть жилья, построенную за счет кредитных средств, учитывать раздельно? Как закрывать счет 08 по окончании строительства: на счет 41, 43 или иначе?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Из действующих нормативных актов по бухгалтерскому учету не вытекает обязанность по ведению раздельного учета затрат на строительство в зависимости от того, осуществлялась ли оплата выполненных работ, полученных материалов и пр. собственными средствами застройщика или кредитными средствами.
Вместе с тем раздельный учет необходим в целях налогообложения прибыли, поскольку порядок признания доходов и расходов в бухгалтерском и налоговом учете различается.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ассоциации «Содружество» Мельникова Елена
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Эскроу-счета: как изменилась бухгалтерская отчетность застройщиков?
С переходом на счета эскроу модель бухгалтерского учета для застройщиков и подрядчиков изменилась, что вызвало немало вопросов и разногласий. Разберём некоторые из них.
Как работает счет эскроу?
Открытие и обслуживание эскроу (или по-другому «условных») счетов осуществляется в соответствии со ст. 860.7 ГК РФ. Необходимо присутствие трёх сторон: продавца (бенефициара), покупателя (депонента) и эскроу-агента (банка), который выступает в роли гаранта надёжности сделки. Бенефициар не может воспользоваться деньгами со счёта, пока не выполнит условий контракта (ст. 15.4 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).
Также в соответствии с Законом № 214-ФЗ, стать эскроу-агентом может не любая финансовая организация, а только та, которая отвечает требованиям Постановления Правительства РФ от 18.06.2018 № 697.
В чем особенности бухгалтерской модели учёта по счетам эскроу?
Учёт по счетам эскроу отличается от рядовых банковских счетов. Средства на нём для застройщика не являются активом, однако их всё равно необходимо учитывать и отражать на забалансовых счетах (Письмо Минфина № 03-11-06/2/86786 от 11 ноября 2019 г.).
В бухгалтерском учете застройщик может использовать забалансовый счет 008: «Обеспечения обязательств и платежей полученные» с выделением аналитических субсчетов для каждого дольщика и строительного объекта.
Все этапы возведения застройщик финансирует либо из собственных ресурсов, либо за счёт целевого кредита. Доход застройщика определяется по цене договора, а себестоимость включается в затраты.
Размер выручки регулируется условиями договора долевого участия и равен цене, указанной в договоре. Величина понесенных застройщиком расходов на строительство собирается по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Сумма прибыли в данном случае будет равна разнице между договорной ценой и фактическими строительными издержками.
Как вести бухучет по счёту эскроу?
Поэтапно весь процесс может иметь следующий вид:
1. Открываем счёт эскроу.
Покупатель, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор, где оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу.
Как правило, условиями выступают ввод здания в эксплуатацию и получение как минимум одним из участников строительства в собственность квартиры. Покупателю следует предоставить банку заключенный договор участия в долевом строительстве, а застройщику правоустанавливающие документы.
2. Покупатель зачисляет средства.
На счет эскроу покупатель недвижимости вносит денежную сумму. Её застройщик получит после заключения сделки купли-продажи.
В бухгалтерском учёте эту информацию следует отразить на забалансовом счёте 009: «Средства дольщиков на счетах эскроу».
3. Оформляем сделку купли-продажи.
Её покупатель и продавец могут провести без участия банка. В бухгалтерском отчёте данную операцию отражать не нужно.
4. Рассчитываем целевой кредит.
Часто застройщики привлекают целевой кредит. Данные средства и проценты можно отразить следующими проводками:
Дебет 51 Кредит 67
— получен целевой кредит на долевое строительство;
Дебет 91 Субсчёт «Прочие расходы» Кредит 67
— начислены проценты за пользование кредитом.
5. Передаём документы.
Застройщику следует подтвердить наступление условий по договору. Для этого в банк нужно предоставить акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию.
6. Передаём квартиру дольщику.
Передачу жилой площади следует отразить документами: «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» и «Акт приема-передачи помещения».
7. Отчитываемся по выручке от продажи квартиры.
Выручку от продажи (разницу между ценой договора и стоимостью строительства) нужно отразить документом «Закрытие счета 86.33».
8. Получаем права на пользование счётом.
После проверки документов банк переведёт право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.
9. Банк засчитывает средства со счета эскроу в счет погашения целевого кредита.
Сначала банк зачтет средства со счета эскроу в счет погашения целевого кредита. После этого у застройщика появляется право снять остатки средств и перечислить их на свой расчетный счет. В учете следует сделать следующие проводки:
Дебет 67 Кредит 62
— средства дольщиков со счетов эскроу зачтены банком в счет погашения кредита и процентов.
10. Выводим средства и закрываем забалансовый счёт.
У застройщика появляется право снять средства со счета эскроу и перечислить их на свой. Затем забалансовый счёт 009: «Средства дольщиков на счетах эскроу» закрывается.
Как считать налоги?
Раньше средства дольщиков учитывались как средства целевого финансирования. С введением эскроу-счетов такой механизм перестал работать. Доходы и расходы застройщикам следует учитывать в общеустановленном порядке, поскольку иных специальных норм для застройщиков гл. 25 НК РФ не установлено.
При этом, выручка от реализации рассчитывается исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). В расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика (ст. 318, 319 НК РФ).
Налог на добавленную стоимость (НДС) взимается со всей стоимости возведённого объекта в соответствии с договором и актом приемки-передачи.
Однако по нормам пп. 22-23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, если застройщик сдаёт в эксплуатацию жилую недвижимость, он получает право на освобождение от НДС. Речь идёт о помещениях, в которых на постоянной основе могут проживать граждане (физические лица). А вот для гостиниц и апартаментов, без права на постоянную регистрацию такая льгота не предусмотрена.
Если застройщик единовременно возводит и жилые, и нежилые объекты, расходы и доходы по ним следует отражать в учете обособленно. Такое требование применительно к НДС закреплено нормами ст. 149 НК РФ.
Стоит отметить, что в будущем средства дольщиков на эскроу-счетах могут изъять из базы налога на прибыль застройщиков как средства целевого финансирования. Подобные поправки в Налоговый кодекс предложили в Минфине России. Предполагается, что закон может вступить в силу в январе 2021 года.
Полезно
Рассмотреть все новые требования для застройщиков по ДДУ, а также разъяснить сложные вопросы учета и налогообложения застройщиков и подрядчиков в условиях изменения модели финансирования в строительстве, можно на семинаре Учебного центра «Финконт»: