флип сделка что это
Флиппинг, или как заработать на быстрой перепродаже недвижимости?
Во многих странах флиппинг считается разновидностью спекуляций на рынке недвижимости, и относятся к нему негативно, имея в своё законодательстве ряд ограничений по проведению подобных операций и обязательный специальный налог, что делает флиппинг невыгодным. По этой причине такие операции производятся не так часто, дабы не привлекать внимание надзорных органов.
Для того чтобы флиппинг обернулся высоким доходом, следует обладать определённым опытом, знаниями и навыками. Необходим грамотный выбор объектов недвижимости, стоимость которого должны быть ниже рыночной. Более того, инвестор должен уметь анализировать и предсказывать ценовой рост приобретаемого объекта недвижимости на ближайшую перспективу.
Аукционные торги – ещё один эффективный способ оптимального флиппинга, когда возможно выгодное приобретение ликвидного жилья, которое было изъято в качестве залога кредитным учреждением, за бесценок. Для этого потребуется оперативная реакция инвестора. Объекты, продаваемые в условиях форс-мажора по стоимости, как правило, стоят гораздо дешевле аналогичной недвижимости, продаваемой по рыночной цене. Форс – мажорные ситуации в данном случае – это тяжёлые жизненные обстоятельства или срочный переезд в другой город (страну).
Кроме того, для флиппинга важно понимание неустойчивого состояния рынка недвижимости, когда предсказать ближайшие перспективы не возможно, но с другой стороны, в такой период можно встретить недооценённые или просто «перспективные» объекты недвижимости, которые могут оказаться вполне ликвидными и прибыльными. Но в любом случае флиппинг лучше «работает» в условиях растущего рынка, нежели падающего.
4. Знание законодательства в сфере недвижимости.
House Flipping: новая стратегия инвестирования в недвижимость
Все началось с цифр. По данным Ассоциации ипотечных банкиров рынок покупки жилья остается в положительной динамике, несмотря на пандемию и упадок мировой экономики. Люди продолжают скупать недвижимость. В среднем количество заявок на получение ипотеки ежемесячно растет на 6-9%. У большинства покупателей личные средства ограничены, поэтому они стремятся приобрести максимально готовое жилье, то есть удовлетворяющее их потребности: с ремонтом, бытовой техникой, для кого-то с бассейном и гаражом. Опираясь на желания потенциальных клиентов, инвесторы покупают квартиры в удовлетворительном состоянии по низкой цене, вкладывают средства в ремонт, обустройство и только после этого снова выставляют объект на продажу. Это рискованно, точно так же как и все инвестирование, но доход намного больше, чем от простой перепродажи домов.
Опытные флипперы придерживаются правила 70%. Это значит, что дом покупается за 70% от его предполагаемой стоимости после ремонта, с учетом вычета затрат на расходные материалы и работу специалистов.
Правило 70% не гарантия прибыли в 30%, но оно помогает отсеять неподходящие предложения на первом этапе поиска объекта.
1. Оцените дом в его текущем состоянии. Подумайте, как вы можете его улучшить, чтобы определить диапазон цен при перепродаже. Узнайте средние цены на дома в этом районе. Подходите к вопросу оценки реалистично. Ведь купив маленький домик в неблагополучном районе, вы не сможете продать его как люкс-сегмент, даже если покроете стены золотом.
2. Распишите затраты, сопровождающие покупку и продажу недвижимости: работа риэлторов, оценка, подготовка документов, передача прав собственности и так далее. Обычно, на это инвесторы закладывают около 8% от стоимости объекта. Если вернуться к нашему примеру с домом за 200 000 долларов, то на подобные услуги необходимо закладывать 16 000 долларов.
3. Рассчитайте стоимость материалов и прочих затрат на ремонтные работы в конкретном районе, а не в среднем по стране.
4. Подумайте сколько времени у вас может уйти на ремонт и последующую продажу дома, чтобы рассчитать расходы на содержание: налоги, коммунальные услуги, электричество, воду, канализацию, сборы ТСЖ и так далее. В зависимости от района можно продать дом за несколько дней, а можно искать покупателя несколько месяцев. С учетом предстоящего очередного циклического кризиса на рынке недвижимости, лучше заложить расходы на 2-3 месяца, либо уже на 2-3 года.
5. Отдельно учитывайте расход на кредиты и ипотеки, если вы собираетесь ими воспользоваться.
6. Чтобы понять насколько выгодна ваша перепродажа, учитывайте маржу от прибыли как статью расходов.
У каждого объекта свои особенности и проводить анализ необходимо, отталкиваясь от конкретного предложения. Чек-лист не гарантия того, что вы не потеряете деньги, но он точно поможет избежать многих ошибок и минимизировать риски.
Важна скорость. Скорость поиска и покупки объектов, так как хорошие предложения долго не залеживаются. Скорость ремонта, так как каждый день вашего владения объектом снижает потенциальный доход. Скорость продажи, так как никто не застрахован от непредвиденных ситуаций и прорванных труб. Ну и, конечно, не стоит забывать об изменениях на рынке. То что вы прогнозировали продать за 200 000 долларов сегодня, завтра может стоить всего 100 000.
Важны партнеры. Если вы соберете вокруг себя опытную команду из подрядчиков, агентов недвижимости, кредитных специалистов, сантехников, электриков и так далее, то процессы по перепродаже домов начнут проходить быстрее и вы перестанете переживать и переделывать по несколько раз одно и тоже, теряя драгоценное время и прибыль.
Быстро найти дом и оценить потенциал инвестирования, в том числе затраты на строительство и ремонт, можно через специализированные сервисы, например, Zillow для американского рынка или Fond от Fincase для российского.
Если вы хотите получить адреналин соперничества, то посетите аукционы и публичные торги.
Самым захватывающим способом поиска подходящей недвижимости является поездка по интересующему вас округу. Обращайте внимание на заброшенные, обветшалые дома, запишите адрес и проведите свое мини расследование по поиску владельца.
Если ваш интерес в перепродаже, а не в поиске, наймите толкового агента по недвижимости, который сам отсеет непригодные варианты на первом этапе и предложит самое лучшее.
Дмитрий Цыплаков, CEO/Product Manager компании «Fincase»
Денис Подшиваленко, к.э.н., MRICS, эксперт по оценке цифровых активов, CEO вОценке.ру.
Флип сделка: Деление большого объекта на несколько небольших апартаментов и их продажа
Описание проекта
В настоящее время в Москве активно строятся и продаются Апартаменты площадью от 15 кв.м. Многие ставят знак равенства между апартаментами и квартирой. Но апартаменты – это нежилое помещение, предназначенное для проживания. Апартаменты указанной площади продаются у застройщиков по цене от 3.200.000 до 3.800.000 рублей задолго до ввода дома в эксплуатацию. После ввода в эксплуатацию их стоимость увеличивается на 25- 30 %. В данном формате нет значительных ограничений по перепланировке и размещению «мокрых точек». Такие апартаменты покупают: молодежь и люди среднего возраста для проживания, а также инвесторы для сдачи в найм и получения пассивного дохода. Особенно такой формат недвижимости популярен у людей, переезжающих в Москву из регионов. Поскольку, продав в регионе свою квартиру, люди не могут купить в Москве равноценное жильё. Апартаменты привлекают своей относительной дешевизной.
Спрос на апартаменты-студии в Москве значительно превышает предложение. Я предлагаю потенциальному инвестору сотрудничество в реализации проекта. Суть предлагаемого проекта:
Приобретение нежилого помещения в отдельно стоящем 3-х этажном кирпичном здании, в 9 минутах пешком от станции Метро. Помещение площадью 151 кв.м, расположено на втором этаже. Помещение правильной формы, имеет 8 окон, что позволяет сделать 8 раздельных апартаментов — студий. Высота потолков составляет 5, 4 м., что позволяет сделать антресольный этаж, тем самым увеличив площадь студии. Кроме того, в настоящее время данное помещение арендует фотостудия, для этого в помещении был сделан стильный Евроремонт (что значительно упростит дальнейшие ремонтные работы, необходимы лишь частичные работы).
Преимущество студий в этом проекте
Готовые студии будут проданы за 2.800.000 рублей без кадастрального разделения (долями) или за 3.100.000 – 3.200.000 рублей после кадастрального разделения.
Анализ рынка показывает, что стоимость долей в старых жилых домах («хрущевках») аналогичной площади на 25-30 % дороже. Стоимость апартаментов в новостройках со сроком сдачи в конце 2020 года дороже на 10- 20%.
Общий объем необходимых инвестиций
Всего необходимо 14.000.000 рублей, из них: 12.000.000 стоимость объекта и 2.000.000 рублей на переустройство и ремонтные работы.
Условия выплат по займу (при заемном финансировании)
— Займ берется на 3-6 месяцев, под 25 % годовых.
— Выплата тела займа и процентов после продажи всех студий.
Можно обсудить предложения инвестора на его условиях.
Возможные гарантии по проекту
Залог данного объекта либо оформление помещения на инвестора
Опыт команды в текущем проекте
Я прошла несколько профессиональных обучающих курсов по работе с недвижимостью, профессионально занимаюсь разделением больших объектов на маленькие доли и продажей их с октября 2013 года. Имею опыт в проведении строительных работ и узаконивании выполненных перепланировок и переустройств. Постоянно поддерживаю свой профессиональный уровень, ежегодно прохожу обучение, участвую в тематических конференциях, семинарах, поддерживанию отношения с коллегами. Провожу индивидуальные платные консультации по выбору ликвидных объектов, разделения их на студии с максимальной выгодой.
Есть строительная бригада, имеющая опыт проведения инвесторского ремонта, перепланировки и переустройства.
Есть юрист, который имеет опыт проведения таких сделок и кадастрального разделения объекта.
Мой личный опыт в бизнесе
При разделении объектов недвижимости на апартаменты-студии, помимо их продажи, возможна сдача студий в найм, как долгосрочный, так и посуточный. Имею успешно работающий бизнес в г.Тюмени. В посуточную аренду сдается 11 квартир — это 40 студий. Мой сайт: https://www.alfarooms.ru/phone/index.html
Моя позиция в проекте
Организатор и ведение проекта целиком от стадии покупки до продажи, включая все этапы.
В настоящее время в Москве активно строятся и продаются Апартаменты площадью от 15 кв.м. Многие ставят знак равенства между апартаментами и квартирой. Но апартаменты – это нежилое помещение, предназначенное для проживания. Апартаменты указанной площади продаются у застройщиков по цене от 3.200.000 до 3.800.000 рублей задолго до ввода дома в эксплуатацию. После ввода в эксплуатацию их стоимость увеличивается на 25- 30 %. В данном формате нет значительных ограничений по перепланировке и размещению «мокрых точек». Такие апартаменты покупают: молодежь и люди среднего возраста для проживания, а также инвесторы для сдачи в найм и получения пассивного дохода. Особенно такой формат недвижимости популярен у людей, переезжающих в Москву из регионов. Поскольку, продав в регионе свою квартиру, люди не могут купить в Москве равноценное жильё. Апартаменты привлекают своей относительной дешевизной.
Уникальность проекта
Преимущество студий в этом проекте
Готовые студии будут проданы за 2.800.000 рублей без кадастрального разделения (долями) или за 3.100.000 – 3.200.000 рублей после кадастрального разделения.
Анализ рынка показывает, что стоимость долей в старых жилых домах («хрущевках») аналогичной площади на 25-30 % дороже. Стоимость апартаментов в новостройках со сроком сдачи в конце 2020 года дороже на 10- 20%.
Подробная информация о проекте доступна инвесторам после авторизации.
Подробная информация о проекте доступна инвесторам после авторизации.
Флиппинг по-русски: я зарабатываю до 60% на продаже «убитых» квартир
Флиппинг (от английского глагола to flip — переворачивать) в сфере недвижимости означает быструю перепродажу объекта. Это стратегия инвестирования, в которой покупается проблемная квартира, ремонтируется и продаётся значительно дороже. Евгений Горб занимается флиппингом около четырёх лет и зарабатывает на перепродаже квартир до 60% годовых. Вот как ему это удаётся.
Как я купил первую квартиру для перепродажи
Мы работаем в партнёрстве с моей супругой, она агент по недвижимости со стажем более 10 лет. Четыре года назад к ней обратились с просьбой продать однокомнатную квартиру. Она была в ужасном состоянии, годами в ней копился мусор. Даже зайти в неё было страшно, и решались на это немногие, не то что жить.
Сначала супруга пыталась её продать по цене существенно ниже рыночной, но даже с большой скидкой её не хотели покупать.
Жена предлагала собственникам привести её в порядок, чтобы можно было продать, но они не были готовы тратить ни время, ни деньги на уборку и ремонт. Но у квартиры был потенциал: она находилась в хорошем доме престижного района на юго-западе Москвы. Поэтому мы решили купить эту квартиру сами с использованием заёмных средств и привести её в товарный вид. Я в то время был военнослужащим и участвовал в этом проекте в свободное от основной работы время. Ремонт занял три месяца.
При ремонте мы исходили из собственных представлений, что нужно потенциальному покупателю этой квартиры. Сами искали и закупали материалы, продумывали дизайн и интерьер квартиры. Старались использовать актуальные в то время тренды: стены и потолки под покраску, высокие плинтуса и потолочные карнизы. Капитальный ремонт занял три месяца.
Работая над этим проектом, мы столкнулись с трудностями. Например, только с третьего раза нашли ремонтную бригаду, которая нас устроила. Первая бригада выполнила часть работ, но качество было плохое, и она затягивала сроки. Пришлось с ними расставаться. Вторая оказалась дорогой по стоимости, но работы выполнялись не так быстро, как мы планировали.
Всего на капитальный ремонт было потрачено 600 тысяч ₽ (демонтаж старых покрытий, черновая и чистовая отделка, новая электрика, сантехника, пластиковые окна, кухня с техникой, туалет и ванная под ключ), только освобождение квартиры от накопившегося мусора стоило 60 тысяч ₽. Но результатом мы остались довольны: купили квартиру за 6 миллионов ₽, а продали за 8,5 миллиона ₽. За вычетом расходов заработали 1,9 миллиона ₽, минус налоги с продажи (13%). Срок проекта составил шесть месяцев (три месяца — на ремонт, ещё три ушло на продажу). Таким образом, чистая доходность составила 22% на вложенные средства, а это 44% годовых.
После этого мы купили ещё три квартиры по рекомендациям наших клиентов и коллег. В этих проектах я помогал своей супруге в свободное от работы время. Два года назад я уволился из армии и начал полноценно заниматься флиппингом.
Сколько я сейчас зарабатываю на флиппинге
В общей сложности я занимаюсь флиппингом уже около четырёх лет. За это время я купил и перепродал 12 объектов, из которых три с косметическим ремонтом и девять с полным капитальным ремонтом под ключ.
Полностью отремонтированную и укомплектованную квартиру я сейчас продаю в среднем за месяц. Средний срок реализации проекта от покупки до продажи — три месяца, а средняя доходность по проектам составляет 60% годовых. Это сумма уже за вычетом всех налогов.
Я работаю как физлицо и как ИП на упрощёнке. Мы всегда учитываем налоги при изначальном расчёте проекта, с каждого проекта платим налог 13% (если объект приобретается на физлицо) или 6% (если приобретаем объект на ИП) от дохода с объекта, а с этого года будем платить 15%, потому что доход за 2021 год составит более 5 миллионов ₽.
В нашей практике были проекты, которые можно назвать неуспешными — доходность по итогу составила меньше ожидаемой. Но провальных проектов, в которых мы бы что-то потеряли и не вернули вложенные средства, у нас не было.
Полностью отремонтированную и упакованную квартиру мы продаём в среднем за месяц. Исключения — это наш первый проект (срок продажи — три месяца, эта квартира была частично упакована, только кухня и санузел) и квартира в Московской области в период самоизоляции (срок продажи — четыре месяца).
Сейчас я одновременно веду три флиппинговых проекта. Эта работа занимает полный рабочий день шесть дней в неделю, а иногда и семь — нужно контролировать ремонтные бригады, закупать материалы, искать покупателей, оформлять документы. Если вести один проект, то можно успевать всё это и за 2–4 дня в неделю, в зависимости от стадии проекта.
Большую часть заработанных денег я вкладываю в следующие квартиры. Наше собственное жильё было куплено именно по схеме флиппинга: мы нашли убитую коммунальную квартиру на 78 квадратных метров в Хамовниках в старом кирпичном доме 1928 года.
Несмотря на очень крутую локацию, эта квартира была ниже рынка, она была убитая, к тому же дом с деревянными перекрытиями, стены из дранки (деревянных планок) и конфликт между собственниками. Мы сделали в ней капитальный ремонт, который обошёлся нам в 4 миллиона ₽. Сегодня эту квартиру уже можно продать за 28 миллионов ₽.
Как я выбираю квартиры для флиппинга
Раньше для флиппинга мы подбирали квартиры на Циане, или к нам сами обращались продавцы по рекомендациям. Последний год мы активно используем программу Flipio, которая анализирует рынок недвижимости, находит недооценённые квартиры и просчитывает их потенциал. Стоимость нашей подписки (максимальный пакет) составляет 50 000 ₽ в месяц.
При выборе квартиры я учитываю:
Я покупаю студии, одно-, двух-, трёхкомнатные квартиры в Москве и Московской области. Не боюсь квартир с какими-то недостатками — убитых, с перепланировкой, с залогом, с долгами по ЖКХ, без балкона, с видом на дорогу. Зачастую на таких объектах можно получить максимальную прибыль. Главное, чтобы у квартиры был хороший потенциал. Чтобы определить его, мы сравниваем стоимость выбранной квартиры с ценами на квартирами схожих параметров в этом же районе с хорошим ремонтом (похожим на наш), И так рассчитываем стоимость продажи нашей недвижимости после ремонта.
Мы отказываемся от покупки квартир, если складываются сразу несколько негативных факторов. Например: недавний переход права собственности, первый этаж и окна не во двор. Несмотря на цену ниже рынка, такую квартиру будет очень сложно продать.
Как я проверяю квартиры перед покупкой
Перед покупкой я проверяю как продавца, так и саму квартиру через публичные государственные ресурсы и непосредственно с участием продавца. В каждом конкретном случае перечень запрашиваемых документов зависит от правоустанавливающих документов, количества собственников и истории.
Базовый пакет документов такой же, как и при любой сделке с жилой недвижимостью:
Список дополнительных документов зависит от ситуации в каждом конкретном случае.
Что нужно учитывать при ремонте «под продажу»
Перед началом ремонта нужно определиться с тем, кто целевой покупатель: один человек или пара, семья с одним ребёнком, семья с двумя детьми, семья с разнополыми детьми или семья с тремя и более детьми, квартира под аренду.
Продумывая планировку и дизайн, нужно исходить не из своих личных предпочтений, а из потребностей потенциального покупателя. То, что нравится лично вам, может не подойти большинству покупателей.
Мы всегда продумываем планировку, обстановку и детали интерьера, которые привлекут большое количество покупателей. Стараемся не использовать очень яркие цвета или решения «на любителя».
Если это двухкомнатная квартира с изолированными комнатами и маленькой кухней, то мы не увеличиваем кухню за счёт одной комнаты, делая её проходной, как сделали бы для себя. Потому что на такую планировку будет значительно меньше реальных покупателей. Мы стараемся максимально эффективно распланировать пространство в квартире, чтобы она была функциональна и комфортна для проживания семьи с одним или двумя детьми. А именно такие семьи — самые частые покупатели двухкомнатных квартир.
Как сделать ремонт, чтобы продать квартиру дороже
Плюсы и минусы флиппинга
➕ Надёжный тип инвестиций, сохранность капитала обеспечивается титульным страхованием собственности. Его можно оформить в любой страховой компании.
➕ Высокая доходность — от 25% годовых и выше. Средняя годовая доходность по моим проектам — 60%.
➕ В отличие от инвестиций в новостройки цикл здесь значительно короче: от двух до шести месяцев. Часто на проект уходит всего три месяца.
➕ Мы не просто покупаем квартиры дёшево и перепродаём дороже. Мы находим недооценённые квартиры в плохом состоянии, делаем качественный ремонт и предлагаем рынку ценный продукт, на который есть спрос.
➖ Можно допустить ошибку при оценке проекта и получить убыток.
➖ Нужно работать с правоустанавливающими документами.
➖ Есть риск обвала рынка недвижимости.
➖ Если заниматься профессионально, на работу по нескольким проектам нужно тратить шесть дней в неделю.
Советы тем, кто хочет заниматься флиппингом
Выгоднее заниматься флиппингом, если есть желание самому вникать в ситуацию на рынке недвижимости, в юридические тонкости сделки и быть ориентированным на потребности покупателя. Если на это нет времени, то придётся оплачивать труд команды специалистов.
Для покупки жилья нужно иметь хотя бы небольшой начальный капитал. Также можно оформить ипотеку. Важно заранее рассчитать окупаемость и учитывать, что реализовать её будет сложнее — нужно будет получить разрешение банка на продажу залога или полностью погасить задолженность по ипотеке до продажи.
Найти ипотеку по низкой ставке, чтобы заработать на флиппинге
Flipping: инвестиционная стратегия, о которой неизвестно в России
Flipping — стратегия, очень популярная в США, где ею занимаются миллионы людей. Днем они работают на основной работе, а по вечерам ищут объекты недвижимости, которые можно купить и выгодно перепродать. Это называется флиппинг — от глагола to flip, то есть переворачивать.
Недвижимость в США обычно покупают в ипотеку, а потом быстро ищут покупателя и продают. Часто еще говорят о fix and flip — то есть перед продажей дом приводят в порядок, делают косметический ремонт.
Почему же в России никто этого не делает?
Основная причина в том, что российский рынок недвижимости не так стабилен, как в США. В нашей стране флиппинг переродился в инвестирование в новостройки: люди покупают в ипотеку квартиру на этапе котлована, ждут несколько лет и продают. Однако и этот бизнес был связан с риском: часто строительство затягивалось или замораживалось. Но одновременно люди получали высокую доходность: на этапе сдачи дома стоимость квартир вырастала в среднем на 20–30%.
Однако эти времена прошли, и подобные инвестиции в новостройки становятся намного менее рискованными, а значит, и менее доходными (доходность упала в два раза и многих инвесторов уже перестала интересовать). Прежде высокий рост стоимости был обеспечен именно рисками, что новостройку могут не сдать вовремя или вовсе не сдать. Из-за этого на этапе котлована недвижимость продавалась очень дешево. Теперь же введено проектное управление: оплата происходит через эскроу-счета, и государство гарантирует, что все застройщики достроят свою недвижимость. Это значит, что такого роста от котлована до сдачи уже не будет.
Сегодня в Москве такими инвестициями занимается примерно 20–30 тыс. человек, а по всей России — порядка 300 тыс. человек. Но при этом и у нас в стране существуют огромные возможности для флиппинга во вторичной недвижимости.
Огромные возможности и перспективный рынок
Сейчас на рынке вторичной недвижимости риелторы и профессиональные инвесторы работают в основном с проблемными квартирами и недвижимостью в плохом состоянии — покупают их со скидкой 25–30%.
Однако есть более эффективная модель: искать квартиры, хозяева которых хотят срочно продать и потому готовы дать скидку в районе 10%. Такую недвижимость можно купить в ипотеку, привести в порядок (сделать минимальный косметический ремонт, поменять текстиль, покрасить стены), сделать хорошие фотографии — и выставить на продажу.
Сделку можно провести через банк, который выдал инвестору-флипперу ипотеку, и получить свои 10% прибыли. Если инвестор определил цену квартиры верно, то продать ее можно будет за два-три месяца. Итого в годовых получается порядка 27% прибыли (при заработке 9% с одной сделки за три месяца) уже с учетом вычета налогов на прибыль, а на свой капитал с использованием ипотеки — в два раза больше.
Продавцам эта модель тоже будет выгодна. Сейчас людям, которые хотят получить деньги быстро, но при этом не продавать скупщикам, некуда деваться. Они либо рекламируются на ЦИАН и «Авито», и не факт, что смогут продать квартиру в течение пары недель. Второй вариант: можно пойти в срочный выкуп — там предложат купить квартиру на 25–30% дешевле. И если появится класс полупрофессиональных инвесторов, которые будут готовы быстро купить их недвижимость с дисконтом в районе 10%, это станет плюсом для всех. Продавцы получат быструю ликвидность своей недвижимости, инвесторы же заработают в пять раз больше, чем на банковском депозите, и при этом все их накопления будут обеспечены недвижимостью.
Это огромная ниша для инвесторов в России, которая будет следующие десять лет стремительно развиваться. По оценкам компании Realiste, на дисконт в 10% от рыночной цены согласны примерно 2% всех продавцов при сделке в течение семи дней. В Москве это рынок в 50 млрд руб. в год для инвесторов, в России — более 150 млрд руб. Основная сложность сейчас — найти подходящие объекты для подобных инвестиций.