Как сдавать квартиру самозанятому
Как самозанятому сдать квартиру в аренду?
Первый вопрос, с которым сталкивается каждый, кто собирается сдавать квартиру в аренду: оформлять ли этот процесс официально, или надеяться, что никто не заметит и в этот раз повезёт.
После оценки всех «за» и «против» становится очевидно, что легальная аренда жилья — это наиболее разумное решение.
Причём она выгодна не только государству, которое получает с этого налоги, но и владельцам квартир. Сдавая недвижимость официально, арендодатели могут обратиться в правоохранительные органы или в суд.
Есть несколько вариантов официального оформления этой статьи доходов и оплаты налогов:
Как платить налоги за сдачу квартир и как зарегистрироваться самозанятым для сдачи квартиры
Наименее выгодный вариант — это оплата НДФЛ со сдачи квартиры. Он составит 13%.
Кроме того, можно зарегистрировать ИП. Размер налога будет зависеть от выбранного режима: упрощенной системы налогообложения (УСН) или оформления патента. В первом случае размер отчислений составит 6% от доходов. Во втором — те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (зависит от цены квартиры). Также необходимо подавать налоговую декларацию и отчётность.
Но есть и третий вариант – он проще и дешевле. Налог составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП. Любые операции, от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога, можно провести через приложение «Мой налог». Оно само распознает данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.
Часто наиболее выгодным оказывается последний вариант — самый молодой и, как ни странно, самый простой в оформлении.
Разбираем плюсы и минусы закона для самозанятых, который позволяет платить меньше налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду.
Кто такие самозанятые
Раньше эти люди платили налоги в очень редких случаях. И поэтому с начала 2019 года стартовал государственный эксперимент по выводу из тени этих доходов. Людям предлагалось платить минимальный налог — 4%. Это даже ниже, чем ИП. Оформление сделали максимально простым. Эксперимент проходил в течение года в Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области.
Первыми как самозанятые смогли зарегистрироваться те, кто работает с самыми незащищёнными слоями населения: няни, сиделки и репетиторы. Также среди первых самозанятых были люди, связанные с сельским хозяйством. Сейчас к самозанятым относятся практически все фрилансеры: фотографы, косметологи, фитнес-тренеры, частные сантехники и таргетологи. Все те, кому легко получать деньги за услуги «из рук в руки».
Исключением стали только специалисты, чья деятельность связана с покупкой или продажей полезных ископаемых или подакцизных товаров, а также люди, работающие по договору поручения.
Все остальные могут пользоваться статусом самозанятого, если их ежегодный доход не превышает 2,4 млн рублей, а это 200 тыс. рублей в месяц.
Может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру? Конечно. Более того – это основная «аудитория» этого закона.
Почему арендодателю выгодно выходить в легальное поле
Во-первых, владельцам жилья, которые скрывают факт аренды, грозят серьёзные юридические проблемы — от штрафов до судебных разбирательств.
Во-вторых, квартиросъёмщики могут в любой момент начать угрожать «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия.
А значит, сдавать квартиру как самозанятый проще и безопаснее. Тем более, процесс оформления этого статуса, как и вся последующая отчётность, занимают считанные минуты.
Как стать самозанятым для сдачи квартиры и платить налог за сдачу квартиры
Оформление происходит полностью онлайн, вам не придётся куда-то ехать и собирать бумаги. Достаточно скачать мобильное приложение «Мой налог» из AppStore или GooglePlay и нажать соответствующую кнопку, отправив заявление. Всё остальное произойдёт без вашего участия.
А вот если вы были ИП и переходите на новый режим, придётся сообщить в налоговую по месту жительства о новом статусе. Это можно сделать в течение 1 месяца после перехода, отправив уведомление по специальной форме.
Когда получите плату за аренду квартиры – вне зависимости, будут это наличные или безнал − этот доход нужно занести в приложение. В случае с безналом часто банки позволяют и это сделать в один клик: они сами сформируют чек, который нужно отправить арендатору.
Это можно сделать и по электронной почте: при создании чека «Мой налог» сам предложит отправить чек по почте, нужно только ввести нужный адрес. Всё остальное приложение сделает самостоятельно. Информация о новой сумме дохода автоматически отправится в налоговую, которая определит сумму налога и применит вычет, если он вам полагается. Оплатить налог также можно онлайн.
Если самозанятый не предоставит в ФНС информацию о доходе, на него наложат санкции. За первое нарушение предусмотрен штраф 20% от дохода, за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода.
Как это работает
После того, как вы занесёте доход в приложение, то укажете ИНН арендатора. Это позволит налоговой самостоятельно определять, кто отправил деньги — физическое или юридическое лицо, а затем посчитать налог по нужной ставке.
Затем «Мой налог» определит предварительный размер налога и покажет, какая сумма вычета осталась. Увидеть её можно в профайле, в графе «Налоговый аванс».
Если размер платежа будет указан некорректно, его можно аннулировать одной кнопкой также прямо в приложении. После этого операция станет неактивной и не будет учитываться при расчёте налога.
Налог начисляется каждый месяц: до 12-го числа ФНС определяет сумму налога за предыдущий месяц и реквизиты для оплаты. Оплатить указанный налог нужно до 25-го числа. Чтобы было удобнее, настройте автоматическое списание. Если налог за прошедший месяц меньше 100 рублей, то его прибавят к сумме налога в следующий раз.
Преимущество в том, что самозанятым не понадобятся кассы, не нужно тратить время на составление отчётностей, подачу налоговых деклараций и стоять в длинных очередях в ФНС.
Сколько налогов нужно будет заплатить, если сдавать квартиру официально как самозанятый
Итоговая сумма налога напрямую зависит от размера дохода, то есть от той суммы, которую собственник получает от квартиросъёмщика каждый месяц.
При этом доходом не считается страховой депозит, который при подписании договора найма жильцы передают собственнику. Это объяснимо: когда арендаторы будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке. А вот если дефекты всё же найдутся, например, сломается кровать или холодильник, то хозяин вычтет их стоимость из депозита, – и в этом случае он уже будет считаться доходом.
Если арендатор оплачивает коммунальные расходы не по счётчикам, это тоже доход и с него потребуется заплатить налог. Соответственно, все расходы по счётчикам считаются тратами в интересах нанимателя и не облагаются налогом (Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).
Вы сдали квартиру семейной паре за 20 тыс. рублей, они также будут оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 5 тыс. рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тыс.
Считаем доход для налога: 20 000 + 5000 = 25 000 рублей.
Считаем налог: 25 000 × 4% = 1000 рублей. Эту сумму нужно будет платить каждый месяц.
Как самозанятому получить налоговый вычет
Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%. Эти проценты ежемесячно применяются к сумме дохода. Как только сумма вычета достигает отметки 10 000 рублей, право на применение вычета прекращается. С этого момента налог нужно будет платить полностью.
Но имейте в виду, что деньги из налога вычитаются постепенно. Совсем не платить налог, пока не «накопится» 10 000 рублей, не разрешено. А ещё вычет можно получить один раз за всё время самозанятости.
Сдача квартиры как самозанятый: плюсы и минусы
Главный плюс очевиден: у налога самая небольшая ставка по сравнению с любым другим способом. Это сэкономит деньги тем, кто раньше платил с доходов НДФЛ 13%, и уменьшит налоговую нагрузку для тех индивидуальных предпринимателей, у которых сдача жилья не является единственным способом получения прибыли.
При этом закон запрещает пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет − ежегодное повышение налога самозанятым точно не грозит.
Ещё одно преимущество – простой и понятный процесс регистрации и оплаты. Достаточно скачать приложение, отправить заявление, вносить доходы и выдавать чеки. И ещё:
Собственник, который платит налоги, не боится государства, штрафов и шантажа от нанимателей.
За счёт налогового вычета в первый год система налогообложения становится ещё выгоднее.
А если система всё же не устроит, можно очень быстро вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ, если по каким-то причинам эта схема более удобна.
Кроме того, от самозанятости легко отказаться. Если собственник перестал сдавать квартиру, достаточно отправить заявление об этом через «Мой налог». Уже на следующий день налоговая снимет владельца жилья с учёта как самозанятого.
Но есть у системы и недостатки. Например, главный плюс может стать и главным минусом: всё происходит онлайн. Соответственно, очень многое зависит от работы приложения. Как и у любого технического изобретения, в работе «Моего налога» могут происходить сбои.
В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик вправе исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы, однако это крайний срок. Впрочем, данный недостаток легко предупредить, не откладывая оплату налога на последний день.
Ещё один минус заключается в том, что доходы необходимо вносить самостоятельно. Если случайно что-то забыть, налоговая может это заметить и выписать штраф.
У самозанятых нет трудового стажа.
Если вы работаете официально, а квартиру сдаёте только для дополнительного дохода, то этот минус аннулируется, поскольку все отчисления и социальные гарантии даёт вам основной работодатель. Но если самозанятость – единственная «работа», то трудовой стаж идти не будет. А это, как известно, влияет на размер пенсии.
Дело в том, что ваш налог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется. Соответственно, о пенсии самозанятым придётся позаботиться самостоятельно, например, откладывая какую-то сумму ежемесячно на сберегательный счёт.
Если обобщить, то вот какие получаются данные:
Плюсы сдачи квартиры самозанятыми:
Минусы сдачи квартиры самозанятыми:
Таким образом, за последние 5 лет в России действительно появилась простая и удобная для вывода из тени арендодателей, которые в прошлом были бы и не против платить налог, но не хотели связываться с длительной бумажной волокитой. Лёгкое оформление статуса самозанятого, невысокая налоговая ставка и отсутствие необходимости подавать декларацию — и вот вы уже работаете в правовом поле, получая все возможности официального оформления отношений с квартиросъёмщиками.
А чтобы ещё больше облегчить процесс сдачи квартиры, можно воспользоваться серисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. С его помощью можно быстро найти проверенных жильцов, оформить ваши отношения официально и не переживать о внезапном съезде: Аренда возмещает до 1 месяца простоя квартиры, если она внезапно освобождается.
Налог для самозанятых, сдающих квартиры. Плюсы, минусы, чего ожидать дальше
Кто такие самозанятые и при чём тут эксперимент
В России многие не работают «официально», но деньги получают, а значит, должны платить налоги со своих доходов. К таким «фрилансерам» относятся сантехники, риелторы, репетиторы и другие специалисты, которые берут за свои услуги плату напрямую. Они называются «самозанятые». Стать самозанятым может даже индивидуальный предприниматель, если у него нет сотрудников.
Самозанятыми могут стать те, кто оказывает услуги или работает по договорам (или без) и в год получает не больше 2,4 млн рублей.
1 января 2019 года стартовал эксперимент, в рамках которого такие люди могут платить небольшой налог (меньше ИП!) — 4%. Никуда ходить и заполнять какие-то документы не нужно — всё можно сделать в приложении в смартфоне. Эксперимент проводится в четырёх регионах — Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области — и продлится год.
Платить налоги по новой схеме смогут не все, в законе есть исключения: так, самозанятыми стать не получится у тех, кто занимается добычей или продажей полезных ископаемых, продаёт подакцизные товары или работает по договору поручения.
А вот собственник квартиры, который её сдаёт, — это прямая целевая аудитория нового закона. Получить статус самозанятых могут те, кто сдаёт жилую недвижимость.
Почему к арендодателям это относится
По закону налогом облагаются практически все доходы. То есть те, кто сдаёт квартиру, тоже должны его платить. Однако рынок съёмного жилья непрозрачный, и налоги платят очень мало собственников (по разным данным, около 5–7%).
На такую «серую зону» и был рассчитан эксперимент: государство явно работает в направлении «обеления» рынка аренды и будет искать людей, которые не платят налоги с дохода, получаемого от сдачи жилья. С одной стороны, им будут грозить штрафы, с другой — квартиросъёмщики, которые могут в любой момент начать шантажировать угрозами «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия. Поэтому, видимо, со временем налоги платить всё-таки придётся большинству — так будет проще и безопаснее.
Какие варианты платить налоги за сдачу квартир были раньше
До появления нового режима (а в большинстве регионов РФ и сейчас) арендодатели должны были платить НДФЛ — 13% от дохода.
Можно зарегистрировать ИП. Тогда размер налоговых отчислений будет зависеть от выбранного режима: упрощённой системы налогообложения (УСН) или оформления патента. При УСН налог составляет 6% от доходов. При оформлении патента те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (который зависит от стоимости квартиры).
При этом требуется подавать налоговую декларацию и отчётность.
Как работает новая схема
С новым режимом всё стало проще, а налог — меньше. Он составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП.
И всё можно будет делать через приложение «Мой налог». Всё-всё! Зарегистрироваться в приложении просто: оно само распознает все данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.
У приложения, конечно, есть недочёты: оно пока может подвисать и некорректно что-то отображать (но, надеемся, это временно). Зато всё — от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога — можно делать со смартфона. Ещё одно отличие от «старой» схемы — ежемесячное начисление и оплата налогов.
Какой доход облагается налогом
Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартиросъёмщика. Практика ещё до конца не сформировалась, но, скорее всего, всё будет работать по той же схеме, что и НДФЛ.
Ежемесячная плата за арендованную квартиру — доход
Основные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят за квартиру каждый месяц.
Страховой депозит не доход. Если его вернуть
При подписании договора найма жильцы передают собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда они будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке. Или вычтет стоимость испорченных вещей. С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом лишь тогда, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру).
Если арендатор оплачивает коммунальные расходы НЕ по счётчикам — это доход
То есть все платежи «не по счётчику», которые квартиросъёмщик возмещает хозяину квартиры, — это доход, и с него потребуется заплатить налог.
Все расходы, оплаченные по счётчикам, — не доход
Считается, что это расходы в интересах нанимателя. Такова точка зрения и Министерства финансов (для любознательных — Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).
Пример:
Вы сдали квартиру студенту за 15 тысяч рублей, он же будет оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 3 тысячи рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тысяч.
Считаем доход для налога: 15 000 + 3 000 = 18 000 рублей
Считаем налог: 18 000×4% = 720 рублей. Ежемесячно
Налоговый вычет
Заплатить можно меньше, если использовать налоговый вычет. Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%. Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода. Вычет не может превысить 10 000 рублей: как только сумма вычета достигнет этой цифры, право на применение вычета прекратится. С этого момента налог придётся платить полностью.
Обратите внимание:
Как стать самозанятым, платить налоги и спать спокойно
Чтобы стать самозанятым, нужно скачать мобильное приложение «Мой налог» с AppStore или GooglePlay и подать заявление. Если до этого вы были ИП и решили перейти на новый режим, не забудьте сообщить в налоговую по месту жительства о своём новом статусе. Это можно сделать в течение 1 месяца после перехода, отправив уведомление по принятой форме.
После того, как вы получили деньги за аренду квартиры (наличными или безналом), этот доход заносится в приложение «Мой налог». Оно само сформирует чек, который нужно отправить нанимателю квартиры. Это можно сделать даже по электронной почте: при формировании чека приложение само предложит отправить чек по почте, и вы просто введёте нужный адрес. Остальное «Мой налог» сделает за вас. Информация о новой сумме дохода отправится в налоговую автоматически. Она сама определит сумму налога и применит вычет, если он ещё полагается.
Пример чека из приложения
Сначала законодатели хотели ввести ответственность за невыдачу чека покупателю, но в финальной версии эксперимента остались санкции только за то, что самозанятый не передаёт информацию о доходе в налоговую. За первое нарушение он получит штраф 20% от дохода, а за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода.
Как это выглядит на практике
Занося доход в приложение, вы указываете ИНН контрагента (то есть арендатора), и это позволяет налоговой самостоятельно определять, кто вам заплатил — физическое или юридическое лицо, а затем посчитать налог по нужной ставке.
Сразу после этого приложение рассчитает предварительную сумму налога и покажет, какая сумма вычета у вас осталась. Она будет указана в профайле, в графе «Налоговый аванс».
Если вы ввели неправильный платёж, аннулировать его можно одной кнопкой в приложении, — он станет неактивным и не будет учитываться при расчёте налога. Так же просто отправить информацию о том, что платёж по какой-то причине вернулся.
Налог начисляется ежемесячно: до 12-го числа ФНС определяет сумму налога за прошлый месяц и реквизиты для его оплаты. Оплатить налог нужно до 25-го числа. Можно настроить автоматическое списание. Если налог за прошедший месяц меньше 100 рублей, то его прибавят к сумме налога в следующий раз.
Никаких касс, отчётностей, налоговых деклараций и походов в ФНС не потребуется.
Плюсы и минусы нового режима
Говорить о плюсах, минусах и подводных камнях эксперимента пока рано, но мы всё же попробуем.
Чем привлекателен новый режим
Небольшая ставка налогаЭто позволит сэкономить деньги тем, кто раньше платил с тех же доходов НДФЛ 13%, и уменьшить налоговую нагрузку для некоторых индивидуальных предпринимателей.
Кроме того, маленькая ставка может привлечь «уклонистов», которых раньше пугала перспектива платить 13% от доходов.
Изменять ставку нельзя в ближайшие 10 лет
Закон прямо запретил пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет эксперимента, так что ежегодного повышения налога для самозанятых можно не бояться.
Всё очень просто
Весь процесс регистрации и оплаты предельно прост: достаточно скачать приложение, отправить заявление, вносить доходы и выдавать чеки. Оплату налогов можно сделать автоматической.
Нет налоговых деклараций. Нет касс. Нет самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.
В перспективе — прозрачный рынок съёмного жилья
Собственник, который платит налоги, может спать спокойно: не бояться ни государства и штрафов, ни нанимателей, которые прибегают к манипуляциям из-за того, что хозяин квартиры не платит налоги. Пожалуетесь в налоговую? Да пожалуйста!
Есть налоговый вычет
Вычет небольшой, но с ним тестировать новую систему ещё «дешевле». Если не понравится, можно вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ.
Можно не платить страховые взносы
После перехода на экспериментальный режим самозанятый освобождается от уплаты страховых взносов.
Легко отказаться от самозанятости
Если собственник перестал сдавать квартиру, то достаточно отправить заявление об этом через то же приложение. Уже на следующий день налоговая обязана снять человека с учёта как самозанятого.
А вот какие подводные камни могут быть
Многое зависит от работы приложения
Приложение «Мой налог» разработали недавно, поэтому не исключены технические накладки. В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик может исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы (но не позднее).
Доходы нужно вносить самостоятельно
Налог начисляется только на те доходы, которые вы запишете в приложение сами. Для забывчивых плательщиков такая система может обернуться штрафом от налоговой, если во время проверки она обнаружит неучтённые доходы.
Не идёт трудовой стаж
Для сдающих квартиры это не такая уж большая проблема. Многие параллельно «официально» работают и не переживают за стаж. Но если самозанятость — единственное, чем занят собственник, то трудовой стаж идти не будет. А он влияет на размер пенсии.
Не отчисляются взносы в Пенсионный фонд
Налог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется.
Так что о пенсии, скорее всего, самозанятому придётся заботиться самостоятельно.
Самозанятые и сдача квартиры в аренду: нюансы
Уже более 500 тысяч самозанятых встали на учет в ФНС. Многие из них занимаются сдачей квартир в аренду. По популярности этот вид деятельности занимает второе место (на первом месте — такси).
Уточню, что доходы от сдачи нежилой недвижимости в аренду не могут облагаться в рамках НПД.
Однако если речь идет о жилой недвижимости — то здесь совсем другой расклад. Сдача жилья в аренду — это то, чем плательщики НПД вполне успешно занимаются.
В этом посте приведу разъяснения фискалов, касающиеся данного вида деятельности самозанятых.
Имущество супругов
Ситуация: муж-самозанятый сдает в аренду жилье, которое является совместной собственностью супругов. С квартирантов получены деньги. Может ли супруг указать в мобильном приложении «Мой налог» полную сумму дохода от сдачи в аренду этого жилого имущества?
Да, может, отвечает ФНС. При этом не имеет значения, приобретено ли данное имущество именно в браке.
Такие разъяснения ФНС дает в письме № СД-3-3/2196@ от 13.03.2019.
Сдача имущества третьим лицом
ФНС на своем сайте разъясняет, что налогоплательщик вправе применять НПД, если его имущество сдает в аренду чужой человек. Этот человек (третье лицо) действует по доверенности на управление имуществом.
Если речь идет о жилом помещении, то самозанятый вправе отражать полученный доход от сдачи в аренду такого имущества, даже если данное имущество сдаётся третьим лицом.
Субаренда
А что если жилье сдавать в субаренду?
В этом случае тоже можно применять НПД, поясняет ФНС, ссылаясь на ст. 615 части II ГК РФ.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Поэтому физлицо в отношении дохода от сдачи в субаренду жилого помещения вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход».
Такие разъяснения также даны в письме Минфина от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.
Расходы на коммуналку
А может ли самозанятый при сдаче жилья в аренду уменьшить налогооблагаемый доход на расходы за коммунальные услуги?
Здесь есть свои нюансы. Если размер платы за те или иные коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, плата за электричество и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученная от арендатора сумма в данном случае не будет облагаться НПД.
Такие разъяснения в частности, даны в письме Минфина от 29.05.2019 N 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@.
Сдача жилья и работа по трудовому договору
Гражданин работает по трудовому договору и хотел бы сдавать свое жилье, оформившись при этом плательщиком НПД.
Такой вариант вполне возможен, сообщается в письме ФНС № СД-3-3/458@ от 25.01.2019.
Физлицо, которое получает доход от сдачи в аренду жилого помещения и получает зарплату по трудовому договору, может применять НПД в отношении доходов от сдачи в аренду жилого помещения.