Как рассчитывается износ здания
Расчет коэффициента физического износа основных средств
Физический износ основных средств рассчитывается различными способами в зависимости от их типа. При этом следует отличать физический износ от морального. Подробнее об этом читайте в статье.
Физический и моральный износ основных средств
С течением времени в процессе эксплуатации основные средства (далее — ОС) изнашиваются и теряют свою стоимость. Эта потеря функционала (ухудшение физических, механических и иных свойств) у ОС, выражающаяся в снижении их стоимости, и является износом.
Износ ОС высчитывается за календарный год в целом, независимо от того, когда они были приобретены, в соответствии с существующими нормами. Когда размер износа приблизится к 100% первоначальной стоимости ОС, они считаются обесцененными и могут быть списаны. При этом начисленный стопроцентный износ по годным для эксплуатации ОС не является основанием для их списания (ликвидации).
Различают моральный и физический износ. Первый не связан с техсостоянием ОС напрямую, а зависит от появления на рынке моделей с лучшими конкурентными преимуществами. В результате появления более дешевых или технически развитых аналогов стоимость ОС снижается до момента окончания срока их службы.
Физический износ в отличие от морального указывает на то, что эксплуатируемые ОС обветшали, а их составляющие элементы износились (или как-то по-другому проявились признаки ухудшения первоначальных характеристик таких фондов).
Износ основных средств: формула
Для расчета физического износа (ФИ) используется 2 способа:
ФИ = (Фсс × ОПф) / (Нсс × ПМ),
Фсс — фактический срок службы, измеряемый в годах;
ОПф — фактический объем производства продукции в год, в натуральных показателях;
Нсс — нормативный срок службы, в годах;
ПМ — установленная мощность оборудования по выпуску продукции в год, в натуральных показателях.
Для расчета морального износа (МИ) используется общая формула, но определение восстановительной стоимости устаревших ОС различно. Выбор одной из них обусловлен причинами возникновения старения ОС до окончания срока их службы.
Рассмотрим эти ситуации:
МИ = (ПСос — ВСос) / ПСос,
ПСос — первоначальная стоимость ОС;
ВСос — восстановительная стоимость ОС (по балансу).
ВСус = (ВСса × ПМус) / ПМса,
ВСса — восстановительная стоимость современного аналога;
ПМус — производственная мощность современного оборудования, в натуральных показателях;
ПМса — производственная мощность современного аналога.
Также советуем вам изучить аспекты расчета амортизации — об этом подробнее вы узнаете из статьи «Какой выбрать метод начисления амортизации в налоговом учете?».
Итоги
ОС, потерявшие свою стоимость вследствие износа, могут считаться устаревшими или изношенными. В отношении изношенных ОС (потерявших свои первоначальные качественные характеристики) принято говорить о физическом износе. Устаревшие (потерявшие в цене) из-за выпуска на рынок более дешевых и/или модернизированных и технически эффективных ОС подвержены моральному износу.
При расчете физического износа следует ориентироваться на срок службы и производительность ОС, при расчете морального износа важна восстановительная стоимость ОС.
О том, как управлять ОС на предприятии, вы узнаете из статьи «Правила управления внеоборотными активами предприятия».
Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.
Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.
1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:
2. Определим стоимость земельного участка:
Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).
Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.
1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:
30 · 25 = 750 тыс. руб.
2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:
180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.
3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:
где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.
Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.
Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.
Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.
Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.
Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.
При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).
Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.
При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).
Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.
Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.
Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.
Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.
Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).
Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.
Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.
В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:
Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:
Коэффициент износа основных средств
При учете состояния основных средств используются различные методы начисления амортизации, у которых есть общая черта – для всех их необходимо использовать специальный промежуточный показатель – коэффициент износа.
Что отражает этот показатель, от чего зависит его вычисление, как именно его производить, а также о чем может свидетельствовать опытному глазу его динамика, мы поговорим в этой статье.
Определение
Условный показатель, определяющий оценку состояния основных фондов предприятия, несущий аналитическое значение, называется коэффициентом износа основных средств, иначе – коэффициентом амортизации.
Любое основное средство с течением времени подвергается износу, находится ли оно в эксплуатации или просто хранится в бездействии. При этом уменьшается его остаточная стоимость. Процесс уменьшения стоимости и переноса ее на изготовленную продукцию – амортизация – происходит с различными темпами, которые зависят не только от амортизационной группы, к которой отнесено конкретное основное средство, но и от отчетного периода.
Подробнее об этом смотрите в материале износ и амортизация основных фондов.
Условность коэффициента износа
Значение данного показателя используется для аналитического учета, а не отражения действительного состояния того или иного фонда. Актив, по факту не изношенный до конца, может иметь нулевую остаточную стоимость. Причина условности – зависимость коэффициента износа от выбранного метода определения амортизационных отчислений. Таким образом, он показывает, не насколько основные фонды изношены, а в какой степени они амортизированы.
ВАЖНО! Если нужно оценить коэффициент износа более объективно, чем просто при учете амортизации, его необходимо сравнить с соответствующими данными по отрасли либо соотнести с аналогичными данными по этой группе основных средств у партнеров или конкурентов.
Коэффициент износа основных средств можно вычислять в отношении:
Зачем его определяют
На основании данного показателя можно аналитически оценить и спрогнозировать:
Формула для расчёта коэффициента износа основных средств
Коэффициент износа основных фондов фактически представляет собой отношение суммированный отчислений по амортизации к изначальной стоимости данного основного средства. Его вычисляют в процентном соотношении, для чего вычисленную велиину нужно умножить на 100%.
Формула для расчета коэффициента амортизации имеет следующий вид:
Кизн. = ∑аморт. / СТперв. х 100%
Данные для определения суммы по амортизации, а также стоимость основного актива, коэффициент износа которого нужно определить, берутся из бухгалтерской отчетности организации.
ВНИМАНИЕ! Если была проведена модернизация или улучшение основного средства, в результате которого его стоимость увеличена, то в расчете коэффициента износа будет использован окончательный, то есть увеличенный в результате проведенных мер показатель.
Пример расчета
На балансе АО «Дерево-Стиль» стоит 12 деревообрабатывающих станков. Их первоначальная стоимость, отраженная на балансе в январе 2017 г., составляет 900 000 руб. за каждый станок, то есть всего 12 х 900 000 = 10 800 000 руб. В конце марта была проведена модернизация 3 станков, поставлены более качественные комплектующие, в результате чего стоимость каждого из модернизированных станков увеличилась на 25 000 руб. Таким образом, стоимость 3 из 12 станков составила (900 000 + 25 000) х 3 = 2 775 000 руб., а остальных 9 станков отражаются на балансе по стоимости 9 х 900 000 = 8 100 000 руб.
Сумма амортизационных отчислений на эту группу оборудования АО «Дерево-Стиль» по состоянию на 01.04.2017 года была равна 4 005 620 руб. Рассчитаем коэффициент износа оборудования, как это бы сделал бухгалтер.
Для применения формулы нам нужно знать два показателя:
Вычисляем коэффициент износа по вышеприведенной формуле: 4 005 620 / 10 875 000 х 100% = 37%.
Таким образом, коэффициент амортизации данных станков, принадлежащих АО «Дерево-Стиль», на 1 апреля 2017 года составляет 37 %.
Интерпретация
Определенных норм для коэффициента амортизации не прописано ни в каких законодательных документах. Как отмечалось выше, значение этого показателя чисто аналитическое. Тем не менее, нормативное значение должно быть определено для каждой конкретной организации и зафиксировано во внутренней документации, определяющей учетную политику. Это значит, должно быть определено граничное значение износа, при котором степень «подержанности» считается достаточно высокой, чтобы начать предпринимать какие-либо меры: принимать решение о ремонте или скорой будущей замене.
СПРАВКА! Большинство предприятий берут за средний нормативный показатель износа 50%. То есть, если коэффициент не превышает этой цифры, считается, что состояние этого средства находится в пределах установленной нормы. Превышение этого показателя говорит о необходимости управленческих решений, связанных с основными средствами.
При показателе износа, находящегося в пределах нормы, но приближающегося к 50%, целесообразно дополнительно оценить состояние фондов отдельно по каждой группе или даже по каждой отдельной единице.
Можно ли установить нормой любое значение?
Если по отрасли общеупотребительным является другая цифра, отражающая нормативный показатель износа, предприятие может установить свое значение, отличающееся от общепринятого. Но в этом случае вычисленный показатель будет отличаться от реальной картины в рамках специфики той или иной отрасли. Так что целесообразно придерживаться норм, выработанных производственной практикой, пусть даже и не зафиксированных законодательно.
Дополнительный показатель – коэффициент годности
Для уточнения степени износа наряду с показателем коэффициента амортизации исчисляют коэффициент годности основных фондов. Он показывает не степень амортизации, а часть остаточной стоимости актива по отношению к первоначальной (по учетным документам). Для его вычисления нужно разделить остаточную стоимость (то есть сумму минус начисленную амортизацию) на первоначальную стоимость актива (если производились улучшения, то с учетом возросшей стоимости). Для процентного значения умножаем результат на 100%.
Кгодн. = СТост. / СТперв. * 100%
Чем меньше коэффициент износа, тем в лучшем состоянии находятся фонды. С коэффициентом годности ситуация обратная – чем он ниже, тем меньшим будет срок эффективной службы основного средства.
Определение нормативности коэффициента годности полностью аналогично коэффициенту износа, отличие только в знаке: для коэффициента износа норма устанавливается «не выше» определенного процента, а для годности – «не ниже».
Коэффициенты износа и годности основных средств в 2019 году
Основные средства имеют свойства изнашиваться, теряя постепенно эксплуатационные свойства. В конце концов наступает полный износ, после которого объект списывается с учета и далее не используется. Для оценки состояния объектов необходимо проводить регулярные расчеты таких показателей, как коэффициент износа и коэффициент годности основных средств. Первый показывает степень изношенности объекта, наглядно демонстрирует, насколько ОС самортизирован. Второй дает дополнительные сведения о состоянии фондов. Данные коэффициенты можно рассчитать, для этого применяются специальные формулы. Ниже даны формулы расчета, рассмотрено вычисление коэффициента износа и годности на примере.
Предполагается, что основное средство можно эксплуатировать в течение срока полезного использования, который устанавливается на стадии принятия объекта к учету. Его длительность зависит от типа поступившего актива.
В течение всего этого срока отчисляется амортизация в расходы, уменьшающая первоначальную стоимость объекта. Благодаря амортизационным отчислениям происходит возврат вложений в основное средство. Данный показатель в суммарном значении за весь период использования ОС в любой момент позволяет установить остаточный стоимостный показатель по каждому объекту основных средств.
Также начисленная амортизация позволяет рассчитать коэффициент износа, определить степень возвращенных за ОС средств в общей стоимости актива.
Как рассчитать коэффициент износа основных средств — формула расчета
Формула расчета:
Коэффициент износа ОС = А /ПС * 100%,
Коэффициент возможно рассчитывать для определения износа физического, морального состояния объектов.
Зачем он нужен: показатель позволяет оценить состояние основных фондов, распланировать дальнейшие действия по улучшению и обновлению оборудования, принять решение о целесообразности замены основных средств на новые. То есть величина коэффициента износа дает возможность рационально провести анализ активов предприятия с целью разработки дальнейшей стратегии развития.
Пример расчета коэффициента износа
В компании имеется 10 автомобилей на балансе, каждый объект учтен по дебету счета 01 по первоначальной стоимости, общее значение которой составляет 4600000 (по 460000 каждый). В отношении одного автомобиля проведено улучшение, проведена замена кузова на более удобный и функциональный, это изменение привело к увеличению начальной стоимости автомобиля до 630000 (на 170000). В итоге общая стоимость основных средств оказалась равной 4770000.
Накопленная амортизация по кредиту счета 02 на дату проведения расчета коэффициента составляет 1630000.
Расчет:
Требуется рассчитать коэффициент износа автомобилей. Для этого проводим расчет по формуле:
КИ = 1630000/4770000 *100% = 34%
Выводы:
Какой вывод может сделать бухгалтер после проведения такого расчета?
Степень изношенность автопарка компании составляет 34%, то есть грубо говоря основные средства на треть самортизированы. Насколько такой показатель устраивает компанию, решать только ей. Нормативных значений законодательством не установлено. Никаких рекомендаций не дается относительно того, при какой величине коэффициента износа нужно проводить замену оборудования. Каждое предприятие определяет для себя норму самостоятельно в зависимости от типа оборудования, основных средств, своих финансовых возможностей.
Иногда лучше не дожидаться полного износа ОС, когда эксплуатационные свойства будут полностью утеряны. Порой, гораздо выгоднее обновить оборудование для получения максимальной эффективности работы, а старый объекта списать в расходы. Целесообразность этих действий оценивается в ходе проведения экономических расчетов.
Компании нужно выработать для себя приемлемые нормы коэффициента износа, закрепить результаты в учетной политике.
На практике обычно границей, после которой следуют мероприятия по обновлению парка основных средств, является коэффициент износа в 50%. Считается, что при коэффициенте свыше 50% оборудование сильно изношено и не дает должного экономического эффекта от его использования.
Полученная в примере величина в 34% показывает, что автомобили изношены не настолько сильно, чтобы их менять. В целом, показатель находится в пределах нормы.
Обратите внимание: такой расчет не дает точного представления о состоянии отдельных объектов. Возможно в некоторых ситуациях провести более детальный анализ каждого отдельного основного средства на предмет степени его изношенности. Только комплексный анализ позволит принять рациональное решение.
Формула для расчета коэффициента годности ОС
Формула для расчета:
Коэффициент годности = ОС / ПС * 100%,
Пример расчета коэффициента годности
Возьмем тот же пример с автомобилями, по которому следующие исходные данные:
Рассчитаем коэффициент годности.
Для использования формулы нужно знать стоимость в остаточном значении, для этого проводим такие вычисления:
ОС = 4770000 — 1630000 = 3140000.
Коэффициент годности = 3140000 / 4770000 * 100% = 66%
Выводы:
Насколько устроит такое значение компанию? Опять же норм не установлено, каждое предприятие решает вопрос самостоятельно. Обычно считается, что при коэффициенте годности более 50% основные средства можно использовать далее, при снижении его ниже данной границы разумно провести анализ фондов.
Итоговое решение о целесообразности изменений принимает на основе обоих коэффициентов — годности и износа. Разумно провести не только общие вычисления по всему фонду основных средств, но и по каждому отдельному активу.
Еще один пример расчета коэффициентов
Показатели по данным активам:
Из данной таблицы видно, что при проведении расчета коэффициента износа и годности в целом по основному фонду компании получаются результаты 47% и 53% соответственно. Если принять, что норма это 50%, то компания может сделать вывод о том, что пока изменения не требуются, состояние удовлетворительное.
Однако при детальном рассмотрении основных средств по их типу показывает другую картину. Если основные средства предприятия представлены компьютерами и мебелью, то с учетом исходных показателей видно, что по компьютерной технике коэффициент износа и годности составляют соответственно 27% и 73%, а по мебели 58% и 42%.
Детальный анализ помог выявить слабую составляющую, в отношении которых требуется срочная замена. Следующим этапом компания может более детально рассмотреть имеющуюся мебель, установить коэффициенты по отдельным ее составляющим и выявить слабое звено, подлежащее обновлению.