дом блокированной застройки и земельный участок что это

Дом блокированной застройки и земельный участок что это

Что касается жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства), то он прежде всего «единый и неделимый». Частью 7 статьи 41 Закона о регистрации установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются.

Однако в части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) выделен, в том числе, такой вид объектов капитального строительства как жилые дома блокированной застройки.

Это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти. При этом каждый из них предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Кроме того, пунктом 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ определено, что блок жилого дома блокированной застройки расположен на отдельном земельном участке.
По причине того, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной жилой застройки, либо к многоквартирному дому, в зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты. В этом случае конструктивные особенности зданий и их назначение (жилой дом блокированной застройки или многоквартирный дом) определяются проектной документацией.

Необходимо также учитывать, что земельные участки, на которых могут создаваться многоквартирный дом, индивидуальный жилой дом, жилой дом блокированной застройки имеют различные правовые режимы. Соответственно, вид разрешенного использования и категория земельного участка, на котором будет создан жилой дом блокированной застройки либо многоквартирный дом, указанные в правоустанавливающем документе на земельный участок, градостроительном плане земельного участка, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.

В настоящее время раздел жилого дома возможен только в случае образования блоков жилого дома блокированной застройки.

Источник

Блокированная жилая застройка – вид использования земельного участка и назначение ОКС

Содержание

Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков и объект недвижимости в статусе жилого дома.

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов использования земельных участков в населённых пунктах. Точнее, это ВРИ ЗУ в части территориальной зоны жилой застройки.

Блокированная жилая застройка – объект недвижимости

Действующий Классификатор ВРИ ЗУ (утверждён Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020) – главный ориентир при анализе возможности застройки участков в черте населённого пункта.

Виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:

На участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:

Что такое совмещённые дома?

Совмещённые дома – гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это расположенные в ряд однотипные жилые строения, блокированные друг с другом боковыми стенами.

Каждый из автономных блоков имеет:

Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, в которых:

В совмещённых домах у каждого блока есть свой выход на личный участок, на котором может стоять собственный гараж.

Распространённые виды жилой блокированной застройки:

Они различаются архитектурными решениями и внутренними планировками.

Земельные участки, прилегающие к блокам

У застройщиков блокированного дома, возникает вопросы по исходному ЗУ:

Ответ на них есть в Градостроительном кодексе РФ (подпункт 2 пункта 2 статьи 49):

жилые дома блокированной жилой застройки соответствуют требованиям:

В отношении исходного земельного участка сказано:

Исходный ЗУ, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некоторые изменения.

Формирование земельных участков

Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков:

ВРИ ЗУ, занятых блоками, должен соответствовать правовому режиму совмещённых домов. Наименование ВРИ блочного участка – «блокированные жилые дома».

При формировании ЗУ для блоков нужно учесть, что:

Сведения о блочных участках будут отражены в дальнейшем в разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России № Д23 и-1328 от 14.03. 2017).

Жилой дом блокированной застройки – это единое строение:

Земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка. Удобнее пояснить всё это на примерах:

максимальное количество блоков – 2

площадь блочных ЗУ – 10 сот.

площадь блочного ЗУ – 4 сот.

возвести блокированный жилой дом на участке нельзя:

Площадь ЗУ, прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в ПЗЗ поселения.

Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС

Если в отношении самого строения особых проблем нет:

то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит проанализировать.

ВРИ ЗУ под блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.

Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. Придётся тогда уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

В отношении площади блочных участков нужно:

Пример

Установленный минимальный размер ЗУ – 10 сот.

Чтобы выделить земельные участки, приходящиеся на каждый блок дома, потребуется провести работы по межеванию исходного участка.

Разрешение на строительство блокированного жилого дома

Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке (или на нескольких смежных земельных участках под блокированную жилую застройку). Разрешительная документация выдаётся с учётом этой ситуации (Письмо Минэкономразвития России № Д23 и-5649 от 28.11.2013).

Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке. Для получения разрешения на неё необходимо:

Раздел исходного участка на блочные ЗУ выполняется перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. На каждый образованный ЗУ оформляется межевой план.

Разрешение на строительство

При подготовке разрешения выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без него предусмотрена административная ответственность,

Отсутствие разрешения на строительство исключает:

Порядок получения разрешения

Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует.

Применяются общие правила:

ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:

ГПЗУ – стартовый документ в процессе подготовки к строительству блочного жилого дома. В заявлении на его предоставление можно указать планируемого количество блоков.

В полученном ГПЗУ должно предусматриваться выделение ЗУ под каждый блок жилого дом.

Градостроительный план земельного участка – основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:

Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:

СПОЗУ согласовывается с главным архитектором муниципальной администрации. С ним также ведётся согласование:

Поскольку блокированный жилой дом является объектом капитального строительства, то порядок получения разрешения на его возведение должен соответствовать также требованиям статьи 51 ГрК РФ. Единственное исключение из него – отсутствие требования о проведения экспертизы проектной документации.

Документы для получения разрешения на блокированную застройку (пункт 7 статьи 51 ГрК РФ):

Ввод блокированного жилого дома в эксплуатацию

Правовой статус жилого дома блокированной застройки отличает:

Обязательное приложение к заявлению о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – технический план ОКС. Его подготовкой занимается заявитель (статья 24 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ).

Каждый блок – объект капитального строительства:

Сведения о земельных участках, прилегающих к блокам, включаются в разделы разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Для ввода блокированного дома в эксплуатацию необходимо выполнить ряд мероприятий:

Основания для учёта блоков в ГКН:

Причины приостановки кадастрового учёта блоков

Особенности блокированной застройки

Особенности блокированной застройки, как объекта недвижимости с земельным участком:

Факторы привлекательности жилых домов блокированной застройки

Полезная информация

Источник

Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17 (вместе с Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки»)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 3 апреля 2017 г. N 14-04075-ГЕ/17

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328

О ЖИЛЫХ ДОМАХ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке формирования земельного участка под жилым домом блокированной застройки, а также по вопросу подготовки технического плана для такого дома и в части установленной компетенции сообщает.

Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.

В этой связи полагаем возможным отметить следующее.

Таким образом, определение жилого дома блокированной застройки не в полной мере соотносится с определением жилого дома, закрепленным в Жилищном кодексе.

В этой связи, в настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», «жилой блок».

2. В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

3. В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г. N 14-02689-ГЕ/17 (копия прилагается), с учетом Свода правил «СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», введенных в действие с 20 мая 2011 г. приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое».

Кроме того, по мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.

Дополнительно отмечаем, что в соответствии с пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства и градостроительства (за исключением территориального планирования), а также в сфере жилищной политики.

Источник

Дом блокированной застройки и земельный участок что это

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2020 г. N 14-05253/20 О возможности постановки на государственный кадастровый учет блока жилого дома блокированной застройки

В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с письмом Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 09.04.2020 N 03-05-04-01/28129 рассмотрено обращение ФНС России от 08.04.2020 N БС-4-21/5941@, в связи с чем сообщаем.

На основании части 2 статьи 16 ЖК жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Исходя из положений Закона N 218-ФЗ (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14), сведения о части объекта недвижимости вносятся в ЕГРН в целях определения пределов действия устанавливаемого ограничения прав или обременения объекта недвижимости.

Также необходимо учитывать, что действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков для размещения частей здания.

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной и отвечает требованиям части 2 статьи 49 ГрК, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки. Кроме того, судом отмечено, что в рассматриваемом случае части жилого дома должны являться самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (с соответствующим наименованием, в частности, «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»), при условии, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем (эксплуатации) такого жилого дома, если такой дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.

Также сообщаем, что Минстроем России, как уполномоченным органом в сфере строительства и жилищной политики, ведется работа по законодательному определению понятий «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», а также порядку приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства вида, назначения, разрешённого использования таких объектов недвижимости, в том числе земельных участков, на которых они расположены. (По имеющимся сведениям, в настоящее время законопроект дорабатывается в Правительстве Российской Федерации.)

Кроме того, предлагается с даты вступления проектируемых положений в силу жилое помещение, соответствующее указанным выше признакам, признать жилым домом блокированной застройки без каких-либо дополнительных процедур и согласований, то есть в силу прямого указания закона.

Обзор документа

Источник

Земельный участок под домом блокированной застройки

Сегодня напомним, что такое жилой дом блокированной застройки и чем он отличается от МКД и жилого дома. Мы расскажем, как департамент недвижимости Минэкономразвития РФ отреагировал на запрос о порядке формирования земельного участка под такой дом и подготовке технического плана для такого дома.

Дом блокированной застройки

Жилой дом – это индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Многоквартирный дом, как и дом блокированной застройки (ст. 16 ЖК РФ), это вид жилого дома. Это дом, который состоит из двух и более квартир. Каждая квартира имеет свой выход на земельный участок дома или в помещение общего пользования.

не могут использоваться как жилые.

Минстрой РФ понимает, какая путаница возникает при определении вида жома, и то, что определение жилого дома блокированной застройки не до конца соответствует определению жилого дома, которое закреплено в ЖК РФ. Поэтому ведомство разрабатывает проекты нормативно-правовых актов, которые окончательно определят понятия «многоквартирный дом» и «жилой дом блокированной застройки».

Земельный участок под домом блокированной застройки

Вопросы возникают и по земельным участкам, на которых стоят дома блокированной застройки. Каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГК РФ).

Проверьте, что к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию у вас приложен технический план объекта капитального строительства (ч. 10.1 ст. 55 ГК РФ). Он должен быть подготовлен по правилам, которые описаны в ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Технический план составляется в двух частях: графической и текстовой. В графической части отражаются данные кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором находится дом. Указывается местоположение объекта.

Графическая часть плана – это план этажа или части этажа здания (или всего здания или его части, если нет этажей). На таком плане отмечается местоположение помещения, машино-места.

Когда жилой дом блокированной застройки вводится в эксплуатацию, каждый его блок ставится на государственный кадастровый учёт в качестве отдельного здания с назначением «жилое» (письмо Росреестра от 06.03.2017 N 14-02689-ГЕ/17).

Государственный кадастровый учёт блоков

Росреестр в том же письме говорит, что технические планы нужно подготовить для каждого блока жилого дома блокированной застройки. При этом важно помнить, чтобы каждый блок имел свой собственный земельный участок. Данные о них потом отразятся в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Источник