если застройщик переносит срок сдачи дома что делать
Застройщик перенес сдачу дома и говорит, что не обязан платить неустойку до конца 2020 года
Застройщик задерживает сдачу дома. Должны были ввести его в эксплуатацию в апреле 2020 года, а по факту сделают это в октябре.
Я читал, что по новому постановлению до конца года застройщики никаких неустоек никому выплачивать не должны. Так ли это и почему ущемляются мои права как дольщика?
Даниил, действительно, правительство приняло такое постановление 2 апреля 2020 года. Оно касается особенностей применения неустоек, штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение обязательств по договорам долевого участия. Объясняется это желанием поддержать застройщиков. Но делается все почему-то за счет дольщиков.
Расскажу подробнее, что это значит для обеих сторон ДДУ.
Почему это постановление на руку застройщикам
Дело в том, что обычно по ДДУ дольщик мог получить компенсацию за задержку срока сдачи дома. А теперь не сможет. По новому постановлению, если застройщик должен был ввести жилой дом в эксплуатацию в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, но нарушил этот срок, то неустойку, штраф и проценты за пользование чужими деньгами он платить не должен.
Поясню на примере. Допустим, вы приобрели квартиру у застройщика по договору долевого участия или уступки прав требования. Квартиру вам должны передать 1 июля 2020 года. Однако застройщик задерживает сдачу дома. В обычной ситуации вы вправе были требовать выплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Я уже рассказывал, как рассчитать и взыскать эту неустойку. Но из-за действующего постановления сделать так вы не можете. Если же застройщик не передаст вам квартиру и после 1 января 2021 года, неустойку можно будет начислять с 2 января.
Есть и другой момент. За дольщиком сохраняется право расторгнуть ДДУ, если сдачу дома задерживают более чем на два месяца. В обычной ситуации застройщик должен вернуть вам деньги в течение 20 рабочих дней, а если не вернет, с него можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами. Однако по новому постановлению застройщик может не возвращать вам деньги до 1 января 2021 года без каких-либо финансовых санкций.
Так что если вы хотели отказаться от договора, то хорошенько подумайте. Застройщик вернет вам деньги, но только в 2021 году и только то, что вы заплатили. Без процентов. А с учетом роста цен на жилье этих денег на аналогичную квартиру может и не хватить.
Застройщик задержал сдачу квартиры. Как получить компенсацию?
Российские застройщики часто переносят сроки сдачи дома. Только в Москве в прошлом году девелоперы не успели сдать в срок 67 проектов. Разбираемся вместе с юристом, что делать, если застройщик не вручил вам ключи от квартиры вовремя, и как получить компенсацию за задержку.
Срок сдачи новостройки — это не тот, что значится в рекламных буклетах застройщиков, а тот, что прописан в проектной декларации. Если дом был введён позже этого срока, вы можете претендовать на неустойку и другие компенсации от застройщика. Такое право даёт закон о дольщиках (214-ФЗ).
Что можно получить
Размер неустойки определяется как одна трёхсотая ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. За основу расчёта правильно брать ставку, которая действует на последний день установленного срока исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.
«Например, дольщику должны были передать квартиру 20 января 2021 года, а передали 20 апреля 2021 года. В этом случае за основу берём ставку на 20 января 2021 года (последний день установленного договором срока исполнения обязательства)», — объясняет юрист по гражданским и арбитражным делам компании «ПравоВест» Кирилл Анискин.
Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Неустойку можно рассчитать самому, а можно воспользоваться готовыми калькуляторами неустойки в интернете — например, «Закониус» или «Договор-юрист.ру».
Как определить сроки задержки дома
Чтобы верно рассчитать сроки задержки, нужно правильно определить дату, с которой считать.
Например, последний день окончания срока передачи квартиры может попасть на нерабочий день, обращает внимание юрист Кирилл Анискин. В этом случае, по словам эксперта, действует ст. 193 ГК РФ, согласно которой, если последний день срока приходится на нерабочий день, днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
«Скажем, квартиру должны были передать до 2 января 2021 года (нерабочий день). В этом случае последний срок передачи квартиры переносится на первый рабочий день — то есть на 11 января 2021 года, а просрочка в передаче квартиры и, как следствие, неустойка наступают с 12 января 2021 года», — приводит пример Анискин.
2. Компенсация морального вреда
Достаточным условием для взыскания компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя, объясняет Кирилл Анискин. Этим фактом является сама задержка в передаче квартиры. Доказывать свои физические или нравственные страдания в этом случае необязательно.
Сумму этой компенсации суд определит независимо от размера возмещения имущественных потерь. Правда, сделает это на своё усмотрение.
Анискин приводит пример: в одном суде у одного и того же юриста (и в целом практически в двух одинаковых исках) в одном случае за моральный вред суд взыскал 5 тысяч ₽, а в другом — 15 тысяч ₽. В среднем, по судебной практике в Москве и Московской области, суд взыскивает в счёт компенсации морального вреда около 5–10 тысяч ₽.
Компенсацию можно положить на вклад
3. Штраф в размере 50% от суммы компенсации
Этот штраф начислят застройщику, если он откажется выплатить неустойку добровольно и дольщику придётся обращаться в суд. Тогда он может претендовать дополнительно ещё и на сумму в размере половины полученной компенсации — речь идёт не о той сумме, которую насчитал сам дольщик, а о той, которую одобрит в итоге суд.
«Если застройщик в течение 10 дней (или в иной срок, установленный договором участия в долевом строительстве) не выплатит дольщику неустойку, то это является основанием для взыскания штрафа, причём вне зависимости от того, заявлялось такое требование в иске или нет», — обращает внимание Кирилл Анискин.
4. Судебные расходы и стоимость услуг адвоката
Если дольщику пришлось обращаться в суд, то он может взыскать с застройщика судебные расходы. Например, оплату госпошлины (её можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте Верховного суда). Также можно компенсировать расходы на юриста.
Как получить компенсацию
Порядок взыскания компенсации с застройщика за перенос срока ввода дома прописан в том же законе о дольщиках.
Шаг 1: досудебная претензия
Сначала дольщику нужно направить девелоперу письменную претензию. Лучше всего отправить Почтой России заказное письмо с описью вложения по форме 107 и с уведомлением о получении. В этом случае у вас будет доказательство факта отправки.
В письме нужно описать все свои претензии, привести ссылки на нормы законодательства, указать размер неустойки и реквизиты счёта, куда можно перевести деньги. Также можно предложить решить проблему мирно.
Не все застройщики соглашаются выплачивать покупателям неустойку во внесудебном порядке. Но вам могут предложить какой-нибудь компромиссный вариант: скидку на кладовую или машино-место, помощь в регистрации права собственности или при ремонтно-отделочных работах. Другой вариант — продлить беспроцентную рассрочку платежа, если такая имеется. Всё будет зависеть от застройщика, его фантазии и желания идти на компромисс.
Но обычно застройщики неохотно реагируют на письма дольщиков. Поэтому, вероятно, придётся идти в суд.
Шаг 2: судебный иск
Как правило, суд встаёт на сторону истцов. Правда, размер неустойки может сократиться в несколько раз (согласно статье 333 Гражданского кодекса). Суды учитывают тот факт, что застройщик не скрывался, стремился выполнить свои обязательства и в конце концов достроил дом, что и даёт право снизить размер штрафа. Неустойку в полном объёме реально получить разве что в случае, если речь идёт об откровенном мошенничестве при строительстве и продаже жилья.
Для обращения в суд необходимо написать исковое заявление и оплатить госпошлину, если сумма иска превышает 1 миллион ₽. В заявлении нужно указать реквизиты суда, истца, ответчика, подробно описать обстоятельства дела со ссылками на нормы закона, указать и обосновать размер претензии.
В конце заявления прописывается перечень всех прилагаемых документов:
• копия договора долевого участия;
• копия акта приёмки-передачи квартиры;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• копия претензии досудебного урегулирования;
• кредитный договор;
• платёжные документы и другие.
Принести документы можно лично в канцелярию суда или отправить почтой (опять же, нужно составить опись вложения по форме 107 и направить пакет с уведомлением о вручении). В течение пяти дней дело должны принять к производству.
В какой суд обращаться
Если сумма иска больше 50 тысяч ₽, то такие дела о нарушении прав дольщиков рассматривают районные суды общей юрисдикции. Если меньше — это компетенция мирового судьи. В какой суд обращаться, истец может выбрать сам:
• по адресу своего постоянного проживания или временного пребывания (при условии, что есть регистрация);
• по месту строительства;
• по адресу регистрации застройщика.
Может ли суд отказать во взыскании неустойки
Может. Если застройщик докажет, что дольщик намеренно уклонялся от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.
Также как основание в отказе взыскания неустойки в судебной практике встречаются случаи, когда дольщик не выполняет своих обязательств по договору в части оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Но это скорее исключение из правил, заключает юрист Кирилл Анискин.
Личный опыт: я взыскал компенсацию с застройщика
Дольщики нередко отказываются от услуг опытных адвокатов. Мы нашли героя, который самостоятельно получил компенсацию от застройщика.
Московская область, г. Красногорск
«Компенсацию за срыв срока ввода дома я получал сам. Для этого пришлось самостоятельно изучить весь порядок: на что можно претендовать, какие документы и как подавать.
Сначала я пытался договориться с застройщиком без суда — отправил ему письма о досудебном урегулировании (образец нашёл в интернете), сам рассчитал сумму неустойки. Но немного ошибся и не учёл требование о возмещении убытка — оплату аренды за незапланированный наём жилья: траты на квартиру, которую мне пришлось снимать, пока застройщик достраивал дом. Можно было возместить по 1 тысяче ₽ за каждый день просрочки.
За 75 дней просрочки за мою “однушку” я насчитал около 125 тысяч ₽ неустойки, плюс штраф в 50% от размера неустойки и моральный ущерб в размере 1 тысячи ₽ за каждый день просрочки. В общей сложности вышло примерно 250 тысяч ₽.
Сначала я пытался решить вопрос с застройщиком мирно: был готов принять 100% скидку на приобретение кладовки в моём доме (кладовки стоили около 186 тысяч ₽). Но застройщик отказался выплачивать неустойку, а в качестве компенсации предложил скидку в 5% на ту же кладовку. Такие условия меня, конечно, не устроили.
Пришлось обращаться в суд. На самом заседании судья зачитывал документы очень быстро, я не всё понимал и пожалел, что не обратился к адвокату. Мне задали всего один вопрос, вроде: «Вы подтверждаете свои претензии к застройщику?» Я ответил, что, конечно, да.
Суд снизил размер неустойки практически вдвое. Решение суда вступило в силу через месяц — его и исполнительный лист нужно было забрать из суда самостоятельно, потом написать заявление на взыскание в банк, где у застройщика был оформлен счёт. Вся эта бумажная волокита отнимала время, в очередях пришлось стоять почти на каждом этапе. Зато мне удалось сэкономить на юристе».
Изучить ставки и рефинансировать ипотеку
Другая наша героиня сразу обратилась к адвокату.
Московская область, г. Видное
«Я сразу решила, что буду обращаться к юристу. Сделать что-то своими силами даже не пробовала. Благо выбор адвокатов в Москве большой — это и юристы с частной практикой, и адвокатские агентства. Конечно, старалась найти наиболее выгодные условия и чтобы человек вызывал доверие.
Средняя стоимость услуг составляла около 15 тысяч ₽. Конечно, мне предлагали свои услуги и юристы за 2 тысячи ₽, но крайне низкая цена меня немного смутила. Кроме того, не везде прозрачные условия.
Например, один адвокат работал за 10% от стоимости присуждённой суммы компенсации, оплата после того, как деньги придут на карту. Получается, при сумме компенсации в 100 тысяч ₽ я отдам за услуги юриста 10 тысяч ₽. Да ещё и после того, как дело будет сделано — меня этот вариант устраивал. Но когда я начала читать договор, который предлагал подписать адвокат, то увидела небольшую оговорку (о которой адвокат промолчал) “…но не меньше 35 тысяч ₽”… А если мне будет присуждена компенсация в 50 тысяч? Почти всё я отдам за услуги адвоката? Такое ценообразование оказалось не для меня.
Я обратилась к адвокату с более прозрачными условиями (стоимость услуг — 18 тысяч ₽, 10 тысяч — сразу, 8 тысяч — после того, как получим неустойку). Что я получила за эти деньги? Спокойствие, уйму свободного времени и грамотного адвоката по всем семейным вопросам. С юристом пока мы встретились дважды: чтобы подписать договор на его услуги и чтобы передать доверенность и документы для суда. Всё остальное он взял на себя. Саму компенсацию мы пока не получили, но дата суда уже назначена. Причём присутствовать на самом суде мне не обязательно — у адвоката есть доверенность».
Если застройщик переносит срок сдачи дома что делать
Страшный сон любого дольщика — задержки сроков сдачи дома. Эта ситуация всегда неприятна, может противоречить планам и возможностям покупателя. Расскажем, с чем связаны переносы сроков даты ввода жилья в эксплуатацию и как извлечь выгоду в сложившейся ситуации.
С какого момента срок считается просроченным?
Для начала разберемся, как узнать плановый срок сдачи многоквартирного дома. Он должен быть прописан в договоре долевого участия (ДДУ), заключенном между девелопером и дольщиком. По окончанию всех работ застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного объекта в эксплуатацию, а затем передать квартиру будущему жильцу в сроки, также прописанные в ДДУ. Сроки могут быть обозначены конкретной датой или кварталом, например, 3 квартал 2021 года. Следующий день за датой, указанной в договоре, и будет считаться первым днем просрочки.
По каким причинам застройщик переносит сдачу?
Прежде всего необходимо помнить, что несвоевременный ввод жилого объекта в эксплуатацию может случиться не только у недобросовестного застройщика. Причин опоздания может быть множество, но не все они зависят напрямую от девелопера. Конечно, никакие из них не снимают с девелопера необходимость исполнения его обязательств по ДДУ.
Возможные причины одностороннего переноса даты завершения строительства застройщиком:
Застройщик обязуется известить дольщиков официальным письменным уведомлением о переносе срока сдачи дома не позднее, чем за 2 месяца. Строительные компании предлагают заключить дополнительное соглашение к действующему ДДУ с указанием новых дат получения жилья, в нем также могут быть указаны причины переноса срока. Подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет — личное дело каждого дольщика.
Подписание дополнительного соглашения к ДДУ может быть выгодным, так как часто включает какие-либо бонусы, например, застройщики предлагают скидку на отделку или предоставление бесплатного машино-места. Однако это лишит будущего жильца возможности потребовать выплату неустойки из-за задержки. В случае дополнительного переноса сроков передачи квартиры взыскать компенсацию получится только с даты плановой сдачи, указанной в дополнительном соглашении к ДДУ.
Задержки сдачи дома и передачи квартиры: отличия
Несвоевременная сдача дома связана с невозможностью достроить многоквартирное жилье или получить акт о вводе новостройки в эксплуатацию в сроки, прописанные в ДДУ. Как следствие, переносится дата передачи жилья дольщику.
Однако задержки в передаче квартиры жильцу могут происходить и по другим причинам, например, будущим владельцем квартиры не был подписан акт приема-передачи жилья в связи с наличием в квартире недостатков. Будьте внимательны к срокам! Застройщики должны уведомить дольщиков о готовности передать объект. Обязанность дольщика — явиться в течение 2 месяцев на прием квартиры. Неявка в этот промежуток времени повлечет за собой составление одностороннего акта приема-передачи строительной компанией. Однако это не лишает вас права на бесплатное устранение недостатков. При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект в течение гарантийного срока, который составляет не менее 5 лет на переданный объект и 3 лет на технологическое и инженерное оборудование. Подробнее о том, как правильно принять квартиру у застройщика и что делать, если застройщик затягивает дату осмотра и передачи квартиры, описано в статье.
В каких случаях можно взыскать неустойку и как она рассчитывается?
Потребовать компенсацию с застройщика можно за каждый день нарушения сроков передачи квартиры, прописанных в договоре ДДУ. Подчеркиваем, что при подписании дополнительного соглашения с указанием новых дат сдачи, подать претензию будет невозможно, так как фактически это является согласием на продление сроков.
Размер суммы неустойки можно рассчитать по формуле:
Размер неустойки= (Стоимость квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевую ставку Центрального Банка РФ).
Кроме того, покупатель жилья имеет право получения компенсации морального ущерба и расходы на услуги юриста. Заявить об этих требованиях нужно заранее, иначе суд постановит возместить лишь выплату, положенную за фактическую просрочку.
Как взыскать неустойку с застройщика?
Для взыскания неустойки можно направить заказным письмом письменную претензию на адрес застройщика. Обратиться за выплатой компенсации можно как по факту просрочки, так и после приемки жилья.
Добросовестный девелопер выплатит неустойку вскоре после получения и рассмотрения претензии. Если застройщик отказывает в выплате, задерживает ответ на направленный документ, дольщик может обратиться в суд. В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана выплатить не только сумму компенсации, но и будет подвержена взысканию штрафа в размере 50% от суммы за отказ выплатить неустойку добровольно.
Получить средства можно самостоятельно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а затем обратиться в банк для списания назначенной судом суммы со счета строительной компании. Также можно обратиться в ФССП, тогда судебные приставы взыщут штраф и денежные компенсации с компании по листу исполнительного производства.
Можно ли расторгнуть договор ДДУ при задержке сроков сдачи?
Да, согласно Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» дольщик вправе расторгнуть ДДУ при переносе сроков более чем на 2 месяца с даты, прописанной в договоре.
Целесообразность одностороннего расторжения договора нужно рассматривать отдельно в каждом случае. Например, если объект долевого строительства находится в финальной стадии строительства, расторжение ДДУ может повлечь за собой потерю выгоды, так как рыночная стоимость объекта вероятнее всего поднимется. Если же этап строительства многоквартирного объекта далек от завершающего, то расторжение договора может уберечь покупателя жилой недвижимости от дополнительной потери средств и лишних стрессов. Однако все случаи индивидуальны и требуют анализа конкретной ситуации для принятия окончательного решения.
Счет эскроу —возврат денег дольщику при задержке застройщиком сроков сдачи дома
2019 год ознаменовался изменением схемы приобретения и финансирования строительства жилья. Застройщик и дольщик с 1 июля 2019 года заключают ДДУ, согласно которому дольщик оплачивает стоимость квартиры не застройщику на счет, а размещает деньги в банке на счете эскроу. Именно для того, чтобы обезопасить расчеты между застройщиком и дольщиком были введены эскроу счета.
Для открытия счета эскроу дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор — договор счета эскроу. От срока ввода жилого объекта в эксплуатацию зависит расчет срока размещения дольщиком денег на счете эскроу (срок депонирования).
Срок размещения денег на счете эскроу рассчитывается так:
Срок депонирования=срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.
После ввода жилого объекта в эксплуатацию банк без участия дольщика перечисляет деньги со счета эскроу застройщику.
При задержке застройщиком сроков сдачи дома и принятии дольщиком решения подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе даты передачи ему жилья, срок размещения денег на счете эскроу будет уже рассчитываться так:
Продленный срок депонирования= новый срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.
О новом сроке ввода объекта в эксплуатацию банку сообщит застройщик. Деньги дольщика будут продолжать находиться в банке на счете эскроу.
Если дольщик все же решит расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, то банк вернет деньги дольщику в полном объеме. Дольщик сможет их направить на покупку нового жилья заключив ДДУ уже с другим застройщиком.
Риск все равно существует, ведь если деньги были взяты в ипотеку, уплаченные на момент расторжения ДДУ проценты возвращены не будут.
Следует также принять во внимание, что при банкротстве банка, в котором дольщику открыт счет эскроу покупателю будет возвращена только застрахованная сумма — сумма находящаяся на счете эскроу, но не более 10 млн. руб. Подробнее о том, как работают счета эскроу, можно ознакомиться по ссылке.
Что делать, если квартира в ипотеке?
При приобретении жилья с использованием кредитных средств банка договором с банком может быть установлена ваша обязанность уведомлять банк о любых изменениях, находящихся в залоге прав требования по ДДУ. В таком случае, вам необходимо будет предоставить в банк документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи объекта, например, уведомление строительной компании о переносе сроков, дополнительное соглашение к договору, решение суда о признании девелопера банкротом.
Задержка сроков сдачи жилья всегда неприятна, следует взвесить все возможные варианты развития событий и выбрать тот, который наиболее отвечает вашим интересам.
Что нужно знать о срывах сроков строительства дома: 8 фактов
К сожалению, в ситуации, когда сроки строительства и сдачи дома в эксплуатацию срываются, оказываются многие дольщики. И часто подобные задержки действительно связаны с финансовыми проблемами строительной компании, что переводит дольщиков из категории соинвесторов в категорию пострадавших. Однако задержка сроков не всегда однозначно указывает на то, что все закончится плохо.
Вместе с экспертами рынка мы составили список фактов, которые помогут разобраться, что действительно происходит на стройке и на что можно рассчитывать, если сроки сдачи дома сорваны.
1. Срыв сроков — не редкость
По статистике, более 50% всех многоквартирных комплексов в России по разным причинам сдается с нарушением сроков. Причем это не зависит от категории жилья и размеров строительных компаний. С задержками сдают объекты как крупные застройщики, так и малые, причем дома и стандарт-, и бизнес-класса, констатируют участники рынка.
2. Задержка не всегда связана с финансовыми проблемами застройщика
Для срыва срока передачи ключей нужны веские основания. Не всегда причина заключается в неблагонадежности девелопера или его финансовых проблемах, особенно если продавец впервые нарушил сроки.
«Одна из распространенных причин — сложности с подключением объекта к коммуникациям, — рассказала генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. — На рынке предоставления подобных услуг давно сложилась монополия, из-за чего поставщики порой не справляются с потоком заявок и поэтому не могут в указанный срок подключить дом к водо- и теплоснабжению. В результате покупатели не получают ключи вовремя, хотя все работы застройщик выполнил по графику. Поэтому, если дом уже построен, но не подключен к коммуникациям, не стоит паниковать и предпринимать какие-либо серьезные действия».
Задержка также может быть связана с тем, что госкомиссия по разным причинам не принимает объект. Например, обнаружены дефекты, вызванные работами генподрядчика, некачественными материалами, несоблюдением технологии строительства. Эти дефекты застройщику придется устранять. Часто сроки задерживаются из-за проблем с документацией, необходимой для государственной регистрации объекта.
3. Задержка до полугода считается допустимой
В среднем по России нарушение сроков сдачи домов достигает трех месяцев. Учитывая существующую практику ввода вновь построенных домов в эксплуатацию, срок задержки до полугода можно считать допустимым. «Но лишь при условии, что застройщиком предпринимаются конкретные действия для устранения причин задержки. Больший срок должен стать поводом для беспокойства со стороны дольщиков», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
4. Тревожный звонок — отсутствие работ на стройке
Вялые темпы строительства — один из верных признаков того, что на стройке «что-то пошло не так». Если техника стоит без движения, рабочих нет или их очень мало, то, скорее всего, строительство приостановлено или его темпы снижены до минимума. Дополнительно должно насторожить, что застройщик перестает информировать о ситуации на строительной площадке.
«Если девелопер раз в неделю регулярно выкладывал на сайт фотоотчет о стадии строительной готовности, а теперь стал делать это реже и в целом ограничивается определенными ракурсами, то, вероятно, в проекте не все гладко, — поясняет Евгения Акимова. — Тревожный признак, если на сайте исчезли трансляции с видеокамер, по которым в любое время суток можно отследить активность работ. Нехорошо также, если девелопер отказывается от проведения для клиентов экскурсий по строящемуся объекту, притом что таковые ранее имели место».
5. Строительные работы могут быть не видны
Нужно различать ситуации, когда стройка замерла на этапе возведения средних этажей и когда дольщикам просто не видно, какие ведутся работы.
«Некоторые дольщики болезненно реагируют на отсутствие кранов на стройке, — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Но это нормально, когда первые корпуса уже построены, а корпуса следующих очередей находятся еще на нулевом цикле. Идет подготовительная работа, роют котлован — и краны пригонять еще рано. На этот период застройщик может временно отказаться от аренды кранов, избегая больших издержек. Между тем в уже построенных корпусах могут активно вестись внутренние работы».
6. Застройщик должен уведомить дольщиков о переносе сроков
Законом определено, что застройщик обязан за два месяца до просрочки письменно известить дольщиков о задержке строительства и предложить подписать дополнительное соглашение на продление срока. При этом он должен указать новые сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Невыполнение данного требования предусматривает административную ответственность застройщика в виде штрафа.
«Надежные компании стараются максимально раскрывать информацию о причинах задержек и сроках их устранения, — отмечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов. — Помимо информации от самого застройщика сведения можно получить из целого ряда источников, начиная от государственных органов и заканчивая социальными сетями».
7. Дольщик имеет право потребовать выплаты неустойки
Дольщик имеет право на получение неустойки за каждый день просрочки в передаче квартиры (если он не подписывал согласие на перенос сроков). Но, как отмечает Ирина Доброхотова, существующая практика показывает, что суды не присуждают неустойку в полном размере, так как это может привести к банкротству компании либо компания уже банкрот и средств на выплату неустойки у нее просто нет.
Нередко ситуацию усугубляет преждевременное взыскание штрафных санкций со стороны дольщиков, отмечает Дмитрий Логинов. «Зачастую дольщики, не дождавшись ввода дома в эксплуатацию, обращаются с исками в суд и получают решение, по которому имеют право требования суммы неустойки за каждый день просрочки, — поясняет эксперт. — Однако это хорошо для каждого дольщика в отдельности и плохо для всех дольщиков в совокупности. Для завершения работ застройщику необходимо стабильное финансирование, которое невозможно, если на банковские счета постоянно поступают исполнительные листы с требованиями списания сотен тысяч рублей. В итоге ситуация только усугубляется и в конечном итоге может привести к банкротству застройщика».
8. Можно потребовать достроить квартиру или вернуть деньги
Если сроки ввода в эксплуатацию сорваны, а стадия готовности дома далека от завершающей, у дольщиков есть два варианта. Если объект полностью построен, но не подключен к сетям, стоит добиваться полной готовности дома и требовать именно квартиру. Если стройка встала на нуле или на уровне первого-второго этажа, есть смысл попытаться вернуть деньги, отмечает Ирина Доброхотова.
«Шанс получить назад деньги есть до начала процедуры банкротства, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — А после признания застройщика банкротом дольщики попадают в третью очередь кредиторов. Но обычно финансовое состояние застройщиков, которые близки к краху, настолько плачевно, что на деньги можно не рассчитывать. Поэтому следует идти по второму пути — требовать компенсаций у государства. Для этого необходимо, чтобы незавершенный ЖК признали проблемным объектом. После банкротства это происходит автоматически. До банкротства должно пройти не менее шести месяцев с момента приостановки строительства».
После признания объекта долгостроем его дольщики включаются в списки пострадавших участников долевого строительства. На уровне каждого региона — свой список. Эти люди в порядке очереди решают вопрос с помощью властей и других девелоперов. Им предусмотрена выплата компенсации из бюджета, если объект находится на нулевом цикле строительства. При высокой готовности местные власти могут найти нового девелопера для завершения дома.