договор субаренды и аренды в чем разница
Создать арендную цепочку
Само понятие «субаренда» встречается в экономической практике довольно часто. Насколько же она выгодна и удобна основному арендодателю? В чем ее преимущество перед обычной арендой? Как избежать незаконной субаренды? Что делать, если договор с арендодателем расторгнут досрочно? Вот лишь неполный перечень вопросов, с которыми приходится сталкиваться бухгалтерам самых разных организаций — как крупных холдингов, так и небольших компаний.
ТерминологияАренда — это наем за определенную плату имущества, которое арендатор использует в своих целях. Понятие субаренды с ним схоже и оно означает передачу имущества третьему лицу. Такая сделка регулируется по всем правилам, распространяющимся на аренду. Для мелких арендаторов преимущество субаренды в том, что им легче найти арендодателя, который предоставит помещение, чем выходить на собственника. Для большой организации выгодно пользоваться своими арендаторами как посредниками при сдаче собственных площадей мелким субарендаторам.
А кто разрешил?Самое главное, с чего должен начать бухгалтер при заключении договора субаренды, — это узнать, есть ли разрешение основного арендодателя (ст. 615 ГК РФ).
Особое внимание нужно уделить арендаторам, которые сдают государственное и муниципальное имущество. Как правило, передавать его в субаренду запрещено. Теоретически возможно получить разрешение на подобную сделку, но практика показывает, что такие случаи довольно редки. И именно здесь очень велика вероятность столкнуться с недобросовестными арендодателями. Взяв в аренду госимущество, они передают его в субаренду без соответствующих разрешений, а проблемы с налоговой инспекцией, возникающие у конечного арендатора, ложатся на плечи бухгалтеров.
В договоре аренды следует прописать право арендатора на сдачу имущества в субаренду. Поэтому при заключении соглашения необходимо убедиться, что основной арендодатель разрешает такую передачу. Если же такого разрешения нет, то арендатор все равно сможет провести эту выручку, и налоговая только обрадуется лишним поступлениям. А вот субарендатор включить в налогооблагаемую базу по прибыли и зачесть НДС не сможет.
Ничтожный договорСложности могут возникнуть в том случае, когда основной арендодатель расторгает договор с арендатором. В этом случае договор субаренды, заключенный на основании последнего, также теряет силу. Аналогичная ситуация возникнет в том случае, если договор аренды признан недействительным (ст. 618 ГК РФ). Разумным выходом для субарендатора, который остался «на улице», — обратиться к основному арендодателю. С ним заключается новый договор аренды уже без посредника, и деятельность ведется в обычном порядке (гл. 3 ГК РФ). Кроме того, договор субаренды заключается на срок, не превышающий период действия договора аренды (ст. 615 ГК РФ). Если арендодатель в договоре дал согласие на субаренду, но не уточнил конкретные сроки, то арендатор может заключать договоры субаренды уже без дополнительного разрешения.
Причины для расторжения могут быть разными — например, нарушение условий договора, порча имущества, несвоевременная оплата. Но даже такая «развязка» возможна только на основании решения суда (ст. 450 ГК РФ).
Коммунальные услуги могут быть оплачены субарендатором арендатору или основному арендодателю в зависимости от условий договора.
Довольно часто возникают спорные вопросы по поводу регистрации договора субаренды. И все-таки подобный договор обязательно нужно регистрировать, как и договор аренды (ст. 609 ГК РФ). Многие бухгалтеры не считают данную меру необходимой. А зря! Ведь ни в Гражданском кодексе, ни в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нет условий, которые «освобождают» договор субаренды от регистрации. А значит, в случае разбирательств суд в праве признать такой договор недействительным (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
В договоре аренды необходимо учесть возможность сдачи арендатором имущества третьим лицам. В случае, когда он уже заключен, и в нем данные условия не были оговорены, то можно заключить дополнительное соглашение.
Нам столько не надоА как быть бухгалтерам, работающим в компаниях, которые являются арендаторами и руководство которых заинтересовано в передаче имущества в субаренду? Зачастую аренда является основным направлением деятельности компании. Возможно также, что субарендатор одновременно является очень важным ее партнером. Однако арендатор, передавая свое имущество третьему лицу, идет на значительный риск, так как субарендатор никакими обязательствами с ним не связан, и это может повлечь определенные проблемы.
В законодательстве нет конкретных указаний о способах выдачи разрешений на сдачу имущества в субаренду. Но бухгалтер должен учесть все возможные факторы, которые смогут обезопасить арендатора от незаконной субаренды. В договоре аренды необходимо учесть возможность сдачи арендатором имущества третьим лицам. В случае, когда он уже заключен, и в нем данные условия не были оговорены, то можно заключить дополнительное соглашение. Проверенному арендатору можно оформить согласие в одностороннем порядке в виде письма. Но и в нем лучше ограничить сроки, как и в договоре, чтобы в дальнейшем избежать спорных вопросов. Если сроки заранее не оговорить, то договор субаренды будет приравнен к периоду договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Наиболее надежный способ, при котором вы будете в курсе особенностей сделки с субарендатором, — это согласование самого соглашения субаренды.
СубсубарендаО существовании понятия «субсуб-аренда» спорят многие бухгалтеры и юристы. В законодательстве оно нигде не оговаривается. Значит ли это, что сдача имущества в субсубаренду является незаконной? Вовсе нет. Такие расходы можно включать в затраты, ведь в законодательстве нет никаких оговорок по этому поводу (ст. 346.16 НК РФ). Главное здесь — прописать в соответствующем договоре, что субарендатор имеет право сдавать имущество в субаренду. Но такой способ таит в себе определенный риск, так как однозначного толкования подобной ситуации ни в Гражданском, ни в Налоговом кодексе нет. Значит ли это, что договор может быть оспорен в суде? Право сдавать имущество в аренду принадлежит только арендатору при условии, если согласен арендодатель (п. 2 ст. 615 ГК РФ), а вот передача имущества в аренду субарендатором не предусмотрена. Таким образом, договор субсубаренды противоречит действующему законодательству.
Практика показывает, что, несмотря на все спорные моменты, «субсубарендная схема» используется многими фирмами. Но во избежание ошибок и проблем с налоговой такой системы лучше избегать. Более прозрачной выглядит другая цепочка: арендодатель — арендатор — субарендатор, ведь все ее аспекты полноценно описаны в законодательстве, и взаимодействие всех участников урегулировано.
Договор субаренды № 12
5. Изменение, расторжение, прекращение действия договора
5.2. Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке:
5.2.1. При возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.
5.2.3. При необеспечении Арендатором в течение двух рабочих дней беспрепятственного доступа представителям Арендодателя или балансодержателя на Объект для его осмотра и проверки.
СРОЧНО!
Успейте разобраться в ФСБУ 5/2019 «Запасы», пока вас не оштрафовали. Самый простой способ – короткий, но полный курс повышения квалификации от гуру бухгалтерского учета Сергея Верещагина
Субаренда
Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.
Гражданско-правовые отношения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Цель субаренды
Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.
Особенность субарендных договорных отношений
По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.
Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.
Согласие арендодателя на заключение договора субаренды
Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.
При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.
Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя
Рассмотрим следующую ситуацию.
Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.
Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.
Гражданско-правовые последствия
Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.
Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).
Кроме этого арендодатель может:
потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).
Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).
В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).
Налоговые последствия
Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.
В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).
А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).
Права и обязанности субарендатора
Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.
Срок договора субаренды
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.
Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.
Чем отличается договор аренды от субаренды
Дмитрий Алексеев
Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.
Договор аренды и субаренды – это две родственных юридические сделки с аналогичным механизмом действия. Данные сделки распространены преимущественно в сфере предпринимательства для установления правоотношений между сторонами по поводу временного пользования нежилыми помещениями (и другими объектами недвижимого имущества).
Для того, чтобы определить отличия между ними, следует разобрать отдельно каждую из них.
Понятия
Аренду можно определить как сдачу в наем имущества его собственником во временное владение и пользование за установленную в договоре плату.
Правовые отношения между сторонами аренды (арендодателем и арендатором) устанавливаются в договоре аренды, который содержит ключевые условия передачи недвижимости в пользование арендатора.
Таким образом, аренда – это передача объекта недвижимости (или иного имущества) собственником другому лицу на время.
Стороны обговаривают условия использования имущества, правовые обязательства сторон, ответственность по договору, порядок внесения арендной оплаты, а также порядок расторжения сделки.
В ходе аренды наниматель нежилого помещения вправе сдать его третьим лицам. При этом ответственность за состояние арендованного объекта все равно несет арендатор.
Субаренда – это разновидность гражданско-правового соглашения, на основании которой арендатор пересдает арендованное им имущество третьему лицу.
Другими словами, данная сделка заключается в уступке права пользования недвижимым (или иным) имуществом в рамках основного договора аренды.
Передача имущества в поднаем субарендатору повышает возможные риски его собственника. Извлечь дополнительную выгоду владелец может, повысив стоимость арендной платы.
Основным условием заключения договора субаренды является получение письменного согласия от собственника недвижимости.
Законодательные нормы
Общие условия сделок аренды/субаренды регулируются следующими правовыми актами:
| Положениями ст. 608 Гражданского кодекса РФ | установлено кто может выступать в качестве арендодателя |
| В ст. 606 ГК РФ | определяется понятие аренды, устанавливаются права и обязанности сторон |
| Нормы ст. 432 ГК РФ | определяют порядок оформления договора субаренды |
Нюансы взаимоотношений сторон договора
Договор аренды является достаточно прозрачным и распространенным в юридической практике. У собственника имущества возникают риски, но их можно свести к минимуму при правильном составлении договора.
Зачастую трудность для арендодателя заключается в том, чтобы получить арендную плату в определенные сроки. Арендатор может задерживать оплату, а в отдельных случаях и совсем не исполнить свою обязанность по внесению платежей за пользование имуществом.
Субаренда более сложная сделка. У нее имеется ряд особенностей, которые необходимо знать перед оформлением соглашения.
Арендодатель должен понимать имеющиеся риски, перед тем, как согласовывать договор субаренды.
| Нежилое помещение может передаваться в наем сторонним лицам без разрешения собственника | риски увеличиваются, если арендодатель находится на отдалении от сдаваемого объекта недвижимости и не имеет возможности следить за тем, как он используется |
| Обязанность регистрации сделки и оплата налогов | который уплачивает арендатор. Обязанность по уплате налога возникает, если срок действия договора превышает 1 год. Налог можно не платить, если договор заключен на срок менее 1 года, но такое условие может быть оспорено налоговой инспекцией и признано злоупотреблением для избежания налогообложения. В таком случае арендатор вынужден будет уплатить налог и заплатить штраф |
| Риски несет и субарендатор | В случае, если арендатор оформил договор с владельцем недвижимого имущества на срок, который менее срока сделки субаренды, то получить внесенную арендную плату обратно не получится. Собственник нежилого помещения не отвечает за действия арендатора и не может нести за него ответственность |
| Если условия сделки нарушаются, арендодатель вправе расторгнуть договор с арендатором | в результате чего автоматически завершится и договор поднайма имущества |
| Если имуществу причинен ущерб действиями субарендатора, возмещать убытки будет арендатор | поскольку ухудшение состояния помещения приводит к нарушению условий договора |
Несмотря на то, что субаренда и аренда недвижимого имущества являются распространёнными соглашениями, и права сторон подлежат юридической защите, они имеют ряд нюансов.
Сложности могут возникать в ситуации, когда арендатор не уведомил надлежащим образом арендодателя о своих планах пересдать в наем часть арендованного нежилого помещения.
В этом случае правоотношения сторон не будут защищены законодательно, и если одна из сторон нарушит контракт, то добиться защиты прав другой стороны в судебном порядке будет проблематично.
Отличие аренды от субаренды
Сдача помещений собственником в аренду является распространённым способом оформления взаимоотношений по поводу временного пользования объектами недвижимости. Аренда безопасна с правовой точки зрения, механизм правовых отношений между арендодателем и арендатором подробно регламентирован в гражданском законодательстве. В этом заключается отличие аренды от субаренды.
Субаренда позволяет малым и средним предприятиям вести бизнес, при этом занимая небольшое нежилое помещение (или его часть).
Зачастую частным предпринимателям или небольшим организациям невыгодно снимать большое по площади помещение, поэтому сделки субаренды широко применяются на практике.
Аренда от собственника обойдется значительно дешевле, поскольку арендаторы, как правило, добавляют к стоимости своей арендной платы определенный процент, в результате чего субарендатору придется заплатить больше.
Основные различия
Рассматривая отличия сделки аренды от субаренды, нужно отметить следующие их особенности:
| Сдать в аренду допускается любое помещение, вне зависимости от его расположения | а в субаренду сдаются нежилые помещения в торговых, офисных или развлекательных центрах, зданиях, которые раньше были общежитиями и в других строениях |
| Аренда от собственника более безопасно | если условия договора нарушаются, то через суд можно осуществить защиту прав стороны договора |
| В договоре субаренды фактически три стороны: арендодатель, арендатор и субарендатор | В договоре аренды – две стороны |
Следует знать, что зачастую помещения сдаются в субаренду тайком от собственника, т.е. незаконно. К примеру, арендатор снимает нежилые помещения, площадью 300 кв. м., и хочет сдать 100 кв. метров третьему лицу. Но при этом не уведомляет владельца объекта недвижимости.
Арендатору необходимо при оформлении договора проверять правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на нежилое помещение. Так он может быть точно уверен, что имеет дело с законным собственником недвижимости.
О госрегистрация договора субаренды нежилого помещения в Росреестре в 2021 году в статье: регистрация договора субаренды.
Что лучше
Что выгоднее — сделка аренды или субаренды, связано с поставленными задачами:
| Аренда целого здания или нескольких крупных нежилых помещений выгодна для предпринимателей, планирующих расширять свой бизнес | во время развития неиспользуемые площади можно пересдать по субаренде |
| Договор субаренды выгоден | для получения дополнительного дохода за сдачу помещений, которые пустуют |
| У арендатора есть возможность сдачи в наем недвижимости в случае преждевременного освобождения помещений | а по условиям соглашения в этом случае он лишается права возврата платы за неиспользуемый срок |
| Субаренда может быть выгодна 3-ей стороне для того, чтобы открыть бизнес | для этого необходимо иметь юридический адрес, которым может быть небольшое помещение, полученное по сделке субаренды |
| Аренда напрямую у собственника наиболее безопасна, она гарантирует соблюдение условий договора | сделка будет законна в течение всего срок действия договора |
Правила заключения сделок аренды и субаренды
Соглашения аренды и субаренды оформляются при учете следующих условий:
| Для заключения договора субаренды требуется согласие арендодателя | либо органов местного самоуправления, если сдается муниципальное имущество |
| Срок действия договора субаренды | не может превышать срок основного арендного соглашения |
| В случае заключения сделки более чем на 12 месяцев | требуется государственная регистрация сделки в ФКП Росреестра |
| В договоре аренды владелец недвижимости может прописать отдельным пунктом, что для поднайма его имущества в субаренду его разрешение не нужно | т.е. сделка субаренда может заключаться без дополнительного соглашения |
| Арендодатель может получать суммы дополнительной прибыли в результате субаренды объекта недвижимости | такой пункт должен содержаться в договоре, в том числе размер возмещения (в твёрдой сумме или в процентах от арендной платы) |
Заключение сделки субаренды земельного участка
Договор субаренды в отношении земли оформляется так же, как и в отношении других объектов недвижимого имущества. После согласования собственника заключается договор. Момент заключения договора определяется датой его государственной регистрации.
В отдельных случаях разрешение владельца участка не обязательно:
| Земельный надел является муниципальным | и был передан в аренду на срок до пяти лет |
| В случае сдачи земельного участка вместе с расположенным на нем объектом недвижимости | на поднайм которого уже получено письменное согласие арендодателя |
| В случае направления арендатором уведомления собственнику | но тот не ответил на протяжении 30-ти дней |
При указании в договоре о запрете сдачи земельного участка в субаренду, нарушение такого пункта влечет за собой досрочное расторжение соглашения с владельцем земли.
Во время составления договора необходимо подробно описать земельный участок, сдаваемый в субаренду. Указывается его площадь, границы, сооружения, расположенные на нем.
Не допускается сдача в поднаем участков, на которых находятся государственные или муниципальные объекты.
Запрещается пересдавать в субаренды земли, которые предназначены для сельскохозяйственной деятельности.
Документы, необходимые для регистрации
Для официальной регистрации сделки субаренды недвижимости, нужно подготовить следующие бумаги:
Госпошлина за услуги по регистрации договора субаренды в 2021 году составляет 2 тыс. рублей для физических лиц, и 22 тыс. рублей для организаций.
Требование о прохождении регистрации возникает, если сделка заключена на срок более й года.
При заключении сделки на более короткий срок, ее официальная регистрация не требуется.
Но госрегистрация сделки снижает возможные риски сторон договора, поэтому в отдельных случаях разумно подать документы в Росреестр.
Права и обязанности сторон
Арендатор и субарендатор несут следующие обязанности:
| Вовремя оплачивать арендную плату по договору | при наличии уважительных причин для задержки внесения платежа, субарендатор должен заранее предупредить об этом другую сторону соглашения |
| Своевременно оплачвать услуги ЖКХ и иные обязательные платежи | в соответствии с условиями сделки |
| Пользоваться помещением по его назначению | назначение недвижимого имущества указано в его технической документации |
| Соблюдать санитарные и эпидемиологические правила, содержать помещение надлежащим образом | извещать арендодателя о случившихся экстренных ситуациях, авариях и т.д. |
| Сдать объект по акту приема-передачи обратно в том же состоянии | в установленный срок. При необходимости проводить текущий ремонт |
| Прочие обязанности | предусмотренные контрактом |
Права арендатора и субарендатора:
| Пользоваться нежилым помещение в соответствии с его назначением в рамках срока договора | требовать осуществления капитального ремонта |
| Пользоваться коммунальными ресурсами | Телефон, интернет, если выполняется оплата, пользоваться другим имуществом, указанным в акте приема-передачи (чайник, принтер, холодильник и т.д.) |
Аренда — это сдача недвижимого имущества в пользование другому лицу на определенное время. Субаренда — это сдача уже арендованного объекта стороннему лицу на время, не превышающее срок основной аренды.
Допсоглашение о пролонгации к договору субаренды помещения, читайте тут.
Видео: Договор аренды (субаренды) нежилого помещения