Как риэлторы проверяют квартиры
7 ситуаций, которые могут возникнуть при покупке или продаже квартиры через риелтора
Опыт читателей Т—Ж
Когда сделку сопровождает риелтор, кажется, что можно доверить ему все и ни о чем не думать.
Правда, придется заплатить немаленькую комиссию, а сам специалист может оказаться не очень компетентным. Читатели Т—Ж рассказали о своем опыте покупки или продажи недвижимости через посредника.
Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Мы хотели провести сделку самостоятельно, так как банк выставил весь перечень документов, а форму договора можно найти в интернете. Но риелторы как пиявки привязываются к продавцам квартиры, особенно к тем, кто не очень разбирается в документах и процедурах.
Будущую квартиру смотрели вживую в выходной день, когда дома было максимальное количество соседей. Хотелось понять, какая слышимость, и порасспрашивать их о доме. На следующей неделе мы передали задаток и подписали договор об услугах риелтора и предварительный договор купли-продажи. Наша риелтор выглядела крайне уверенно, а мы с продавцом немного нервничали. Но все прошло вполне приятно.
Сделку оформили электронно, так как продавцу нужно было срочно приобретать квартиру в соседнем городе. Услуга электронной регистрации стоила 5900 Р и снижала нам ставку по ипотеке на 0,3%. Решили разделить эту сумму пополам.
Сначала риелтор расположила нас к себе спокойным и уверенным видом: она легко отвечала на наши многочисленные вопросы и на просмотре, и когда мы заключали предварительный договор и отдавали задаток. Но потом, по телефону, мы будто перестали понимать друг друга. Нашли альтернативу длинным пустым разговорам по телефону и стали общаться по смс.
При сборе и подготовке документов мы поняли, что риелтор просто зарабатывает на нас деньги, а какие-либо наши правки в договор купли-продажи вносить не хочет: все было просто на словах. Мы решили не усложнять ситуацию. Но если бы устные обещания она не исполнила, то стали бы настаивать, чтобы она переделала договор.
Покупатель был с агентом, но последнего мне пришлось выгнать. Эта женщина пыталась нагло торговаться и давить.
Я чувствовал клиента и понимал, что он готов брать квартиру, а риелтор все только портит.
Наша покупка тоже прошла ровно. Правда, в процессе регистрации пришлось гавкнуть на Росреестр: был уже конец года, а нам нужно было оформить все в одном отчетном периоде. Иначе мы могли попасть на налоги при продаже недвижимости, которая была в собственности менее пяти лет.
В 2020 году я продала малогабаритную однушку с ремонтом, который делали своими силами, в пригороде Ставрополя.
Решение продать квартиру созрело два года назад. Я давно хотела переехать в Краснодар, но постоянно откладывала. Думала сделать ремонт, вынести старую мебель и прибраться. Работы было так много, что и начинать не хотелось. В итоге решила ничего этого не делать. Приехала и сфотографировала квартиру как есть: с пылью на тумбочке, старым ковром и неопрятной мебелью.
Выставила объявление на «Авито» и «Юле». За пару дней поступило больше сотни звонков. Все, чем я занималась, — отвечала на них и рассказывала про свою квартиру. Нагрузка была выше, чем у операторов колцентров.
А себе взамен купила квартиру в Краснодаре — большей площади и в хорошем районе. Правда, пришлось взять ипотеку, но на довольно выгодных условиях: первый год без процентов, остальные четыре — под 6,5% годовых. Планируем погасить кредит уже в этом году.
Во время пандемии я продал двухкомнатную квартиру в Тюмени площадью 68 м². Объявление размещал самостоятельно и через риелторов. Но тогда им мало кто интересовался, хотя на тот момент ограничений на сделки с недвижимостью не было.
Поиск покупателя занял полгода, в итоге его нашел риелтор. Стоимость услуг агента — 2% от суммы сделки, но мне сделали скидку 10%, так как услуги самого агентства мне не были нужны.
Я установил стоимость квартиры на 200 000 Р больше, поскольку предполагал, что будет торг. Но ей стали интересоваться только после сильного скачка цен, поэтому в итоге за эту же цену я ее и продал. Пришлось только отдать комиссию агенту.
Просмотрели около 15 вариантов в период с мая по август 2020 года. Поражало, что за убитые «хаты» — иначе не назовешь — просили уже по 16—18 млн рублей. Хотя год назад такие и за 14 млн были никому не нужны. На рынок вынесло много квартир с ужасными переделками. Например, в одной протекал водяной пол на кухне. Он был замурован в кафель, и запах от этого был умопомрачительный.
Апогеем было объявление, в котором цену на обычную квартиру в панельке одномоментно подняли на 5 млн рублей — с 15 млн до 20 млн рублей.
Окончания сделки ждали долго, я даже думала, что она не состоится. Продавец, его дети и родители по очереди перенесли ковид, причем он сам болел тяжелее всех. От начала до конца сделки прошло долгих шесть месяцев с тонной нервяка и злости.
Квартиру смотрели вживую, все документы оформляли лично. Я сама подготовила договор задатка на крупную сумму — именно это и позволило купить жилье по фиксированной цене. Иначе, пока мы ждали сделку, продавец мог бы накинуть еще 3—4 млн рублей, поддавшись ажиотажу. Хорошо, что риелтор попался бестолковый. Обычно все они категорически против оформления задатка, если работают со стороны продавца. Только аванс, который можно вернуть и таким образом оставить покупателя с носом.
В итоге приобрели именно то, что хотели. Я ни минуты не жалела о покупке. А по сравнению с тем, какими были цены на аналогичные квартиры в конце 2020 года, да и остаются сейчас, можно сказать, что мы взяли ее очень недорого. Хотя, конечно, до пандемии сэкономили бы еще 500—600 тысяч.
Покупка квартиры: чек-лист для просмотра квартиры и проверки документов (что спрашивать, на что смотреть)
Что спрашивать, когда звонишь по объявлению о продаже квартиры
Для начала — контрольный звонок автору объявления. Задайте несколько коротких вопросов, чтобы понять, точно ли стоит ехать.
Если никаких «нюансов» в виде очень пожилого собственника, сложной альтернативы, очень маленького срока владения нет (или вам они кажутся некритичными, и вы готовы с ними работать), можно ехать на осмотр.
На что обращать внимание на просмотре квартиры
Во время осмотра фокусируем внимание на трёх вопросах:
О том, как оценить состояние дома и квартиры, нам рассказал Павел Климентьев, строительный эксперт компании по приёмке и экспертизе квартир «Ситипроф». В вопросе проверки документов помог разобраться специалист по недвижимости Ильдус Валишин, исполнительный директор компании m2.sale.
Состояние дома и общественных пространств
Общественные пространства — это двор, лестничные клетки, площадки и лифты —места, где бывают все жильцы дома.
Перед поездкой посмотрите, когда в последний раз был проведён капитальный ремонт и был ли он вообще (актуально для домов старше 2000 года постройки). Это можно сделать на сайте Реформа ЖКХ — введите в строку поиска город и адрес объекта. Это позволит скорректировать ожидания, если капремонт вот-вот начнётся или, наоборот, недавно прошёл.
Что оценить на придомовой территории
Фасад дома и что происходит в радиусе 20 метров
Обойдите дом несколько раз. На фасаде не должно быть трещин, расслоений кирпича и других визуальных дефектов. Если рядом идёт ремонт, поинтересуйтесь, что именно ремонтируют, возможно, в доме хронические проблемы с коммуникациями.
Как решён вопрос с парковкой:
В каком состоянии двор и детская площадка:
Что оценить в подъезде
Учитывайте нагрузку на места общего пользования — чем больше квартир в доме, тем больше будет износ.
Особое внимание обратите на первый этаж — здесь самая большая проходимость людей. Если дом относительно новый, но подъезд уже запущен, с действующей УК вам, скорее всего, не повезёт.
Чистота:
Как давно был ремонт
Лифт:
Безопасность
Есть ли консьерж, камеры видеонаблюдения, работают ли они.
Курят ли в подъезде
Можно понять по запаху и по наличию пепельниц из подручных материалов.
Соседи
Кстати, оценить, что за люди проживают в доме, можно в социальных сетях: у многих ЖК есть группы. Ещё будущих соседей можно поискать в Яндекс.Районе и задать вопрос про интересующий дом.
Состояние квартиры
Если вы планируете делать ремонт «под себя» и уже знаете, как будет выглядеть ваша квартира, можно пригласить на просмотр дизайнера и мастера. Они смогут оценить, сколько приблизительно будет стоить ремонт в конкретном случае.
Даже если внешне квартира выглядит хорошо, в ней могут быть проблемы. Некоторые будет сложно или дорого исправить, другие останутся с вами даже после ремонта. Поэтому начинаем осмотр с коммуникаций.
Вода и отопление, электричество, газ, вентиляция
Вода и отопление:
Электричество:
Вентиляция
Закройте входную дверь, откройте окно и приложите лист бумаги к вентиляционному отверстию — он должен к ней притянуться. А ещё на проблемы с вентиляцией может указывать плесень в ванной и неприятные запахи.
Стены, пол и потолок
Напольное покрытие:
Стены
Потолок
Обратите внимание на трещины, пятна и разводы, возможно, это последствия затопления. Спросите у хозяина, часто ли их подтапливают. Иногда стоит пообщаться с соседями сверху.
Оконные рамы и балкон
Проверка документов
Несмотря на то, что мы говорим «собственник», квартиру может показывать агент, родственник или доверенное лицо. Про нюансы, связанные со сделками по доверенности, мы писали в этом материале — будет полезно их изучить. Также важно понимать, что часть документов, о которых мы говорим ниже, третье лицо, не имеющее от собственника доверенности, получить или предоставить не может.
Проверка квартиры. Какие документы стоить запросить:
Свежая выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (можно получить самим онлайн через сайт Росреестра), иначе её называют «расширенная». В выписке будут обозначены имена собственников жилья, находится ли квартира под обременением, приведены точные данные по квартире: назначение помещения, кадастровый номер, метраж, этаж. Также из неё вы узнаете, как часто менялись собственники у квартиры. Если между продажами проходит год-два, возможно, есть объективная причина, почему люди не остаются в квартире надолго.
Правоустанавливающие документы. Спросите, каким образом человек стал собственником квартиры — купил, приватизировал, получил в дар или в качестве наследства. Соответственно, он предоставит вам один из документов: договор купли-продажи, договор передачи квартиры в собственность, дарения или свидетельство о праве на наследство. Вместе с договором купли-продажи попросите показать акт приёма-передачи квартиры.
Если перепланировка была, но в техпаспорте стоит штамп «Разрешение на произведённое переоборудование / перепланировку в БТИ не предъявлено» (формулировки могут быть другими), значит, собственник не представил документы, подтверждающие законность перепланировки.
Имейте в виду: если вы берёте квартиру в ипотеку, банки могут не дать кредит на такую квартиру. Также за незаконную перепланировку придётся заплатить штраф в случае проверки — и либо узаконить, либо вернуть всё, как было.
Справка о регистрации по форме 9. Справка бывает двух видов: архивная и полная. Безопаснее проверять обе. Так вы узнаете, кто был зарегистрирован в квартире раньше и кто прописан в ней теперь. Обсудите с собственником, когда он планирует снимать людей с регистрации — до или после сделки. Для вас, конечно, лучше, чтобы все выписались до.
Справка о снятии с регистрации по форме 12. В справке будут указаны люди, которые сняты с регистрации по определённым причинам: человек находится в лечебном учреждении, в месте лишения свободы или пропал без вести. В справке не указаны имена, только количество людей и дата снятия с регистрации. Если в справке везде указано «нет», всё в порядке. Если в какой-то из категорий стоит число — узнайте у собственника, кто эти люди и где они. «Временно выписанные» жильцы в любой момент могут вернуться и претендовать на право жить в квартире.
Данные об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Попросите квитанцию по коммунальным платежам — в ней есть информация о задолженностях. А ещё лучше затребуйте данные о долгах в УК.
Проверка личности продавца
Каким образом можно самостоятельно проверить собственника квартиры:
Если по всем пунктам из нашего чек-листа всё в порядке, поздравляем! Кажется, это действительно то, что вы искали. Если что-то не так или вы запутались — это повод проконсультироваться с хорошим риелтором.
9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Я занимаюсь углубленными юридическими проверками 11 лет и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся. Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве.
Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения.
Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно.
Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги.
Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.
Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:
1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений. Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву. Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;
2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;
3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке.
Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки.
4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?
Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение.
Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается.
Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе. Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое. Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.
Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.
5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру.
Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.
Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов. Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей. Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.
Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».
Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки. Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге. Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.
Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.
Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».
Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах). Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия». Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.
А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.
Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.
7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными. Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения. Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам. У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас;
8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника. Но архивные данные по предыдущим владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов. Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день;
9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию. Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно. Поэтому будьте бдительны.
Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил
Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.
Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.
Правило 1. Экспресс-мониторинг
Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.
Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.
«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.
Правило 2. Страхование ответственности
Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:
Правило 3. Выписка и время на изучение договора
Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).
Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.
Правило 4. Осмотр квартиры и задаток
Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.
Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.
Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.
Правило 5. Заниженная цена
Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.
Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.
Правило 6. Поведение риелтора
Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».
Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:
Правило 7. Заключение сделки у нотариуса
Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.
Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.